Хочу заключить договор аренды склада, но он у меня не зарегистрирован (выходит за пределы участка и вряд ли может быть зарегистрирован)

Уважаемый Максим! Доброго! По уму, конечно, надо смотреть документы и что в реалиях. Что у Вас с правами на землю? От этого и надо идти.

Капитальное там сооружение (склад) или как? 

Получали ли град.план на ЗУ, разрешение на строительство, вводили в эксплуатацию или как (см. ст.ст.57,51 ГрК РФ)?

При этом по земельному участку вполне можно рассмотреть вариант перераспределения в порядке ст.11.7 ЗК РФ (опять же надо вникать).

Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора?

опять же надо все смотреть. Если реально сооружение было передано, соответствующие акты есть — не о чем беспокоиться, несмотря на проблемы с размещением по земле.

Повторю, надо вникать более серьезно. 

Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора?

Максим

Максим, добрый день! Согласно ст. 607 ГК РФ

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

согласно ст. 8.1 ГК РФ возникновение прав собственности на недвижимое имущество связывается с государственной регистрацией таких прав. НО говоря о складе возможно что речь идет о движимом имуществе, т.е. некапитальном строении. 

Здравствуйте!

Хочу заключить договор аренды склада, но он у меня не зарегистрирован (выходит за пределы участка и вряд ли может быть зарегистрирован).

Максим

Если все делать по закону, то предпринимать все попытки по  постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на склад.А для этого решать вопрос с земельным участком, исправлять реестровую ( кадастровую) ошибку при необходимости, уточнять площадь, границы участка…

Я так понимаю, что такой договор аренды будет ничтожен, поскольку никаких прав на объект у меня нет. Фактически склад есть и я предоставлю арендатору его, т.е. свои обязательства выполню добросовестно.

Не сомневаемся, что исполните добросовестно. Если согласуете в договоре сам предмет применительно к ст. 606,607 ГК РФ, то можете составить договор в письменной форме. Единственное — заключить его можно на срок менее 1 года, дабы не регистрировать.потому как, сами понимаете, регистрацию  в Росреестре не пройти пока при таком раскладе.

ГК РФ Статья 160. Письменная форма сделки
 
1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора

Если потребует денежные средства обратно, то Вы заявите о неосновательном обогащении (ст.1102 ГК РФ), так как по факту другая сторона пользовалась Вашим имуществом, пусть и не зарегистрированным. 

Добрый день, Максим!

На основании пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66:

Если арендодатель передал арендатору имущество без
документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

В то же время на основании пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73:

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что если арендатор использовал имущество, а арендодатель принимал оплату, в последствии они не могут ссылаться на недействительность договора аренды, из-за его не регистрации. В то же время, если арендатор не сможет использовать имущество из-за того, что на здание нет документов, он вправе не оплачивать арендную плату. 

Добрый день, Максим! 

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поставить на ГКН и зарегистрировать права вы не можете на склад, но это не значит, что не можете определить его характеристики и однозначно описать этот объект. К примеру, вы можете заказать технический паспорт объекта, можно это сделать в БТИ которое ведет реестр объектов градостроительной деятельности. Да, тех инвентаризацию для объектов нежилого фонда сделали не обязательной, но ведь тех паспорт не запрещали делать. 

Далее насчет земельного участка, если вдруг у вас склад не сильно выходит за границы участка и все объекты возникли в 2000-е годы, то можно если есть куда, подвинуть участок, изготовив межевой план на уточнение границ земельного участка в связи с реестровой ошибкой (ст 61 218-ФЗ от 13.07.2015 года), для этого нужен кадастровый инженер. 

Еще вариант, вы можете сдать в аренду часть участка. 

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор, по которому в пользование арендатору передается не весь земельный участок, а только его часть.

В силу п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документом-основанием осуществления государственного кадастрового учета земельных участков и их частей является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.

Согласно ч.ч. 3, 2 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

То есть в данном случае придется заключать договор на длительный срок и регистрировать права на него, а не на 11 месяцев чтобы не было регистрации права.