Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

360 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
360 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Анализ договора аренды

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Есть несколько тонкостей:

1. Арендодатели 2 лица, один как ИП, другой как физ лицо, но 1 января будет тоже ИП

2. Помещение находится на этапе перепланировки, подробности в приложении.

Прошу вас указать тонкости данного договора и правовые последствия.

И интересует вопрос претензий по такому договору, как и кому из арендодателей их можно предъявить.

А так же согласование воли арендодателей, могут ли они действовать не зависимо или должны согласовывать решения между собой. Спасибо.

  • Договор.docx
  • Приложение № 1 Описание недвижимост~.docx
  • Приложение1.rtf
25 Ноября 2013, 15:32, вопрос №312907 Viktor, г. Москва

Уточнение клиента

Файлы договора

25 Ноября 2013, 15:36

Уточнение клиента

Файлы договора

25 Ноября 2013, 15:37
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Поскольку речь идет в договоре о предоставлении в аренду общей равнодолевой собственности, то любое изменение условий договора, его пролонгация, прекращение может осуществляться только по согласованию обоих собственников. Изучив данный договор, считаю, что он соответствует действующему законодательству РФ, каких-либо подводных камней не вижу, все достаточно читаемо и прозрачно, вполне структурно и упущений значимых нет.

    Единственное что может смутить, — это изменение статуса физ. лица — на ИП. В этом случае могут возникнуть вопросы ИФНС в части налогообложения данного лица. Также, если бы в договоре участвовали оба арендодателя в статусе ИП или юр. лиц, то судебный порядок разрешения споров предусматривал бы обращение только в арбитражный суд, в таком же виде, раз есть физ. лицо, обращение возможно в суд общей юрисдикции. 

    25 Ноября 2013, 15:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, Виктор! Вам необходимо запросить у арендодателей свидетельтсво о праве собственности на помещение для того, что бы убедиться, что помещение действительно принадлежит им на праве общедолевой собственности (по 1/2 каждому).


    По договору меня смущает пп. 3.3, 3.4 договора, согласно которым Арендодатели имеют право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 60 дней. Согласно ст. 619 ГК РФ,


    По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;


    2) существенно ухудшает имущество;


    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;


    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.


    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса


    п. 2 ст. 450 ГК:


    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;


    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Таким образом, согласно законодательству Арендодателем договор может быть расторгнут только путем обращения в суд и только при наличии оснований, указанных законодательтсвом. В одностороннем порядке договор арендодателем расторгнут быть не может. Поэтому пп. 3.3, 3.4 противоречат ст. 619 ГК РФ!
    25 Ноября 2013, 16:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ответственность за несиполнение или за ненадлежащее исполнение обязательств по договору арендодатели несут солидарно, поэтому и претензию необходимо адресовывать  обоим арендодателям.


    Арендодатели могут принимать решения только совместно, так как помещение принадлежит им на праве собственности по 1/2 каждому.


    Все изменения к заключенному договору аренды могут быть оформлены только путем заключения соглашения между сторонами (арендатором и двумя арендодателями). Оно должно быть скреплено тремя подписями.


    Что касается догвоора аренды иных подводнызх камней в нем я не обнаружила. Хотела отметить, что 2 абзац п. 5.13 ("- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом «Арендодателя»") — очень выгодный для Арендатора.

    25 Ноября 2013, 17:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    1) В соответствии с п. 1.3. договора, помещение передается только для магазина непродовольственных товаров. В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, «если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.»

    2) Пункт 2.6. «В случае уклонения «Арендатора» от подписания «Акта приема – передачи» по необоснованным причинам гарантийный платеж не возвращается.» противоречит п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 2.1. этого договора, потому как это авансовый платеж арендной платы, а арендная плата уплачивается за фактическое использование имущества. Не приняв имущество по акту и фактически не используя его, обязанность по оплате арендной платы не возникает, следовательно «гарантийный платеж» должен быть возвращен.

    3) Пункт 2.9. очень удобен для арендатора, потому как изменение размера арендной платы по этому договору возможно только по соглашению сторон (дополнительному), изменение курса доллара не вызывает обязанность арендатора заключить такое соглашение. Он может отказываться от подписания допсоглашения и арендная плата не может быть увеличена в течение действия настоящего договора даже путем подачи иска в суд, кроме случая, указанного в ст. 451 ГК РФ «существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора», но доказывать его предельно сложно и суды, как правило, отказывают в изменении условий договора по этому основанию.

    4) Пункт 3.3. договора о досрочном расторжении арендодателем договора аренды в одностороннем порядке вызывает риск потери объекта и убытков, связанных с необходимостью приостановки предпринимательской деятельности на период до заключения договора аренды с другим лицом и переезда.

    Вместе с тем, он не противоречит ГК (коллега сделала неверный вывод), потому как стороны вправе установить в договоре любые основания расторжения договора (ст. 619 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, «расторжение договора возможно по соглашению сторон». Так вот такое условие, включенное в подписанный обеими сторонами договор, — и есть соглашение о порядке расторжении договора в одностороннем порядке. В судебной практике признается возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в этом случае. (На месте арендодателя я бы еще дописал в этот пункт слова «в одностороннем внесудебном порядке», чтобы не было разногласий.)

