Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
356 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как создать управляющую компанию?

Добрый день. Я хочу создать управляющую компанию для управления в новых домах. Есть договоренность с застройщиком.

Какую форму управления мне лучше всего выбрать? Нужна консультация по этому вопросу: с чего начать и как это сделать? Спасибо

14 Декабря 2012, 10:08, вопрос №32011 Дэля, г. Саратов
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый день, Дэля!

    Дело в том, что в соответствии с ЖК РФ управляющая компания является одним из способов управления многоквартирным домом.

    Если под "ук" Вы имели в виду управляющую компанию, то форму управления многоквартирным домом Вы уже выбрали.

    Что касается УК как таковой.

    При управлении многоквартирным домом между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

    В ст. 162 ЖК РФ указаны основные положения, которые должен содержать такой договор:

    Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

    По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

    1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

    2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

    4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

    При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

    Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

    Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

    Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

    Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

    Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

    _____

    Управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

    - полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле – радиоприема, интернета;

    - санитарное содержание мест общего пользования;

    - уборку прилегающих территорий;

    сбор и вывоз бытового мусора;

    - обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

    Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг. Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене. В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

    У такой формы правления, как УК, есть преимущества и недостатки по сравнению с оставшимися двумя формами (тсж и непосредственное управление).

    Преимущества:

    - способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;

    - использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;

    - внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, - приема телевидения, систем безопасности;

    - использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).

    Недостаток только один: дефицит квалифицированных кадров и низкая заработная плата персонала рабочих специальностей.

    Таким образом, начать необходимо с договора между УК и собственниками квартир, но только в том случае, если собственники согласны с указанной формой управления и не выбрали иную форму.

    14 Декабря 2012, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это я читала. Но есть 2 варианта, ук выполняющая функции управления и ук выполняющая функции управления и содержания? Какую лучше форму выбрать?

    14 Декабря 2012, 11:04
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте, Дэля!

    Вопрос очень обширный. Предлагаю Вам ознакомиться с прилагаемым практическим пособием многоквартирным домом. Всю инвормацию лучшего всего правнализировать самой, исходя из данных практических аспектов.

    14 Декабря 2012, 10:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    К сожалению файл который вы вложили, пустой(

    14 Декабря 2012, 11:06
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Все дело в том, что если УК берет на себя функции только по управлению имуществом, то в этом случае УК ее функции сводятся к заключению договоров с поставщиками коммунальных услуг и имеет место, скорее всего, договор поручения.

    А в случае содержания переданного УК в доверительное управление имущества от собственников УК также заключает договоры на услуги и работы по содержанию этого имущества (ремонт, уборка и т.п.) и имеет место договор доверительного управления имуществом. При этом по объекту недвижимости, переданному в доверительное управление, управляющая компания должна вести отдельный баланс и самостоятельный учет. Все расчеты, связанные с управлением данным объектом недвижимости, должны производиться по отдельному банковскому счету.

    Поскольку и в том и в другом случае имеет место вознаграждение УК за его услуги, то во втором случае ответственности перед собственниками у УК больше, но и доход выше.

    В первом случае собственники квартир сами решают вопрос по содержанию своего имущества.

    Что касается ответственности доверительного управляющего, ст. 1022 ГК РФ:

    1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

    Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

    2. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном пунктом 3 настоящей статьи. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

    3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

    4. Договор доверительного управления имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

    14 Декабря 2012, 11:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Хотя, как показывает практика, на деле и в том и в другом случае УК может заключать договор поручения по управлению многоквартирным домом. В этом случае различие заключается в предмете договора: в первом случае предметом будет предоставление УК за вознаграждение коммунальных услуг путем заключения им соответствующих договоров с поставщиками услуг. Во втором случае -

    оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников за вознаграждение.

    Таким образом, существенным отличием явлется объем обязанностей по такому договору, и, следовательно, размер вознаграждения УК.

    14 Декабря 2012, 12:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Дэля!

