Продажа квартиры, хотят обмануть?

Здравствуйте, Никита!

1 вопрос: Почему Росреестр слушает органы опеки и не даёт мне провести сделку???

Никита

Откровенно говоря, позиция органа опеки, да и Росреестра, не совсем понятна.

Вы являетесь совершеннолетним не находитесь под опекой или попечительством. Соответственно, у органа опеки нет ни права, ни обязанности по осуществлению каких-либо действий по защите Ваших прав и законных интересов (если они этим руководствуются).

Логика в данном случае не совсем понятна. Могу лишь предположить, что орган опеки направил письмо в Росреестр по той причине, что распорядившись квартирой, принадлежащей Вам на праве собственности, Вы будете подпадать под статью 8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»:

1. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений,… органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

Но тут опять-таки должна применяться ещё и статья 53 Жилищного кодекса РФ, согласно которой граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Да и жилым помещением, как лицо из числа детей-сирот, Вы были обеспечены (но распоряжаетесь им по своему усмотрению уже будучи полностью дееспособным). Соответственно, право на обеспечение жилым помещением по этому основанию у Вас не возникло.

Вероятнее всего, орган опеки, что называется, «перестраховывается».

Возможно, что орган опеки просто руководствуется Законом г. Москвы от 14.04.2010 N 12 «Об организации опеки, попечительства и патронажа в городе Москве».

Согласно ст. 17 данного Закона:

Статья 17. Постинтернатный патронат

1. Постинтернатный патронат устанавливается над детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, после окончания их пребывания в организациях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет на основании договора о постинтернатном патронате, заключаемого в соответствии с настоящей статьей.

…

5. Договор о постинтернатном патронате в отношении лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет заключается между уполномоченным органом в сфере опеки, попечительства и патронажа, организацией для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или уполномоченной организацией и (или) постинтернатным воспитателем и указанным лицом. Лицо из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет может выступать инициатором заключения договора о постинтернатном патронате.

6. Постинтернатный патронат осуществляется в форме посещения постинтернатным воспитателем лица, в отношении которого установлен постинтернатный патронат, в целях его воспитания и сопровождения…

То есть в отношении Вас может быть установлен постинтернатный патронат. Но только он осуществляется в форме посещения в целях воспитания и сопровождения. А вот разрешения органа опеки на совершение Вами сделок со своим недвижимым имуществом постинтернатный патронат не предполагает.

Согласно ч. 3 статьи 3 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

… Нормы, которые регулируют отношения, возникающие в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки и попечительства, и содержатся в законах субъектов Российской Федерации, не должны противоречить настоящему Федеральному закону.

А ФЗ «Об опеке и попечительству» не предполагает получение разрешения на совершение сделок по отчуждению недвижимости лицами из числа детей-сирот в возрасте с 18 до 23 лет.

Поэтому, на мой взгляд, орган опеки и Росреестр в данном случае превышают свои полномочия.

Следует только уточнить у Вас, имеется ли от Росреестра уведомление о приостановлении гос. регистрации (чтобы точно понимать, что именно, какие обстоятельства явились для них основанием для приостановления).

2 вопрос: зарегестрирует ли Росреестр эту зделку по истечению этих 3 месяцев приостановления???

Никита

Нет, если обстоятельства, которые послужили Рорсеестру основанием для приостановления регистрации, не устранены, то Росреестр отказывает в гос. регистрации сделки.

Поэтому надо понимать, что же явилось таким основанием (как указал выше). И возможно, что уже сейчас, до истечения этого 3-месячного срока, обжаловать решение Росреестра о приостановлении регистрации.

Так вот он предложил: деньги у него но я остаюсь с бумажкой которуя я написал о том что деньги в случаи проведения зделки я получил. Он сказал что это гарантия, обманывает? или без этой бумажки ему придётся отдать квартиру обратно???

Никита

Обмана тут не наблюдается.

Просто покупатель предлагает Вам сделать так, что он не получит от Вас расписку в передаче денег, пока он их Вам фактически не передаст. И это правильно (расписку о получении денег не следует отдавать покупателю до тех пор, пока их не передал).

Здравствуйте, Никита.

Как-то мы с Вами уже общались по Вашему вопросу, и насколько помню, продаваемая квартира как раз и была получена Вами в рамках реализации мер гос.поддержки детей-сирот, предусмотренных ст.8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Указанное право может быть реализовано однократно, о чем органы опеки и попечительства не могут не знать. Поэтому тут нет очевидных и предусмотренных законом хотябы гипотетических оснований препятствования органами опеки. Их задачи и полномочия строго ограничены, указаны соответственно в ст.ст.7 и 8  Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Если Вы не относитесь к числу лиц, над кем может быть  установлена опека и попечительство, то мнение органа опеки Росреестр при регистрации прав запрашивать не должен.

И да, проблема ведь была в другом — а именно в том, что не поступил ответ в рамках межведомственного взаимодействия от Департамента труда и соц.защиты населения по г.Москве, а также в связи с наличием у регистратора сомнений в подлинности документов. А теперь еще и орган опеки.

Я бы при таких обстоятельствах рекомендовал Вам обратиться к юристу на месте, который помог бы Вам сопроводить сделку, требуется более детальное изучение ситуации, дистанционно исходя только лишь из Вашего описания ситуация прояснить не получается.

Но если мне ждать 2 месяца и зделку всё же зарегестриуют, можем ли мы не класть деньги в ячейку?

Никита

Вообще-то, порядок расчетов предусматривается договором купли-продажи, и если им указано -расчет с помощью банковской ячейки, но возникли непредвиденные сложности, то следует заключать доп.соглашение, фиксирующее права и обязанности сторон в новых, изменившихся условиях, предусмотреть иной способ расчетов (См. п.1 ст.486 ГК РФ , п.1 ст.450 ГК РФ).

Так вот он предложил: деньги у него но я остаюсь с бумажкой которуя я написал о том что деньги в случаи проведения зделки я получил.

Никита

Вы зря уже написали расписку, поскольку денег пока не видели.  (ст.408 ГК РФ). Если расписку пока не писали, то и не пишите и не передавайте ее никому до момента, пока не будет происходить расчет. Бывают ситуации, когда с расписок делают нотариально заверенные копии,  поэтому впоследствии возможен спор -была ли все-таки передача денег или не было, ведь из расписки (нотариально заверенной копии) следует, что Вы ее писали, и согласно ей деньги получили, то есть покупатель свое обязательство исполнил. В части расчетов тут только такой порядок — доп. соглашение к договору купли-продажи и при фактической передаче денег написание и передача расписки покупателю.