Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

76 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
76 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Перевод жилого дома в торговое помещение

День добрый . Ситуация :

Есть участок в городе по договору аренды 940 кв.м. Выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Имея желание заработать на данном участке большую сумму , чем при строительстве частного дома , ищем способы и пути это сделать .

В годы получения этого участка и выдачи разрешения на строительство , он(участок) попадал в зону Ж2(для ИЖС) . Ныне данный участок попадает в зону Ж4 - Зона застройки многоэтажными домами .

Понимая , что раз разрешение выдано на ИЖС - можно строить дом , жить , сдавать , продавать . Но . . .

Имеется мысль : 1) Дабы оформить участок в собственность , необходимо возвести строение (фундамент, стены , крыша.)

2) Далее получаем тех план , оформляем дом как завершенку , землю оформляем в собственность .

3) Т.к. изначально мы желаем построить там коммерческую недвижимость , а именно : Объект торгового назначения - Продуктовый магазин , планируем дом изначально построить таким образом , чтобы он соответствовал будущему назначению .

Вопрос 1 : Как вы посоветуете осуществить данную схему ?

Вопрос 2 : Можно ли этот полудостроенный дом , сделав проект перевести в торговое помещение ?

Вопрос 3 : Как изменить назначение земли ?

Вопрос 4 : В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует "Объект торгового назначения" , при этом есть условие : на каждые 100 кв м торговой площади необходимый минимальный размер участка - 600 кв м . Т.е. если нам нужен магазин мин. 250 кв. м. нужно иметь участок 1500 кв. м . - у нас он 940 кв м .Так же есть дополнение : При встроенно-пристроенном размещении указанных объектов предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства не учитываются. Итак : каким образом на участке в 940 кв м построить торговое помещение в 250 кв м ?

  • Ж4.docx
05 Декабря 2013, 21:09, вопрос №320805 Заболотников Антон Павлович, г. Курган
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Антон Павлович!

    Без изучения всей имеющейся у Вас документации конкретно ответить на все Ваши вопросы невозможно. Лишь выборочно: Вопрос 2 : «Можно ли этот полудостроенный дом, сделав проект перевести в торговое помещение ?»

    Прежде, чем перевести дом в торговое помещение, нужно изменить назначение земли. Имею землю, предназначенную под коммерцию, на ней можно возводить строение уже не жилое, а коммерческое. 

    «Вопрос 3: Как изменить назначение земли ?»

    Прежде всего, нужно произвести межевание земельного участка, предназначаемое под коммерцию. Далее необходимо с заявлением обратиться в управление архитектуры с просьбой изменить назначение земельного участка (с ИЖС перевести под коммерцию). Затем нужно обратиться в земельный кадастр, получив кадастровый паспорт, необходимо зарегистрировать в Росреестре право собственности на земельный участок, предназначенный под коммерцию.

    Все это нужно сделать после того, как землю оформите в собственность для строительства жилого дома. В процессе строительства одновременно и будете переводить землю под коммерцию. Повторю: изначально надо стать собственником арендованной земли. Иначе, Вы не собственник и ничего не получится. 

    05 Декабря 2013, 21:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, уважаемый Антон Павлович!

    Боюсь, что коллега Владимир Мурашко не совсем прав. Понятие «жилое помещение» вовсе не обязательно выступает антонимом понятию «помещение коммерческого назначения». Договор жилищного найма — как раз коммерческий договор, но в отличие от договора аренды предполагает использование помещения нанимателем исключительно для проживания.

    Вы в настоящее время имеете право использовать помещение для сдачи по договору коммерческого жилищного найма, ничего юридически не меняя. Другой вопрос, что Вам будет выгоднее экономически.

    06 Декабря 2013, 02:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но ведь я не могу свой индивидуальный жилой дом для проживания одной семьи сдавать в аренду магазину ? Разве это возможно .

    Необходимо переоформить сначала землю , потом здание под коммерческую недвижимость .

    06 Декабря 2013, 08:00
  • Юрист - Рожков Иван

    Согласно ст.35 Гр.К РФ

    «3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, ...»

             В Ваших правилах указано:

    "В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует «Объект торгового назначения»..."