    В соответствии с п. 2.3. ст. 161 ЖК РФ При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правилсодержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    То есть, управляющая компания несет ответственность за содержание общего имущества в любом случае. Порядок содержания общего имущества установлен Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (с изменениями и дополнениями

    В соответствии с п. 10 Правил Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числео санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,обеспечивающем:а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома."ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;Информация об изменениях:б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;:в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного вподпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

    То есть, даже если Вы заключите Договор управления, то УК обязана будет обеспечивать содержание общего имущества, которое выражается в вышеуказанных требованиях.

    Таким образом, Вам следует заключить Типовой Договор управления многоквартирным домом.

    Смогу оказать услугу по составлению Договора, а также проконсультировать по успешному заключению сделки.

    С уважением Ф. Тамара

    14 Декабря 2012, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    По существу вопроса:

    В ст. 161 ЖК РФ указано, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

    Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов.

    Поскольку в данном случае речь идет о новых домах, то они, скорее всего, будут включены администрацией г. Саратова в реестр ук на проведение открытого конкурса по отбору УК.

    Информацию о проведении такого конкурса можно найти на сайте администрации г. Саратова (последний конкурс проведен 23.04.2012 г.).

    Возможно заключить договор на управление без конкурса в случае, если за один год до проведения такого конкурса договор с собственниками на управление домом будет заключен на основании принятого ими решения по результатам голосования на общем собрании большинства (51%) голосов.

    При этом, в соответствии с ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" данная управляющая компания до начала выполнения работ и оказания услуг обязана уведомить об этом органы местного самоуправления.

    Согласно данному закону уведомление должно быть представлено после государственной регистрации и постановки на учет в налоговом органе до начала фактического выполнения работ или предоставления услуг. Форма и Порядок представления подобных уведомлений утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 584. За непредставление уведомления, а также за представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).

    Таким образом, если договор на управление заключается по результатам голосования общего собрания собственников, то он должен быть заключен с каждым собственником отдельно и его условия должны быть согласованы сторонами (предлагаете Вашу редакцию, либо собственники устанавливают конкретные условия договора сами на собрании).

    Если договор на управление заключается по результатам конкурса - то тут все ясно, данный договор (типовой) является приложением к конкурсной документации, т.е. его форма установлена.

    "Но есть 2 варианта, ук выполняющая функции управления и ук выполняющая функции управления и содержания? Какую лучше форму выбрать?"

    Что касается формы управления УК многоквартирным домом, то она установлена ст. 162 ЖК РФ и полностью регламентирована.

    Таким образом, вариант один - это договор управления многоквартирным домом, предметом которого является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. Содержание такого договора установлено, как отмечалось, ст. 162 ЖК.

    Кроме того, порядок и качество таких работ и услуг регламентированы специальными нормативными актами, ссылка на некоторые из них сделана коллегой.

    Что касается организационно-правовой формы управляющей компании как юридического лица, самой удобной, на мой взгляд, является ООО.

    Если остались вопросы, пишите.

    15 Декабря 2012, 09:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    "с чего начать и как это сделать?"

    1. Зарегистрировать юр.лицо путем подачи уставных документов в налоговую инспекцию.

    2. После получения документов о регистрации юр.лица из налоговой предоставить уведомление в администрацию города в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 584.

    3. Решить вопрос с необходимым штатом сотрудников УК и заключением договоров с возможными поставщиками и подрядчиками.

    4. Подготовить договор на управление многоквартирным домом в соответствии с требованиями ЖК РФ.

    5. Инициировать проведение общего собрания собственников квартир в домах, на управление которыми претендуете, с вопросом о выборе способа управления их домами и предложением своей кандидатуры (УК). Получить большинство голосов общего собрания за ваше УК и предложить собственникам заключить договоры.

    6. Пункт 5 возможен, если дома не внесены в реестр на проведение открытого конкурса.

    7. Начинать работу.

    Это примерный план действий.

    15 Декабря 2012, 13:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats