Незаконная перепланировка стоит ли покупать такое жилье

Доброе утро, Михаил! Не стоит, так как потом Вам придется узаконивать перепланировку.

Здравствуйте Михаил!

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях можно, а в других возникнет проблема с получением кредита.
В новостройке

Застройщик сдаёт жильё в чистовой или в черновой отделке. Жилые помещения стандартные, о незаконной перепланировке речи не идёт. Есть квартиры со свободной планировкой. То есть дольщики сами могут определять месторасположение комнат. Обычно это квартиры-студии. Тут проблем возникнуть не должно.
На вторичным рынке жилья

Так называемые б/у квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой и т.д.

Закон не запрещает покупать жильё на вторичке с неузаконенной перепланировкой. Но нужно понимать, что после заключения договора купли-продажи (ДКП) узаконивание изменений станет вашей заботой. И в случае чего надзорные органы спросят с вас, как с нового собственника.

Плюс в том, что можно просить разумную скидку. Жилье с неузаконенной перепланировкой обойдется дешевле на 5-20 %. Но бывают продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.
В ипотеку

Приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку практически нереально. Большинство банков отказывают в выдаче кредита. А всё потому, что после ремонта жильё теряет прежний вид. Возникает угроза санкций со стороны надзорных органов. В том числе и продажа на аукционе по заниженной стоимости. Кредитные учреждения этого не любят.

Утаить, что квартира с самовольной перепланировкой не получится. Обычно банк запрашивает техпаспорт, а на место выезжает оценщик с проверкой. Он сразу установит, что в помещениях проводились работы, не отмеченные в документах БТИ. Еще один минус в том, что оценщик может доложить о нарушениях в жилинспекцию. И тогда в квартиру нагрянут с проверкой, а продавца ждут штраф и другие санкции.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Основной риск для покупателя не в том, что сделку купли-продажи могут признать недействительной. За неучтённые изменения планировки могут быть куда более неприятные последствия.
Штраф

Наименьшее из зол, если о самовольной перепланировке станет известно надзорным органам. Например, по жалобе любопытной соседки, сантехника из ЖЭК или работников Управляющей компании.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ следующий:
Для обычных граждан – 2 000, но чаще 2 500 рублей; Для должностных лиц – 4 000 или 5 000 рублей; Для организаций, а также ИП без юр лица – 40 000 или 50 000 рублей.

И это в том случае, если от неузаконенной перепланировки не нанесён ущерб. Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в ванной прорвало стояк и затопило соседей. Возмещать ущерб придётся из собственного кармана. Даже если жильё застраховано – это не считается страховым случаем.
Предписание узаконить перепланировку

Наравне со штрафом, могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям.

Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию. Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.

На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, демонтирован вентиляционный короб или проём в несущей стене – ни о каком узаконивании речи быть не может. Такая перепланировка не отвечает СНиПам, и согласовать её нельзя.
Устранение нарушений

Предписание выносят жилищные инспекторы, которые установят факт нарушения и невозможности узаконить переделки.

Исполнять требование – обязательно. В противном случае новому собственнику квартиры грозят куда более серьезные санкции. Надзорный орган обращается в суд, а дальше последует уже судебное предписание. Если и его игнорировать, то можно остаться без жилья.
Риск остаться без жилья

Да, суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка».

Но этому предшествуют:
Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки. Неисполнение собственником обязательных распоряжений. Предписание суда с тем же требованием и новыми сроками – по иску жилищной инспекции. Игнорирование решения суда. Иные нарушения владельца квартиры, риск обрушения здания, порчи имущества МКД, угроза жизни и здоровью живущих в доме людей.

С учётом вышеназванных оснований суд готовит постановление о продаже квартиры с самовольной перепланировкой на торгах (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Цена будет в разы ниже рыночной. Вырученная от продажи сумма пойдёт в счёт оплаты судебных расходов и экспертиз, а остальную часть отдадут собственнику. Тому, кто купит жильё на аукционе, придётся устранять нарушения.
Угроза обрушения

Нет гарантий, что вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а несущая стена выдержит новую нагрузку. Если предыдущий собственник повредил конструкции, значит уже разрушил архитектурную целостность здания. Возникает реальная угроза обрушения, травм и даже риска для жизни людей.
Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Если вы купите жильё с неузаконенной перепланировкой, а через некоторое время захотите его продать – не факт, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на приобретение квартир с неучтёнными изменениями. А значит придётся искать покупателя за наличные. К тому же, узнав о не согласованной перепланировке, они будут требовать скидку.
Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкойМожно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Штраф за незаконную перепланировку квартиры (ответственность)Штраф за незаконную перепланировку квартиры
Незаконная перепланировка квартирыНезаконная перепланировка квартиры
Какие возникают риски у продавца

Рискует не только покупатель, но и продавец.

Помимо описанных выше проблем, к ним добавляются еще и последствия конкретно по сделке купли-продажи:
Если продавец скрыл от покупателя факт неузаконенной перепланировки, то это может обернуться ему иском со стороны последнего – в исковом заявлении будет требование расторгнуть ДКП квартиры на основании существенных нарушений условий сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе требовать скидку. Например, в размере затрат на узаконивание изменений в квартире. То есть продавец теряет выгоду. Возникает угроза ответственности за неузаконенную перепланировку даже при продаже жилья другому лицу. И здесь можно привести в пример Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что нужно устанавливать круг лиц, виновных в незаконных переделках. Одним из таких лиц по праву признаётся продавец, а не покупатель.

