Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

Здравствуйте, Роман.

По первому вопросу

1. Проведение финансового анализа должника в процедуре наблюдения

Для ответа следует использовать:

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 

и

Постановление Правительства РФ от 25.06.2003 N 367
«Об утверждении Правил проведения арбитражным управляющим финансового анализа»

В соответствии со ст. 70 ФЗ " О банкротстве" анализ финансового состояния должника проводится в целях:

1)  определения достаточности принадлежащего должнику имущества для покрытия расходов в деле о банкротстве, в том числе расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, 

2) определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника в порядке и в сроки, которые установлены настоящим Федеральным законом.

В  соответствии с «Правилами проведения арбитражным управляющим финансового анализа» финансовый анализ проводится на основании:

а) статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;
б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;
в) положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бухгалтерского учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;
г) отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;
д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;
е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.

Принципами финансового анализа являются  принцип полноты и достоверности, согласно которым:

— в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются все данные, необходимые для оценки его платежеспособности;

— в ходе финансового анализа используются документально подтвержденные данные;

— все заключения и выводы основываются на расчетах и реальных фактах.

При проведении финансового анализа арбитражным управляющим проверяется соответствие деятельности должника нормативным правовым актам, ее регламентирующим. 

Информация о выявленных нарушениях указывается в документах, содержащих анализ финансового состояния должника.

Документы, содержащие анализ финансового состояния должника, представляются арбитражным управляющим:

  — собранию (комитету) кредиторов, 

— в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) должника, в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», 

— саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является, при проведении проверки его деятельности.

Добрый день!

1. Проведение финансового анализа должника в процедуре наблюдения

Роман

Согласно ст.70 ФЗ «О несостоятельности» банкротсве:

1. Анализ финансового состояния должника проводится в целях определения достаточности принадлежащего должнику имущества для покрытия расходов в деле о банкротстве, в том числе расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также в целях определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника в порядке и в сроки, которые установлены настоящим Федеральным законом

.При этом финансовый анализ проводится с целью:

1) подготовки предложения о возможности восстановления платежеспособности должника

2)определения возможности покрытия за счет имущества должника судебных расходов, расходов на оплату вознаграждения фин.управ

3) подготовки плана внешнего управления

4)опредления стоимости принадлежащего должнику имущества

Необходимо на данном этапе проанализировать состав и структуру имущества должника, а также структуру дебиторской и кредиторской задолженности.

Постановлением Правительства РФ от 25 июня 2003 г. N 367 утверждены Правила проведения арбитражным управляющим финансового анализа, который осуществляется не только временным управляющим, но иными категориями арбитражных управляющих при различных процедурах банкротства, в связи с чем цели финансового анализа шире по сравнению с целями анализа финансового состояния должника, проводимого временным управляющим в ходе наблюдени.

Согласно указанным правилам выводы об анализе основываются на:

статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;

учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;

положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бухгалтерского учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;

отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;

материалов налоговых проверок и судебных процессов;

нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.

Методы проведения анализа финансового состояния должника: 

Вертикальный анализ — анализ, основанный на определении отношения каждой балансовой позиции к итоговому показателю; позволяет дать оценку структуре и источникам средств организации-должника; 

Горизонтальный анализ — анализ, основанный на изучении динамики изменения показателей; состоит в сопоставлении балансовых позиций за разные отчетные периоды; 

Сравнительный анализ — анализ, опирающийся на сравнение однородных показателей как во внутрихозяйственной деятельности должника, так и вне ее (иные юридические лица, отраслевые показатели и др.); 

Факторный анализ — анализ, строящийся на оценке влияния различных факторов на изучаемые показатели; 

Анализ относительных показателей — анализ, основанный на выявлении взаимосвязи показателей различных форм отчетности путем вычисления их отношений.

В документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются:

а) дата и место его проведения;

б) фамилия, имя, отчество арбитражного управляющего, наименование и местонахождение саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является;

в) наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) должника, номер дела, дата и номер судебного акта о введении в отношении должника процедуры банкротства, дата и номер судебного акта об утверждении арбитражного управляющего;

г) полное наименование, местонахождение, коды отраслевой принадлежности должника;

д) коэффициенты финансово-хозяйственной деятельности должника и показатели, используемые для их расчета, согласно приложению N 1, рассчитанные поквартально не менее чем за 2-летний период, предшествующий возбуждению производства по делу о несостоятельности (банкротстве), а также за период проведения процедур банкротства в отношении должника, и динамика их изменения;

е) причины утраты платежеспособности с учетом динамики изменения коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности;

ж) результаты анализа хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках с учетом требований согласно приложению N 2;

з) результаты анализа активов и пассивов должника с учетом требований согласно приложению N 3;

и) результаты анализа возможности безубыточной деятельности должника с учетом требований согласно приложению N 4;

к) вывод о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника;

л) вывод о целесообразности введения соответствующей процедуры банкротства;

м) вывод о возможности (невозможности) покрытия судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему (в случае если в отношении должника введена процедура наблюдения).

Здравствуйте,

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р. 

Данные методические рекомендации содержат методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. 

В частности, рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). 

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) и изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Кроме того, рыночная стоимость зависит:

— от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

— от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

— от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Таким образом, оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше. 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. 

Описание каждого метода — здесь https://sudact.ru/law/rasporia...

Для целей определения рыночной стоимости земельных участков применяется и ряд стандартов оценки:

— Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 „Об утверждении Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;

https://docs.cntd.ru/document/...

— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;

https://docs.cntd.ru/document/...

— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.

https://docs.cntd.ru/document/...

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе и земельного участка, учитывается чаще всего рынок предложений. При этом величина кадастровой стоимости самого объекта оценки в расчет не берется. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

https://www.garant.ru/consult/...