Здравствуйте, мы материнским капиталом погасили часть ипотеки, доли детям не выделяли, можем ли мы сейчас продать квартиру без выделения долей, а просто положив эти деньги детям на счёт?

Добрый день, Алия! Естественно, нужно выделить доли  в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал. Чтобы выделить долю детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В этом то и кроется главная проблема — ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо, потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние. Поэтому получается замкнутый круг — чтобы выделить доли и продать квартиру, родителям нужно выплатить ипотеку, а денег на это нет. Если продать квартиру без выделения долей, то родителей обяжут вернуть мат.капитал (судебное решение) или оспорят сделку (судебное решение).Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Такова судебная практика на данный момент. Например, квартиру купили за 7 млн. руб. Двое родителей (собственников квартиры) и двое детей. Сумма мат.капитала была 453 тыс. руб. Значит каждому члену семьи государство предоставило по 113 тыс.руб. — это 1,61% от 7 млн. руб. (стоимости квартиры). Лучше округлить до 2%. В долях 2% — это 1/50. Значит каждому ребенку достаточно выделить по 1/50.  Чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку не зарегистрируют. Без нотариуса также не обойтись. Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов. Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе оповестить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.