Перевод жилого дома в торговое помещение

Question

День добрый . Ситуация : Есть участок в городе по договору аренды 940 кв.м. Выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Имея желание заработать на данном участке большую сумму , чем при строительстве частного дома , ищем способы и пути это сделать . В годы получения этого участка и выдачи разрешения на строительство , он(участок) попадал в зону Ж2(для ИЖС) . Ныне данный участок попадает в зону Ж4 - Зона застройки многоэтажными домами . Понимая , что раз разрешение выдано на ИЖС - можно строить дом , жить , сдавать , продавать . Но . . . Имеется мысль : 1) Дабы оформить участок в собственность , необходимо возвести строение (фундамент, стены , крыша.) 2) Далее получаем тех план , оформляем дом как завершенку , землю оформляем в собственность . 3) Т.к. изначально мы желаем построить там коммерческую недвижимость , а именно : Объект торгового назначения - Продуктовый магазин , планируем дом изначально построить таким образом , чтобы он соответствовал будущему назначению . Вопрос 1 : Как вы посоветуете осуществить данную схему ? Вопрос 2 : Можно ли этот полудостроенный дом , сделав проект перевести в торговое помещение ? Вопрос 3 : Как изменить назначение земли ? Вопрос 4 : В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует "Объект торгового назначения" , при этом есть условие : на каждые 100 кв м торговой площади необходимый минимальный размер участка - 600 кв м . Т.е. если нам нужен магазин мин. 250 кв. м. нужно иметь участок 1500 кв. м . - у нас он 940 кв м .Так же есть дополнение : При встроенно-пристроенном размещении указанных объектов предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства не учитываются. Итак : каким образом на участке в 940 кв м построить торговое помещение в 250 кв м ?

Владимир Мурашко · Answer

Здравствуйте, Антон Павлович! Без изучения всей имеющейся у Вас документации конкретно ответить на все Ваши вопросы невозможно. Лишь выборочно: Вопрос 2 : «Можно ли этот полудостроенный дом, сделав проект перевести в торговое помещение ?» Прежде, чем перевести дом в торговое помещение, нужно изменить назначение земли. Имею землю, предназначенную под коммерцию, на ней можно возводить строение уже не жилое, а коммерческое. «Вопрос 3: Как изменить назначение земли ?» Прежде всего, нужно произвести межевание земельного участка, предназначаемое под коммерцию. Далее необходимо с заявлением обратиться в управление архитектуры с просьбой изменить назначение земельного участка (с ИЖС перевести под коммерцию). Затем нужно обратиться в земельный кадастр, получив кадастровый паспорт, необходимо зарегистрировать в Росреестре право собственности на земельный участок, предназначенный под коммерцию. Все это нужно сделать после того, как землю оформите в собственность для строительства жилого дома. В процессе строительства одновременно и будете переводить землю под коммерцию. Повторю: изначально надо стать собственником арендованной земли. Иначе, Вы не собственник и ничего не получится.

Лев Сигал · Answer

Здравствуйте, уважаемый Антон Павлович! Боюсь, что коллега Владимир Мурашко не совсем прав. Понятие «жилое помещение» вовсе не обязательно выступает антонимом понятию «помещение коммерческого назначения». Договор жилищного найма — как раз коммерческий договор, но в отличие от договора аренды предполагает использование помещения нанимателем исключительно для проживания. Вы в настоящее время имеете право использовать помещение для сдачи по договору коммерческого жилищного найма, ничего юридически не меняя. Другой вопрос, что Вам будет выгоднее экономически.

Иван Карасев · Answer

Согласно ст.35 Гр.К РФ «3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, ...» В Ваших правилах указано: " В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует «Объект торгового назначения »..." Таким образом, я предлогаю: 1. Если Вы хотите торговый объект площадью 250 кв.м., то он должен быть пристроем к многоэтажному дому (как вы указываете зона Ж4). Пример берете разрешение на строительство многоэтажного дома площадью 300 кв.м. состоящий из двух литеров: литер А торговый повильон, литер Б жилой дом.

Наталия Батурина · Answer

Антон Павлович, добрый день! В принципе, если принятыми в Вашем населенном пункте Правилами землепользования и застройки предусмотрен такой основной вид разрешенного использования как «Объект торгового назначения», то я не думаю, что возникнут проблемы с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Правила смены вида разрешенного использования указываются в ПЗЗ. Однако, в соответствии с тем что Вы указали, получается, что в результате градостроительного зонирования территориальная зона, на которой располагается Ваш зем. участок, была определена как жилая зона (зона застройки многоэтажными домами). А для того, чтобы Вам строить коммерческую недвижимость, Вам необходимо чтобы Ваш зем участок располагался в общественно-деловой зоне. Эти зоны указаны на Карте градостроительного зонирования территории. Правовой режим земельного участка (всего, что находится нади под поверхностью земельного участка и используется в процессе его застройки и последующей эксплуатации объекта кап.строительтсва) определяется градостроительным регламентом. Градостроительный регламент распространяется на отдельную территориальную зону, обозначенную на карте град.зонирования, в которой и располагается Ваш зем.уч-к. Изменение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом, распространяющимся на данную территориальную зону. Для начала я предлагаю Вам обратиться в орган местного самоуправления Ващего города (администрацию) для того, чтобы Вам предоставили всю необходимую информацию о той территориальной зоне, на которой расположен Ваш з.у. (правила землепользования и застройки, карту град.зонирования, град регламент, ПЗЗ и т.п.) и выяснить правовой режим Вашего зем.уч-ка. После ознакомления с этими документами Вам станет понятно, сможете ли Вы изменить вид разреш. использования зем.участка и строить на нем объект коммерческой недвижимости (объект торговли). Первоначальная задача — оформление земли в собственность. Я бы не советовала Вам сейчас начинать строительство задуманного объекта, пока Вы не выяснили все вышеуказанные мной нюансы.