Покупаю коммерческую недвижимость и хочу защититься от признания сделки недействительной в том случае, если в будущем продавца признают банкротом

Здравствуйте, Тимур.

Приложение решение — в отношении Вашего продавца вынесено? Или как-то иначе связано с ним?

Тимур, здравствуйте!

А какова будет цена сделки по договору? В пределах рыночной? 

) Как мне обезопаситься на будущее?

Тимур

Тимур!

В приведенном вами Определении ВС РФ Арбитражный управляющий оспаривал сделку в связи с  осведомленностью Андреева Д.В. о противоправной цели сделки.

В вашей ситуации, как вам ответили специалисты, могут оспаривать по факту занижения цены в договоре по сравнению с рыночной ценой.

Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий признания сделки недействительной, считаю, что нужно как вам уже и посоветовали, провести оценку стоимости недвижимости. При этом чтобы в отчете эксперта стоял диапозон стоимости таких зданий, как вы покупаете.

В договоре будет стоять сумма в 60% от стоимости. НО для подтверждения того, что вы купили по рыночной цене и деньги передали, я бы советовала взять расписку и сохранить документы о передаче как 60% по договору, так и 40% через ячейку.

В расписке указать полную стоимость данного здания и каким образом передавались деньги. Если возникнут обстоятельства, когда нужно будет доказать реальную стоимость по договору при этом в договоре будет стоять 60%, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)

Здравствуйте. Тимур.

В принципе коллеги полностью раскрыли вопрос. И советы их верные, в части указания реальной стоимости договора, а не 60%.

Да, действительно такую сделку могут оспорить при условиях если должник уйдет в банкротство

— при заниженной цене более чем на 2 и более раза (1 год подозрительности)

— если должник отвечает признакам неплатежеспособности (3 года подозрительности).

Иные случаи не рассматриваю, так как они не применимы к данному случаю.

Касательно занижения цены, ВС РФ в совсем недавнем определении (Определение от 27.12.2021 по делу А40-35533/2018 (305-ЭС21-19707) указал следующее:

под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Я приложил его во вложении и в ссылке. (собственно видимо вы на него тоже в вопросе сослались).

Т.е. чтобы признать цену заниженной нужно чтобы сделка была ниже по цене в два и более раза.

Более того, в этом определении суд устанавливает критерии поведения покупателя, чтобы сделку не оспорили. Поэтому рекомендую с ним ознакомиться.

По сути, можно сделать оценку (можно и не одну, а несколько оценщиков привлечь, разных). Также обратить внимание, что на том же сайта АС Московской области есть перечень оценщиков, к которым можно обратиться.

Что касается осведомленности, то нужно хотя бы наличие судебных споров у продавца по взысканию долгов, исполнительные производства. Наличие же просто кредитных договоров (с ипотекой), не говорит, что продавец будущий банкрот.

Если я к тому времени уже продам данный объект, это избавит меня от потенциальных проблем?

Нет. Тут два варианта либо ваш покупатель с вас взыщет стоимость уплаченную по договору, либо с вас взыщут разницу по деньгам. Т.е. вы все равно будете в проигрыше.

1) Как мне обезопаситься на будущее? На тот случай если он обанкротится а юристы банка станут добиваться признания сделки недействительной.

Ну и совет. Найдите очного юриста и работайте вместе с ним, если вы занимаетесь таким рисковым видом деятельности.