Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

84 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
84 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налог на продажу доли квартиры, выкупленной у жены

Добрый день!

Хронология событий:

- в 1999-м году женился

- в 2000-м (в браке) куплена квартира на имя жены

- в 2009-м развод

- в 2009-м дарственная от жены на 50% долю на мое имя

- в 2012-м я выкупил остальные 50% за 3 млн. рублей (регистрация 16 марта, акт подписан 15 сентября)

- в 2013-м получил налоговый вычет на 260тр

- в 2014-м в начале собираюсь продать квартиру за, например, 8млн. рублей

Мои вопросы:

- подлежит ли уплате 13% налог с 50% доли, купленной в 2012-м году, ибо не прошло 3 года? Учитывая историю ее покупки в браке.

- с какой суммы уплачивается налог, 3 млн. или 4 млн.?

- если сумма сделки составит не 8млн. руб., а 5-6 млн., существует ли на сегодня практика со стороны налоговой сравнивать цену сделки с рынком? Может ли такая сделка вызвать интерес налоговой или дополнительные проблемы?

- есть ли способы оптимизировать и не платить этот налог? Например, по договору растянуть оплату до марта 2015 и пр.?

25 Ноября 2013, 22:02, вопрос №313231 Федор, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (4)

  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здоавствуйте! В данном случае срок владения квартирой будет исчисляться с приобретения 1/2 доли в праве, т.е. с 2009 года. После приобретения в 2012 году оставшейся 1/2 доли в праве Вы увеличили свою долю, но при этом объект недвижимости не изменился.

    По этому поводу есть письмо Минфина или ФНС сейчас попробую найти.

    То есть при продаже квартиры в 2014 году налог уплачивать не нужно и декларация также не подается.

    25 Ноября 2013, 22:22
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    23%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый вечер.

    — подлежит ли уплате 13% налог с 50% доли, купленной в 2012-м году, ибо не прошло 3 года? Учитывая историю ее покупки в браке.

    Да, подлежит. Учитывая, что право собственности документально возникло на основании договора дарения (50%) и договора купли-продажи (50%), то вопрос о том, каким образом квартира была куплена ранее женой и, возможно, являлась общей совместной собственностью супругов, юридического значения иметь не будет. Вы придали правовой статус приобретению Вами данной квартиры данными двумя договорами. 

    — с какой суммы уплачивается налог, 3 млн. или 4 млн.?

    Налог уплачивается с суммы дохода. Согласно ст. 209 Налогового Кодекса РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками.

    Доходом является стоимость продажи квартиры в полном объеме, т.е. 8 млн. рублей.

    В силу п.17.1. ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    То есть, доход от продажи части квартиры, полученной в дар более 3 лет назад, не подлежит налогообложению.

    В силу п. 1 ч. 1 ст. 210 НК РФ при определении размера налоговой базы  налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. 

    Таким образом, в отношении доли, приобретенной по договору купли-продажи вы вправе уменьшить сумму дохода на сумму расходов, понесенных на ее приобретение. Таким образом, налогообложению будет подлежать 1 млн. руб. (4 (доход) минус 3 (расходы)). 

    То есть, общая сумма к уплате составит 1 млн. *13% = 130 000 руб.

    — если сумма сделки составит не 8млн. руб., а 5-6 млн., существует ли на сегодня практика со стороны налоговой сравнивать цену сделки с рынком? Может ли такая сделка вызвать интерес налоговой или дополнительные проблемы?

    В вашем случае такого риска нет. Вы вправе устанавливать цену по своему усмотрению. Тем более, что сумма продажи не слишком существенно отличается от рыночной. Это позволит Вам избежать уплаты налога, т.к. при стоимости продажи 6 млн. руб. (и менее) стоимость налогооблагаемого дохода составит 3 млн. руб., что равняется сумме расходов на приобретение и исключает уплату налога.

    — есть ли способы оптимизировать и не платить этот налог? Например, по договору растянуть оплату до марта 2015 и пр.?

    Сумма налога в любом случае будет рассчитываться от стоимости дохода независимо от того, что его получение будет рассрочено. Вариант с продажей за сумму, менее 6 млн., будет приемлемым.
    25 Ноября 2013, 22:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Я так понял из письма, что увеличивая объект приобретением доли в праве момент приобретения следует считать с первоначальной регистрации объекта недвижимости.

    ПИСЬМО
    от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58
    Минфин России
    рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица,
    полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой
    собственности, и сообщает следующее.
    В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации
    (далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или
    нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
    Общая собственность
    возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества,
    которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи)
    либо не подлежит разделу в силу закона.
    Кроме того, в
    соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства
    Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого
    государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при
    регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с
    законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника
    долевой собственности идентифицируется одним номером государственной
    регистрации.
    Кроме того, в
    соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О
    государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только
    объекту недвижимости в целом.
    Таким образом, у
    участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля
    в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
    При этом, приобретая
    долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или
    получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в
    указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.
    Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей
    долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем
    прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
    Учитывая изложенное,
    право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом,
    комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента
    первоначальной государственной регистрации права собственности на данное
    имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при
    изменении состава собственников данного имущества.

    Кроме того, в
    соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава
    собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество
    или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не
    влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
    При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава
    собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого
    изменения.
    В связи с этим моментом возникновения права собственности у
    участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного
    получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с
    изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из
    сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной
    регистрации права собственности на указанное имущество.
    В соответствии с п. 17.1 ст.
    217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами,
    являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий
    налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
    приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и
    долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три
    года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности
    налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на
    доходы физических лиц.
    Учитывая
    вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик,
    земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от
    изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более
    трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению
    налогом на доходы физических лиц.

    25 Ноября 2013, 23:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Федор!

     По Вашим вопросам имеются следующие разъяснения ФНС и Минфина



     

    ПИСЬМОот 18 апреля 2011 г. N КЕ-4-3/6127@ПО ВОПРОСУНАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА, ПОЛУЧЕННЫХИМ ОТ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ Приложение МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58Минфин России рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, и сообщает следующее.В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.Кроме того, в соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.Кроме того, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.Кроме того, в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса с 1 января 2009 г. доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.Заместитель Министра финансовРоссийской ФедерацииС.Д.ШАТАЛОВ

    То есть,   моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

     Если Вы в 2009-м зарегистрировали 50% доли в свою собств., 

    — в 2012-м приорели остальные 50%, то моментом права собственности считается 2009 г. Следовательно при продаже жилья в 2014 г., платить НДФЛ со второй доли НЕ требуется.

    Таким образом, Вы освобождены от уплаты НДФЛ при продаже Ващей квартиры.
      С уважением  Ф. Тамара

    25 Ноября 2013, 23:58
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
stats