Добрый день.
Это не реклама. Хочу приобрести недвижимость на аукционе
https://catalog.lot-online.ru/index.php?dispatch=products.view&product_id=606827
Ознакомился с документами на данной странице. Ранее недвижимость покупал через ДКП, но никогда не участвовал в аукционах.
Напишите пожалуйста 10 юридических подводных камней, с которыми можно столкнутся на аукционе.
Спасибо.
Здравствуйте, Богдан.
Интересная задача по поводу именно 10 подводных камней, попробую ее выполнить.
Первая проблема у Вас по предмету аукциона — это ипотека, то есть, ее придется снимать после победы на аукционе. Проблема решаемая и по идее, залог прекращается. Если кредитное учреждение — залоговый кредитор, то он просто получает большую часть средств от этой сделки.
Вторая проблема — это запрет сделок с имуществом за рег. № 77:01:0004006:2161-77/012/2018-1 от 04.07.2018, № 77:01:0004006:2161-77/011/2019-2 от 01.02.2019
Третья проблема — это наличие договоров аренды. Нужно изучать насколько эти договоры краткосрочные, условиях их продления, размер платы, поскольку переход права собственности не является основанием прекращения арендных отношений согласно статьи 617 ГК.
По публичной кадастровой карте объект не удалось пробить.
По данным ФГИС ЕГРН следующие сведения
Справочная информация из ФГИС ЕГРН Росреестра по объекту:
Кадастровый номер: 77:01:0004006:2161
Дата выгрузки сведений: 28.09.2021 13:44:52
Данные о правообладателях:
Количество правообладателей: 3ФИО собственников: **** (доступны в сведениях из выписки ЕГРН)Даты и основания регистрации: **** (доступны в сведениях из выписки ЕГРН)Внимание! На объекте имеются обременения: 3
Сведения об объекте:
Адрес: г.Москва, ул.Новослободская, д.20Тип объекта: Объект капитального строительстваТип ОКС: Нежилое помещение, Помещение
Кадастровая стоимость: **** (доступна в сведениях из выписки ЕГРН)
Площадь: 257,9Дата актуальности информации в ЕГРН: 15.08.2021Дата постановки на кадастровый учет: 26.12.2013
Статус объекта: Ранее учтенный
Этаж: 4
Далее продолжу.
Добрый день! Для начала вам надо проверить объект, выставляемый на аукцион самостоятельно.заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Приказ Росреестра от 04.09.2020 N П/0329) на нежилое помещение с КН 77:01:0004006:2161 плюс ознакомиться с документацией по адресу , указанному в публикации. На портале ПКК РР не нахожу этот объект, возможно связано с тем что там тех работы сейчас, но другие объекты находятся. Надо проверить регистрацию права и наличие арестов и обременений, помимо тех что указаны в публикации.
Раз объект находится в залоге у банка, значит его изъяли за долги и реализуют, в таком случае после сделки, банк должен получить деньги, и залог снимут. Аресты есть потому что, было наложение обеспечительных мер на имущество должника. Этот вопрос, после соблюдения процедуры тоже решается с приставами.
Самое важное это проверка документов, как правило, объекты должников не очень хорошо проверяются и документы бывают не всегда в порядке.
Так как объект находится в общей долевой собственности и собственника — 3, 4? А аресты только на две доли (если я правильно поняла запись, то может быть еще такая вещь, помещение не свободно от притязаний третьих лиц (что бывает, например, когда не было реализовано право преимущественной покупки доли в праве собственности иными сособственниками). То есть когда вы выиграете аукцион, может такое быть, что эту цену предложат третьему собственнику на основании ст 250 ГК РФ и если он не купит, только после этого вам продадут долю. Но это все надо проверить. Нет свежей выписки на объект — могу только предполагать.
Бывает так что другие участники, видя вашу заинтересованность в объекте начинают требовать отступные за свой уход с торгов. На это тоже не надо соглашаться.
Если КУ (организатор торгов) будет тянуть время с предоставлением информации по объекту — это повод задуматься насчет ликвидности объекта и возможности впоследствии либо воспользоваться им либо продать.
После того как у вас будет выписка и будут документы от КУ, обязательно проверьте параметры объекты на соответствие документам!
Помещение большой площадью и объединено из нескольких помещений, туда входят комната Г, комната — 1,2, комната — 1 , машиноместа, надо проверить историю формирования помещения.
Если вы выиграете аукцион, то после него могут быть проблемы, например, признание торгов незаконными по решению ФАС или суда,
судебные разбирательства с третьими лицами (например УК может подать иск о коммунальных долгах прежнего владельца.
Удачи!
Здравствуйте.
Повторяться не буду. В дополнение к уже сказанному отмечу следующее:
В договоре указано, что объект в залоге не находится, хотя информация из реестра этому противоречит:
Продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего Договора права на Недвижимое имущество не являются предметом судебного спора, Недвижимое имущество не продано,не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
Поскольку данное имущество является нежилым, надо понимать какие краткосрочные (или бессрочные) договора на момент реализации заключены, поскольку, несмотря на отсутствие зарегистрированных договоров аренды в Росреестре, Вы можете оказаться перед фактом, что Вам придется соблюдать все условия, которые содержатся в договорах, не зарегистрированных в Росреестре. Они могут быть существенно обременительными. А изменить что-либо после покупки Вы не сможете. Если договора залючены на неопределенный срок, то в этом случае надо смотреть содержится ли условие о прекращении договора с уведомлением, за какой срок это уведомление должно быть направлено. Если этого условия нет, тогда действует общее условие, установленное п.2 ст. 610 ГК РФ
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Внимательным образом следует отнестись к оплате, поскольку согласно проекту договора
Оплата стоимости Недвижимого имущества, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, осуществляется Покупателем в течение 30 (Тридцать) дней с даты подписания настоящего Договора. В подтверждение произведенной оплаты Победитель торгов предоставляет Продавцу копию платежного поручения с отметкой банкаПри этом датой оплаты считается дата поступления денег продавцу.
Далее продолжу еще.
Чаще всего при приобретении долевой собственности приходится сталкиваться с правами участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), если таковые имеются.
Кроме того, следует проверить приобретаемый объект на соответствие техническому паспорту, поскольку в случае проведения неузаконенной перепланировки, реконструкции, переустройства это может привести к весьма неблагоприятным последствиям для покупателя.
Аналогично следует произвести инвентаризацию инженерных сетей на их соответствие проекту, что в случае совершения самовольных действий прежним собственником может привести к проблемам с энергоснабжающими организациями.
Дополнительно следует учитывать, что в любом случае в течение года с момента проведения торгов сохраняется возможность их оспаривания заинтересованными лицами, в том числе и по причинам нарушений в части процедуры проведения.
Так, один из примеров недобросовестности при проведении торгов был рассмотрен в п. 25 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников, который подавал несколько заявок с повышением предложенной им самим цены при отсутствии заявок других лиц с большей ценой. Это позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа такого «победителя» торгов.
К числу проблем на аукционах можно отнести возможные сложности с возвратом задатка, который у Вас составляет 10% от начальной цены лота.
Пятая проблема — это несоответствие вида разрешенного использования участка назначению здания или помещений. У Вас этой проблемы нет, если помещение планируете под офис (административные цели), это соответствует ВРИ участка.
Шестая проблема завышенная кадастровая стоимость помещения и земельного участка. Как вариант, ее оспорить после регистрации права собственности, если она не соответствует рыночной стоимости.