Я погашу ипотеку и в дальнейшем оформлю банкротство, сделку не анулирует банк?

Ольга!

Следует признать, что, если Вы планируете совершить такую сделку с заложенной квартирой без участия банка-кредитора и залогодержателя, то перспективы на её доведение до логического конца весьма туманные.

Если ипотека была оформлена в установленном порядке, то она зарегистрирована в Росреестре, там же предстоит регистрировать право собственности покупателю по договору купли-продажи с Вами.

А при регистрации обязательно проверят информацию о залоге данной недвижимости и примут во внимание положения статьи 346 Гражданского Кодекса РФ:

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В заключённом Вами договоре ипотеки наверняка есть соответствующие положения, ограничивающие Ваше право распоряжаться квартирой до прекращения ипотеки без ведома банка-кредитора.

Поэтому, даже если Вы оформите договор купли-продажи и покупатель внесёт деньги за квартиру, до прекращения обязательств по кредитному договору и погашения ипотеки с прекращением записи об ипотеке в Росреестре, переоформить квартиру на покупателя не получится.

Если есть варианты, при которых можно рассчитаться с банком, надо обращаться в банк и обсуждать с ними порядок и условия возможного совершения сделки с заложенной квартирой, иначе сделку реализовать не получится. Только после одобрения сделки банком можно быть уверенной, что никаких проблем у покупателя не возникнет.

Отдельно можно обсуждать возможность перевода долга по кредитному договору на покупателя с соответствующим переоформлением договора ипотеки, но это тоже только при участии банка-кредитора.

Здравствуйте, Ольга.

Если у Вас есть другие кредиторы, кроме банка, которому Вы должны по ипотечному кредиту, то скорее они (или даже финансовый управляющий, если мы говорим о банкротстве физического лица) оспорят эту сделку, как совершенную в преддверии банкротства и предполагающую преимущественное удовлетворение требований банка перед другими кредиторами.

 Дело в том, что  если требование кредитора по кредитному договору обеспечено залогом, то в рамках банкротства залоговый кредитор может получить не более 80% вырученного от продажи залогового имущества на торгах, остальное должно поступить в конкурсную массу должника-банкрота (п. 2 ст. 138, Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 02.07.2021, с изм. от 16.11.2021) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 18.10.2021).