Таким образом, даже совершенная сделка по продаже жилья грозит обернуться неприятными последствиями.
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Не стоит доверять словам продавца, лучше самому тщательно проверить документы и сравнить чертежи с фактическим состоянием планировки в приобретаемой жилплощади.
Во-первых, нужно запросить у продавца техпаспорт, куда входит поэтажный план и экспликация от БТИ. В нашем случае план покажет размещение квартиры на этаже. Экспликация даёт представление о комнатах, площади, перегородках и прочих особенностях самой квартиры. Во-вторых, сравнить, нет ли расхождений с реальным положением вещей. Например, «мокрые» зоны в жилой комнате, наличие перегородок, отопительные приборы в других местах и т.д. Если в техпаспорте есть надпись «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ», а в квартире другая планировка, в сравнении с отмеченной в экспликации – значит изменения не узаконены. Опасайтесь «красных» линий в документах. Они означают, что расхождения точно есть.

Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который выдали 3-5 лет назад. Если собственник подсовывает вам старый экземпляр и не хочет оформлять новый – это повод насторожиться. Скорее всего, изменения в квартире совершались, и вас пытаются ввести в заблуждение.

Если переделки заметны, и продавец их не отрицает, он должен предоставить:
разрешение на перепланировку от жилинспекции либо отдела архитектуры и градостроительства; акт о завершении строительных работ; поэтажный план и экспликацию с учтёнными изменениями в квартире; кадастровую выписку из ЕГРН – с корректировкой жилой площади объекта.

Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения – не стоит связываться с покупкой квартиры. Не исключено, что продавец не смог завершить узаконивание перепланировки. В таком случае и ваши попытки это сделать обернуться неудачей.
Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, зато нравится её вид, этаж, дом, район, экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

Алгоритм действий:
Обсудите с продавцом детали сделки. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь узакониванием перепланировки придётся заниматься уже вам. Обычно скидка – это затраты на согласование. Осторожно поинтересуйтесь у рядом живущих соседей: довольны ли они проживанием в доме, нет ли сырости, плесени, не появляются ли трещины на стенах, всё ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину того, влияет ли перепланировка на жизнь других людей. Заключите и подпишите ДКП квартиры. Можно заверить его у нотариуса, а можно обойтись и без него. По договорённости со второй стороной сделки – внесите аванс. Подайте документы на регистрацию через МФЦ. Осмотрите квартиру и подпишите акт приёма-передачи, рассчитайтесь с продавцом, получите от него ключи.

Срок оформления сделки через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а если вы заключаете ДКП через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, её оплачивает покупатель (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.
Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Вкратце, это выглядит так – обмеры в БТИ, подготовка технического заключения, подача сведений в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они разрешат – обновляйте поэтажный план с экспликацией и вносите сведения в кадастровый учёт через МФЦ.

Могут и отказать в узаконивании перепланировки квартиры. Тогда нужно обращаться в суд с иском о сохранении жилья в переустроенном виде. Суд удовлетворит требование, если изменения не создают угрозы другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Так, в Московской области Администрация отказала истцу в узаконивании перепланировки и приватизации квартиры. Тот обратился в суд, который назначил судебно-строительную экспертизу. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают нормы СНиП, СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были сохранены, а истцу разрешили приватизировать жильё (Решение № 2-947/2020 2-947/2020~М-705/2020 М-705/2020 от 29 июля 2020).

Заключение эксперта

Подведем итоги:
Закон не запрещает покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой. Все риски возлагаются на нового собственника. Если о переделках станет известно надзорным органам – грозят штрафы, предписание вернуть жильё к исходному состоянию или узаконить изменения. При покупке такой квартиры человек не сможет рассчитывать на кредит банка, а в будущем возникнут проблемы с продажей жилья. Всегда проверяйте неучтённый ремонт, сравнивая состояние объекта с теми чертежами, которые есть в документах (экспликация, поэтажный план, кадастровая выписка из ЕГРН). Сделку можно заключить через МФЦ или у нотариуса. Росреестр не проверяет факт законности перепланировки, поэтому проблем с регистрацией не возникает. Узаконить переделки можно через администрацию, а в случае отказа – через суд. Покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если выявит сокрытие продавцом технического состояния недвижимости.

Если у вас есть сомнения, покупать ли квартиру с неузаконенной перепланировкой, обратитесь за консультацией к юристам. Они точно подскажут, как вести себя в общении с продавцом, какие документы требовать, что можно узаконить, а с чем возникнут проблемы. Юрист поможет составить иск и обратиться в суд, если дело дойдёт до разбирательств.

Михаил, здравствуйте! 

Что значит незаконная перепланировка-что конкретно передали и как по данной квартире? 

Есть однозначно незаконные перепланировки, которые вы (как новый собственник) никогда не сможете узаконить ни за какие деньги.

Есть просто перепланировки, которые разрешены и в принципе их не обязательно узаканивать по большому счету.

Уточните свой вопрос.

С уважением, Алсу Нафисовна