              Таким образом, я предлогаю:

              1. Если Вы хотите торговый объект площадью 250 кв.м., то он должен быть пристроем к многоэтажному дому (как вы указываете зона Ж4). Пример берете разрешение на строительство многоэтажного дома площадью 300 кв.м. состоящий из двух литеров: литер А торговый повильон, литер Б жилой дом.

              

    06 Декабря 2013, 09:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Антон Павлович, добрый день! В принципе, если принятыми в Вашем населенном пункте Правилами землепользования и застройки предусмотрен такой основной вид разрешенного использования как «Объект торгового назначения», то я не думаю, что возникнут проблемы с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Правила смены вида разрешенного использования указываются в ПЗЗ.

    Однако, в соответствии с тем что Вы указали, получается, что в результате градостроительного зонирования территориальная зона, на которой располагается Ваш зем. участок, была определена как жилая зона (зона застройки многоэтажными домами). А для того, чтобы Вам строить коммерческую недвижимость, Вам необходимо чтобы Ваш зем участок располагался в общественно-деловой зоне. Эти зоны указаны на Карте градостроительного зонирования территории. Правовой режим земельного участка (всего, что находится нади под поверхностью земельного участка  и используется в процессе его застройки и последующей эксплуатации объекта кап.строительтсва) определяется градостроительным регламентом. Градостроительный регламент распространяется на отдельную территориальную зону, обозначенную на карте град.зонирования, в которой и располагается Ваш зем.уч-к. Изменение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом, распространяющимся на данную территориальную зону. Для начала я предлагаю Вам обратиться в орган местного самоуправления Ващего города (администрацию) для того, чтобы Вам предоставили всю необходимую информацию о той территориальной зоне, на которой расположен Ваш з.у. (правила землепользования и застройки, карту град.зонирования, град регламент, ПЗЗ и т.п.) и выяснить правовой режим Вашего зем.уч-ка. После ознакомления с этими документами Вам станет понятно, сможете ли Вы изменить вид разреш. использования зем.участка и строить на нем объект коммерческой недвижимости (объект торговли). Первоначальная задача — оформление земли в собственность.

    Я бы не советовала Вам сейчас начинать строительство задуманного объекта, пока Вы не выяснили все вышеуказанные мной нюансы.

    06 Декабря 2013, 10:22
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В ППЗ актуальном на данный момент : этот участок в данном году перевели в зону Ж4 . В этом есть свой плюс , который мы ждали . Т .е. построя здание которое якобы должно быть жилым , мы по логике сможем сменить и ВРИ участка и оформить должным образом как торговое помещение. В приложенном файле актуальные ВРИ для данной зоны . Как я могу понять - Объекты торгового назначения можно строить без проблем при соответствующем проекте ?

    И главный вопрос : Как построить и оформить 250 кв.м. торговой площади на 940 кв.м. участка , исходя их сведений во вложенном файле .

    • Ж4.docx
    06 Декабря 2013, 15:13
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    «Необходимо переоформить сначала землю, потом здание под коммерческую недвижимость».

    Именно так и надо сделать. Нельзя на земельном участке, предоставленном для ИЖС, строить коммерческую недвижимость.

    06 Декабря 2013, 18:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    По поводу ответа коллеги Сигал: «Вы в настоящее время имеете право использовать помещение для сдачи по договору коммерческого жилищного найма, ничего юридически не меняя. Другой вопрос, что Вам будет выгоднее экономически».

    Такой прием давно опробирован и не действует. Инициаторы такого приема многократно платили штрафы за нецелевое использование земельного участка, расположенное под жилым домом и вокруг для обслуживания дома. Жилой дом можно сдать в аренду для коммерческой деятельности, но землю нельзя. Ее надо перевести под коммерцию.

    06 Декабря 2013, 18:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Простите , а каким образом можно перевести землю под коммерцию , если на ней стоит жилой дом ?

    07 Декабря 2013, 10:49
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Антон Павлович, ещё раз здравствуйте!

    Разумеется, я Вам писал исключительно про Ваше право заключить с кем-либо из физиков договор жилищного найма, согласно которому наниматель будет иметь право использовать объект только для проживания.

    Само собой, что права сдать Ваш дом в аренду юридическому лицу или ИП для организации в нём коммерческой деятельности у Вас нет. Поэтому я не очень понял, отчего уважаемый коллега Владимир Мурашко стал мне возражать.

    08 Декабря 2013, 09:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats