Покупка вторничного жилья без риелтора

Добрый день!

Покупка вторничного жилья без риелтора

Какие есть риски

Мария

Риски такие же, как и при покупке жилья с помощью риэлтора.

Вам необходимо проверить, приобреталась ли недвижимость продавцами в период брака, и если да, то потребовать от продавца нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Также получите выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру, чтобы убедиться, что она не находится в залоге и не имеет других ограничений и обременений.

Добрый день. Мария отвечу на ваш вопрос и дополню ответ своего коллеги. 

Вы написали: 

Покупка вторничного жилья без риелтора

Какие есть риски

Риски в приобретении недвижимого имущества всегда есть, будь это новостройка или вторичное жилье, даже с участием риэлтора, многие из которых, к сожалению не выполняют свою работу должным образом. 

Вам мой коллега Николаев Сергей рассказал о рисках, связанных с приобретением жилья в период брака, о необходимости согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного в браке; про риск банкротства продавца; про переход задолженности по капитальному ремонту к новому собственнику и так далее. С ним я полностью соглашусь, поэтому не вижу смысла его дублировать. Со своей стороны, считаю необходимым дополнить его ответ и  советую обратить внимание при самостоятельном приобретении недвижимого имущества на следующие аспекты: 

1. Есть ли на недвижимом имуществе обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), поскольку в силу статьи 346 Гражданского кодекса РФ: 

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Даже если такое согласие будет получено и сделка будет зарегистрирована в органах Росреестра, то в силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ: 

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

2. Обратите свое пристальное внимание на основание возникновения права собственности у продавца и когда возникло право собственности, особенно пристальное внимание, следует обратить, если продавцу квартира досталась по договору ренты, по договору дарения или в результате получения им наследства, поскольку всегда есть риск оспаривания данной сделки со стороны заинтересованных лиц. 

Также следует обратить свое внимание, если квартира продается по доверенности — надо будет проверять действительна ли данная доверенность, удостоверена ли она надлежащим образом или нет, ввиду того, что очень много случаев мошенничества при продаже недвижимости, связанного именно с доверенностями. Я бы вообще на вашем месте не рисковал, если жилье продается по доверенности. 

3. Обратите свое внимание, приобрел ли продавец жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала, использовались ли средства мат.капитала для погашение ипотеки. Если средства мат.капитала были использованы, то узнайте были ли выделены детям доли в недвижимом имуществе или нет, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: 

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Если доли выделены, то было ли получено согласие органа опеки и попечительства на продажу долей, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» согласие органа опеки и попечительства при продаже имущества несовершеннолетнего обязательно. 

4. Если квартира была приватизирована, то узнайте, были ли отказавшиеся от своей доли при приватизации и кто в квартире зарегистрирован на момент сделки, поскольку в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и признать его утратившим правом пользования данным жилым помещением будет довольно затруднительно (если он там зарегистрирован). 

5. Внимательно изучите жилое помещение, если приобретаете его в многоквартирном доме на наличие незаконной перепланировки, поскольку в силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ: 

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

6. Вам мой коллега рассказал, что надо будет внимательно присмотреться к продавцу и проверить его дееспособность, особенно, если продавец в возрасте, я вам приведу правовое основание для признание сделки, совершенной недееспособным лицом недействительной: 

В силу статьи 171 Гражданского кодекса РФ: 

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Кроме того, в силу статьи 176 Гражданского кодекса РФ, может быть оспорена сделка, совершенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным: 

1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30 ГК РФ), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Могу еще дать такой совет: рассмотрите вариант с титульным страхованием. Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость.

Но скажу сразу, при покупке любого недвижимого имущества надо будет досконально проверять всю юридическую чистоту сделки и часто лучше будет обратиться к специалисту (я не имею ввиду риэлтора, имею ввиду юриста), дабы избежать возможных проблем в будущем.