    5) Пункт 3.4. договора о возможности расторжения договора в случае невнесения арендной платы для арендатора сформулирован хорошо и не вызывает риск расторжения договора за любое нарушение обязанности по оплате, то есть даже в случае задержки платы на один день, несмотря на то, что он так сформулирован: «в случае ненадлежащего
    исполнения «Арендатором» обязанностей по уплате арендной платы». Дополнение, начинающееся со слов «а равно...» — это лишь частный случай нарушения и, можно сказать, оно избыточное, нет в нем особой нужды. Не возникает такой риск только потому, что расторжение в силу этого условия возможно только в случае невыполнения дополнительно направляемого требования об оплате. Таким образом, для арендатора такая формулировка хороша.

    6) Пункт 4.1. договора о том, что неотделимые улучшения — собственность арендодателей и пункт 4.3. о невозможности получения за них компенсации, даже если они произведены с согласия арендодателей, в случае расторжения договора досрочно по инициативе арендатора, законны, но ухудшают его положение в сравнении с ГК РФ, потому как в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, возможность компенсации неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, существует при расторжении по инициативе любой стороны, кроме случая, если договором предусмотрено иное. Арендатору стоило бы внести изменения в этот пункт. Но для арендодателя он удобен.

    7) Пункт 5.3. "«Арендатор» обязуется
    за свой счет содержать арендуемое «Помещение» в полной технической исправности
    и надлежащем санитарном состоянии, а так же выполнять все законодательно
    установленные требования противопожарной безопасности, СЭС и других органов
    государственного и муниципального надзора в течение всего периода аренды вплоть
    до передачи «Помещения» «Арендодателям»" арендатору неудобен, потому обязательных норм по помещениям очень много и все их соблюдать должны как арендатор, так и арендодатель как собственник. Исходя из формулировки этого пункта все эти обязанности возлагаются на арендатора.

    8) Пункт 5.6. об уборке прилегающей к помещению площади не указан ее размер, что вызывает риск споров относительно выполнения этой обязанности.

    9) В пункте 7.1. договора к форс-мажору отнесены действия органов государственной власти, которые к таковым не относятся (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 мая 1999 г. № Ф03-А24/99-1/513), в этой части он ничтожен, но вызывает риск спора относительно правомерности неисполнения обязательств со ссылкой на этот пункт и связанных с этим расходов.

     

    26 Ноября 2013, 08:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

    26 Ноября 2013, 09:53

    Уточнение клиента

    Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

    26 Ноября 2013, 09:54

    Уточнение клиента

    Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

    26 Ноября 2013, 09:55

    Уточнение клиента

    Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

    • Приложение1.rtf
    26 Ноября 2013, 09:58
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Виктор, к сожалению, приложение не открывается…

    26 Ноября 2013, 10:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Попробуйте вот такой файл, что-то здесь проблемы с загрузкой.

    Или скачайте его вот отсюда http://domsantech.ru/files/1.jpg

    26 Ноября 2013, 11:38
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    Посмотрел приложение. И сразу проблема: площадь приблизительная, объекта аренды не существует. Он будет существовать только после получения документов БТИ о новом объединенном объекте. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.» причем, не зависимо от того, что он подписан сторонами.

    Учитывая это, для арендодателя есть риск того, что арендатор может отказаться платить за аренду или исполнять другие обязательства, возложенные на него по договору, ссылаясь на то, что договор не заключен. Но, вообще, суды по разному оценивают согласованность объекта аренды (предмета договора). Одни считают, что соответствие документам БТИ не обязательно, потому как такое несоответствие порождает лишь административные последствия и на отношения сторон, которые обмеряли площадь помещения и указали ее в договоре, не влияют. Другие же говорят, что предмет — существенное условие договора аренды — не согласован, договор не заключен. Вместе с тем, отсутствие заключенного договора аренды не отменяет обязанность арендатора оплатить фактическое использование помещения (Постановление ФАС СЗО от 07.04.2006 по делу № А21-2359/2005-С2). 

    С позиции арендодателя, следовало бы назвать данный договор предварительным договором аренды и установить срок заключения основного — существенное условие любого предварительного договора, без которого он также не будет заключенным (ст. 429 ГК РФ), после того как объект будет реконструирован и получено свидетельство из Росреестра о праве собственности на новый объединенный объект на основании соответствующего техплана БТИ. 

    С точки зрения арендатора такое положение вещей, как это очевидно, выгодно.

    Дополнительно скажу по договору, что отсутствие в нем условий о неустойке (штрафе) за нарушение сроков оплаты арендной платы — довольно большая удача для арендатора, потому как абсолютное большинство таких договоров без нее не обходятся.

    26 Ноября 2013, 14:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласна с коллегой по поводу целесообразности в данном случае на этапе переустройства помещения заключения с арендодателями предварительного договора аренды, указав в нем срок для заключения основного договора. С момента получения свидетельтсва о собственности на помещение спокойно можете заключать с арендодателями основной договор аренды. 

    Такая практика широко применяется руководством огромных торговых центров, которые уже на этапе строительтсва заботятся о сдаче своих будущих площадей в аренду под размещение магазинов, представляющих различные торговые марки. С арендаторами заключаются предварительные договоры аренды, в которых прописываются все условия аренды помещений, ограничения по аренде, назначение помещений, ответственность арендаторов, порядок страхования арендуемых площадей, размеры гарантийных депозитов  и тому подобное. После оформления данных площадей в собственность заключаются основные договоры аренды помещений.

    Арендаторы с большим удовольствием идут на это во предвкушении больших потоков покупателей ТЦ.
     

    26 Ноября 2013, 17:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats