Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупаю коммерческую недвижимость и хочу защититься от признания сделки недействительной в том случае, если в будущем продавца признают банкротом
Покупаю коммерческую недвижимость и хочу защититься от признания сделки недействительной в том случае, если в будущем продавца признают банкротом.
- A40-35533-2018_20211227_Opredelenie.pdf
1) Как мне обезопаситься на будущее? На тот случай если он обанкротится а юристы банка станут добиваться признания сделки недействительной. 2)Если я к тому времени уже продам данный объект, это избавит меня от потенциальных проблем?
Здравствуйте, Тимур.
Приложение решение — в отношении Вашего продавца вынесено? Или как-то иначе связано с ним?
Тимур, здравствуйте!
А какова будет цена сделки по договору? В пределах рыночной?
1) Как мне обезопаситься на будущее? На тот случай если он обанкротится а юристы банка станут добиваться признания сделки недействительной.
Важно понимать, что обжаловать сделки при банкротстве точно будут. Этого не избежать.
Самым простым решением будет страхование ( Глава 48 ГК РФ) рисков по договору, что в случае оспаривания и изъятия имущества, либо взыскания убытков будет выплачено страховое возмещение.
2)Если я к тому времени уже продам данный объект, это избавит меня от потенциальных проблем?
Нет, поскольку признание сделки недействительной повлечет за собой последствия, в том числе могут обязать не передать имущество, а вернуть в денежном эквиваленте (в практике был случай, когда управляющий обратился с заявлением об изменении способа исполнения решения суда и суд легко удовлетворил, изменил способ на возврат в денежном эквиваленте)
А расчёт он предлагает провести 60/40. Где 60 это официальная часть, а 40 чз ячейку.
Понимаете, что цена по договору точно будет ниже рынка, что также может быть при банкротстве являться основанием для признания сделки недействительной.
Например, Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
) Как мне обезопаситься на будущее?Тимур
Тимур!
В приведенном вами Определении ВС РФ Арбитражный управляющий оспаривал сделку в связи с осведомленностью Андреева Д.В. о противоправной цели сделки.
В вашей ситуации, как вам ответили специалисты, могут оспаривать по факту занижения цены в договоре по сравнению с рыночной ценой.
Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий признания сделки недействительной, считаю, что нужно как вам уже и посоветовали, провести оценку стоимости недвижимости. При этом чтобы в отчете эксперта стоял диапозон стоимости таких зданий, как вы покупаете.
В договоре будет стоять сумма в 60% от стоимости. НО для подтверждения того, что вы купили по рыночной цене и деньги передали, я бы советовала взять расписку и сохранить документы о передаче как 60% по договору, так и 40% через ячейку.
В расписке указать полную стоимость данного здания и каким образом передавались деньги. Если возникнут обстоятельства, когда нужно будет доказать реальную стоимость по договору при этом в договоре будет стоять 60%, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.
Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)
Если я к тому времени уже продам данный объект, это избавит меня от потенциальных проблем?Тимур
В таком случае с вас уже не будут требовать возврата недвижимости, но в иске в качестве ответчика вы присутствовать будете
А если кадастровая стоимость объекта на данный момент составляет ещё меньше чем 60% от продажной суммы (кад.стоимость на сегодня составляет 45% от полной суммы, по которой мне предлагается купить данный объект) + если у меня будет на руках заключение независимых оценщиков с указанием экспертной оценки близкой к той, за которую мной был куплен данный объект? Это может быть решением данной проблемы?
1. Кадастровая стоимость в сделках купли-продажи не применяется, т.к. судебная практика по делам о банкротстве исходит из рыночной стоимости на момент продажи объекта.
2. Заключение независимых оценщиков в ходе обжалования сделки будет рассматриваться наряду с другими доказательствами, но как правило в процессе проводится экспертиза на период продажи объекта и если данная экспертиза будет разительно отличаться от вашей, то в этом случае ваше доказательство в виде вашего заключения будет отвергнуто судом, а за основу будет взята оценочное заключение по определению суда.
В результате вы можете потерять ваше имущество и деньги, потому что станете наряду с другими кредиторами в очередь.
Здравствуйте. Тимур.
В принципе коллеги полностью раскрыли вопрос. И советы их верные, в части указания реальной стоимости договора, а не 60%.
Да, действительно такую сделку могут оспорить при условиях если должник уйдет в банкротство
— при заниженной цене более чем на 2 и более раза (1 год подозрительности)
— если должник отвечает признакам неплатежеспособности (3 года подозрительности).
Иные случаи не рассматриваю, так как они не применимы к данному случаю.
Касательно занижения цены, ВС РФ в совсем недавнем определении (Определение от 27.12.2021 по делу А40-35533/2018 (305-ЭС21-19707) указал следующее:
под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).
Я приложил его во вложении и в ссылке. (собственно видимо вы на него тоже в вопросе сослались).
Т.е. чтобы признать цену заниженной нужно чтобы сделка была ниже по цене в два и более раза.
Более того, в этом определении суд устанавливает критерии поведения покупателя, чтобы сделку не оспорили. Поэтому рекомендую с ним ознакомиться.
По сути, можно сделать оценку (можно и не одну, а несколько оценщиков привлечь, разных). Также обратить внимание, что на том же сайта АС Московской области есть перечень оценщиков, к которым можно обратиться.
Что касается осведомленности, то нужно хотя бы наличие судебных споров у продавца по взысканию долгов, исполнительные производства. Наличие же просто кредитных договоров (с ипотекой), не говорит, что продавец будущий банкрот.
Если я к тому времени уже продам данный объект, это избавит меня от потенциальных проблем?
Нет. Тут два варианта либо ваш покупатель с вас взыщет стоимость уплаченную по договору, либо с вас взыщут разницу по деньгам. Т.е. вы все равно будете в проигрыше.
1) Как мне обезопаситься на будущее? На тот случай если он обанкротится а юристы банка станут добиваться признания сделки недействительной.Проводите все официально. Даже эти 40 процентов закройте распиской, составьте доп.соглашение об увеличении цены.
Ну и совет. Найдите очного юриста и работайте вместе с ним, если вы занимаетесь таким рисковым видом деятельности.
То есть, юридически в договоре будет указано, что Вы купили помещение за 60% от стоимости?
Если так, то риск оспаривания высокий, т.к. будет считаться, что Вы приобрели недвижимость за неравноценную оплату.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
ий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
И единственный риск снизить вероятность оспаривания — указывать реальную цену, которая будет соответствовать рыночной.