Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

56 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
56 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор субаренды на муниципальное нежилое имущество

Добрый вечер!

Помогите разобраться в тонкостях законодательства, пожалуйста!

Я взял в аренду под стоматологический кабинет нежилое помещение площадью 70 кв. м. Это СУБаренда (собственник - Москва в лице ДГИ). При подаче документов на медицинскую лицензию я столкнулся с обязательностью согласования моего договора субаренды с собственником (чего мой арендодатель ЗАРАНЕЕ не сделал). Ну, а собственник - Москва, ДГИ - для согласования требует... лицензию!!! То есть у меня замкнутый круг.

При этом есть "правило 20 кв. м", о котором все говорят, но никто четко объяснить не может. Короче: что мне делать в данной ситуации, какими статьями и каких законов при этом руководствоваться? P.S. Деньги по договору субаренды, и немалые, плачУ уже 3й месяц (не имея возможности вести деятельность).

26 Ноября 2013, 19:30, вопрос №314002 Сергей, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Батчаев Евгений

    Здравствуйте Сергей.

    Двадцать метров это из статьи 17.1.ФЗ О защите конкуренции. Это предельный размер площади муниципального помещения, которое можно сдать в аренду без проведения конкурса.

    Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О защите конкуренции»

    Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

    1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

    ..........

    14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

    Что касается отказа в выдаче лицензии, думаю тут все законно, вы должны иметь помещение в котором собираетесь оказывать медицинские услуги.

    Постановление Правительства РФ от 16.04.2012 N 291

    4. Лицензионными требованиями, предъявляемыми к соискателю лицензии на осуществление медицинской деятельности (далее — лицензия), являются: 

    а) наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих установленным требованиям; 

    б) наличие принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании медицинских изделий (оборудования, аппаратов, приборов, инструментов), необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и зарегистрированных в установленном порядке; 

    в) наличие:......

    Требование получить согласие собственника на сдачу имущества в СУБаренду то же законно, это прямо предусмотрено гражданским кодексом.

    Статья 615. Пользование арендованным имуществом

    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

    Без согласия арендодателя договор СУБаренды ничтожен (если договором аренды не было предусмотрено другое).

    Вам нужно добиваться согласия на субаренду. Если собственник хочет, что бы помещение использовалось именно для оказания медицинских услуг и из-за этого требует от Вас лицензию, предложите включить в договор субаренды условие (например путем заключения дополнительного соглашения к договору), что вы используете помещение только для оказания медицинских услуг и никак иначе. Возможно этого для собственника окажется достаточным и Вы свою проблему решите.

    Нарушение гражданского кодекса очевидно. Правовых способов заставить собственника дать согласие на субаренду нет. Не исключаю, что Вас подталкивают к даче взятке представителю собственника (чиновнику администрации).  

    26 Ноября 2013, 19:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батчаев Евгений

    Правило про 20 метров на СУБаренду  и на Вас не распространяется, если Ваш СУБаредодатель заключил договор аренды (первоначальный) по итогам открытого конкурса, проведенного собственником имущества, в соответствии со ст.17.1 ФЗ о защите конкуренции.

    26 Ноября 2013, 20:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый вечер, Сергей!

    Попробую разобраться. Кто является арендодателем? Как заключен договор субаренды, в каком порядке? И обращался ли арендодатель или Вы за таким согласованием?

    Что касается 20 кв.м., речь идет о п. 14 п. 1 ст. 17.1. ФЗ «О защите конкуренции», она сложна к пониманию, поэтому задаю вопросы. Кроме того, она, скорее всего, к Вашей ситуации не имеет отношения.

    В договоре субаренды какая площадь, 70 кв.м. 

    26 Ноября 2013, 20:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Как я понимаю Вы помещение арендуете у учреждения здравоохранения. Учреждение — некоммерческая организация, а именно муниципальное учреждение и помещения находятся у нее на праве оперативного управления. 

    В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 120 и ст. 296 ГК РФ, учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. 

    Передача в аренду — распоряжение (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

    Согласно п. 10 ст. 9.2 закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

    Кроме того, в соответствии со ст. 17.1 закона «о защите конкуренции», заключение такого договора должно осуществляться на конкурсной основе, кроме случая, если помещение менее 20 кв. м.

    Скорее всего, это не повлияет на решение вопроса, но согласовывать передачу в субаренду должен арендатор (Ваш арендодатель) — ст. 615 ГК РФ, а не Вы. 

    В настоящий момент договор оспорим (не ничтожен, но может быть признан недействительным через суд), потому как «сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе» — ст. 173.1 ГК РФ. Согласно п. 1103 ГК РФ, к требованиям о возврате исполненного по сделке применяются правила о неосновательном обогащении. Намекните Вашему арендодателю, что если он не получит согласие, Вы признаете договор недействительным и взыщете уплаченные деньги, может тогда дело сдвинется.

    Понудить собственника  через суд выдать согласие не получится.


    27 Ноября 2013, 09:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист
    Общаться в чате

    Пунктом 4 положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 N 291, для соискателя предусмотрено «наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих установленным требованиям». 

    Полагаю, можно попробовать представить в лицензирующий орган предварительный договор субаренды, то есть договор о заключении в будущем договор о передаче имущества в субаренду на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Хотя, конечно, такой договор не дает прав на имущество, потому как предметом является обязанности сторон по заключению договора аренды и как таковой принадлежности помещения Вам не будет. Но можно попробовать.

    Кроме того, следовало бы поискать московских постановлениях требования к выдаче согласия на субаренду или по заключению договоров аренды с субъектами малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения. В частности в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, упоминается, что таковые должны иметь лицензию. Другого пока не нашел. Если таких специальных требований нет, то можно получать письменный отказ и обжаловать его, потому как принципиальное согласие есть, но причина невыдачи в другом — в том, чего не требуется.

    27 Ноября 2013, 09:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats