Будет ли достаточным сделать дарственную в отношении детей?

Добрый день! Положение части 4 статьи 10 Федерального закона  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ

предусматривают следующее

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Посмотрите Письмо Министерства юстиции РФ от 15 июля 2020 г. N 12/79244-МБ О виде и форме сделки, заключаемой во исполнение обязательства получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, по приобретению объекта недвижимости в общую долевую собственность второго супруга и детей

специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом N 256-ФЗ определен круг лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, установлен вид собственности — общая долевая, и основание для определения долей в праве собственности — соглашение об определении размера доли.

 Размер долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи. При этом требование об обязательном нотариальном удостоверении данного соглашения законодательством РФ не установлено.

Но если жилое помещение приобретено не только за счет средств материального капитала, но и за счет собственных средств супругов, тогда для оформления жилого помещения, приобретенного в общую долевую собственность родителей (супругов) и детей должно быть прекращено право совместной собственности супругов на данный объект. Поэтому если соглашение будет иметь признаки брачного договора, тогда нужен будет нотариус. 

Но можно сэкономить на нотариусе. Для этого нужно указать в соглашении, что вы выделяете доли детям, а оставшаяся часть квартиры переходит в вашу совместную собственность. Отдельно в соглашении доли супругам вы не выделяете. В таком случае нотариат не обязателен.

Росреестр также отмечает, что передача долей в праве собственности на объект недвижимости несовершеннолетним детям может быть осуществлена на основании безвозмездной сделки – договора дарения, а не только соглашения. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. 

Про размер доли — в закон не сказано, какая именно для должна выделяться детям. Рекомендуется выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. То есть процент детский долей рассчитывается в процентном отношении мат капитала к обще стоимости жилья.

Поэтому органы опеки не могут повлиять на форму сделки передачи долей, а также на размер доли, передаваемой детям, если он будет не меньше, чем размер вложенного мат капитала. Они дают только разрешение на отчуждение объекта, даже если действуют на основании Административного регламента по предоставлению государственной услуги «Выдача опекунам и попечителям разрешений и обязательных для исполнения указаний в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных на территории муниципального образования «город Нижний Новгород». 

Всего хорошего! 

Здравствуйте, Ильгиз.

В отличие от коллеги, полагаю, Ваш вопрос не связан с использованием материнского капитала. Речь же идет о продаже одной квартиры, в которой имеются доли детей, и выделении им долей в другой квартире, купленной в ипотеку.

Постановление администрации г. Н.Новгорода от 29.12.2012 N 5713 (ред. от 04.02.2020) «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги „Выдача опекунам и попечителям разрешений и обязательных для исполнения указаний в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных на территории муниципального образования “город Нижний Новгород» не регламентирует, какие условия может выдвигать орган опеки для выдачи разрешения, тут очень велико «чиновничье усмотрение».

При этом Вы пишете, что орган опеки одновременно требует и 

открыть счёт на имя детей

Ильгиз

и 

выделить доли в новой залоговой квартире

Ильгиз

что, на мой взгляд, является излишним ограничением, так как деньги со счетов детей расходовать можно будет тоже только с разрешения органа опеки и не факт, что он его даст. Полагаю, что такое решение органа опеки нужно будет обжаловать (если Вы готовы побороться за условия, которые Вас устраивают). 

Банк для выделения долей требует проект документа на основании которого будет производиться передача долей.

Ильгиз

полагаю, банку не очень важно, будет ли это соглашение о выделении долей или договор дарения, поскольку соглашение по сути также будет безвозмездной сделкой, ведь деньги дети платить не будут, если Вы согласитесь на условия опеки. 

Не скажет ли потом опека, что это было наше волеизьявление, а не выполнение требований опеки?

Ильгиз

такие случаи бывали, поэтому надо этот вопрос заранее и письменно согласовать с органом опеки, чтобы в решении было отражено, что передача долей детям в ипотечной квартире будет производится путем дарения долей в праве собственности. 

Опека требует открыть счёт на имя детей и выделить доли в новой залоговой квартире
Банк для выделения долей требует проект документа на основании которого будет производиться передача долей.

Ильгиз

Ильгиз!

В данном случае вам нужно составить проект договора дарения долей детям и предоставить его на одобрение в банк. Если банк одобрит ваш проект договора дарения долей, тогда этот проект вы предоставляете в опеку вместе со всеми документами для получения постановления опеки, разрешающего продать квартиру с долями детей.

Будет ли достаточным сделать дарственную в отношении детей?

Ильгиз

В первую очередь это будет зависеть от банка. Даст ли он согласие на такое. При этом нельзя забывать, что банк может отказать в регистрации перехода права собственности на доли детей пока вы не выплатите ипотеку.

При этом у вас будет уже постановление опеки с разрешением на продажу квартиры с долями детей.

Обычно дается месяц на отчет перед опекой по ее постановлению и если переход права в залоговой квартире не будет осуществлен, то могут быть претензии со стороны опеки. В

Вам нужно получить одобрение на договор дарения банком и на регистрацию прав на доли детей в залоговой квартире от банка и постановление опеки на согласие на продажу квартиры с долями детей. Может быть стоит переговорить с опекой по вопросу того, если банк будет против регистрации перехода прав на доли в залоговой квартире на детей, чтобы в постановлении указали, что право детей на доли в залоговой квартире возникнут после выплаты ипотеки. При этом заключить договор обещания дарения, а не договор дарения