Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог при продаже нежилого помещения, которое в предпринимательской деятельности не использовалось
Собираюсь продавать нежилое помещение (предназначенное для коммерции, на первом этаже жилой новостройки). Регистрация в собственность - май 2018г. Я – ИП, УСН доходы-расходы (7% в моём регионе Санкт-Петербург), (кассы нет, деятельность еле теплится, далее – это важно). ОКВЭД - 52.63. Прочая розничная торговля вне магазинов (Эта группировка включает: - розничную торговлю любым видом товаров, осуществляемую передвижными средствами развозной и разносной торговли - торговлю через автоматы - деятельность аукционов по розничной торговле - аукционы, проводимые через сеть Интернет). Помещение не использовалось в предпринимательской деятельности:
1) Никогда не сдавалось (ремонт не сделан с момента постройки).
2) Никоим образом не использовалось в моей деятельности как ИП (ни как офис, ни как склад, вообще никак)
3) Я не использовал право на освобождение от уплаты налога на имущество в связи с применением спецрежима.
4) Операции с нежилыми помещениями не носят систематический характер (я жилых и нежилых помещений больше никогда не продавал, продал 2 земельных участка в 2019 и 2020 г.)
5) Помещение не учитывалось в качестве объекта ОС, амортизация по нему не начислялась, затраты по эксплуатации в состав расходов не включались.
6) ОКВЭД не предусматривает операции с недвижимостью.
После продажи собираюсь подавать 3-НДФЛ, декларировать налог (сумма продажи-сумма покупки)х13%. Вижу риск непринятия налоговым инспектором расчётов, аргумент: «по назначению соответствующее помещение не может использоваться в личных целях» и предложение уплатить 13% со всей суммы продажи, либо включить продажу в декларацию по УСН. В таком случае, планирую идти в суд и приводить свои доводы судье.
Вопросы:
1) Верен ли ход моих мыслей?
2) Какова вероятность непринятия декларации инспектором?
3) Какова вероятность выиграть суд и насколько трудоёмок такой судебный процесс?
4) Если вероятности выше не в мою пользу, не проще ли «подарить» помещение родственнику (не ИП), и он продаст помещение и использует вычет в сумме затрат на покупку помещения мною? Какие могут возникнуть сложности?
5) В случае принуждения к включению продажи помещения в декларацию по УСН, надо ли выдавать чек на помещение покупателю? Какие могут возникнуть штрафы и санкции в случае отсутствия чека?
6) Поможет ли делу закрытие ИП до продажи помещения (давно собирался это сделать)?
P.S. Нашёл письмо Минфина, поддерживающее мою позицию https://spikcompany.ru/wp-content/uploads/2019/10/pismo-ot-24-iyulya-2019-goda.pdf
.
7) Задача №1 не попасть под УСН (не платить 25%-50% штрафа за отсутствие чека). Решает ли эту задачу:
А) Закрытие ИП до продажи помещения?
Б) Дарение маме (она не ИП), а она продаёт?
В) Какие ещё возможны варианты?
.
8) Правильно ли я понимаю, что признание продажи помещения предпринимательской деятельностью лишает возможности использовать вычет в сумме покупки, т.е. решив Задачу №1, заплачу НДФЛ, в «лучшем» случае: (сумма продажи-сумма покупки)Х13%, в «худшем» случае: сумма продажиХ13%?
.
9) В случае дарения маме (она не ИП) с последующей продажей, и в случае признания продажи помещения НЕ предпринимательской деятельностью, сможет ли она использовать вычет в сумме покупки помещения мною? Есть ли на это прямые указания в законе или опять всё вилами по воде? И надо ли закрывать ИП перед дарением? Есть ли разница кто дарит ИП — не ИП?
.
10) Будет ли ответ Минфина обязателен для выполнения инспектором? Надо ли его сразу прикладывать к декларации?
.
11) Разница между «худшим» и «лучшим» случаем более 1 млн.руб. Если, подав декларацию по «лучшему» случаю, придётся в дальнейшем платить по «худшему», не сочтут ли это за попытку занизить налог, не придётся ли платить штрафы, пени, нет ли ещё и уголовной ответственности за это? Время же может много пройти, если придётся решать в судебном порядке?
.
1) Есть ли ещё документы, поддерживающие мою позицию, которые можно упомянуть в запросе?
2) В случае положительного ответа Минфина, собираюсь к декларации его не прилагать, а воспользоваться только в случае разногласия с налоговой. Но не будет ли слишком поздно, ведь проверка уже закончится, когда я узнаю её результат. Будет ли в таком случае инспектор менять свою позицию, увидев письмо Минфина?, порядок налоговых проверок предусматривает смену позиции уже после окончательного вердикта?
__________________________________________________________________________________________
От ФИО
ИНН
Адрес
эл. почта
В Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
.
.
.
Я продаю помещение и прошу дать письменный ответ по вопросу применения законодательства РФ о налогах и сборах в отношении того, как именно декларировать доход.
.
Я продаю нежилое помещение (на первом этаже жилого многоэтажного нового дома). На момент регистрации помещения в собственность (май 2018г.), я являлся ИП и применял УСН и ЕНВД. ОКВЭД — 47.9 (Торговля розничная вне магазинов, палаток, рынков). ИП закрыто за несколько месяцев до продажи помещения. Помещение не использовалось в предпринимательской деятельности:
.
1) Никогда не сдавалось в аренду (ремонт не сделан с момента постройки, всё это время помещение простаивало).
2) Никоим образом не использовалось в моей деятельности как ИП (ни как офис, ни как склад, вообще никак).
3) Я не использовал право на освобождение от уплаты налога на имущество в связи с применением спецрежима.
4) Операции с нежилыми помещениями не носят систематический характер (я жилых и нежилых помещений больше никогда не продавал).
5) Помещение не учитывалось в качестве объекта основных средств, амортизация по нему не начислялась, затраты по эксплуатации в состав расходов не включались.
6) ОКВЭД не предусматривает операции с недвижимостью.
.
В письме от 09.09.2020 № 03-11-11/79032 Ваше ведомство указало, что: «…в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса...»
.
Правильно ли я понимаю, что должен декларировать доход от продажи помещения подачей декларации 3-НДФЛ и имею право использовать вычет в сумме понесённых затрат на покупку помещения?
.
Приложение: копия письма Минфина России от 09.09.2020 № 03-11-11/79032
Здравствуйте.
На самом деле, факторов, влияющих на принятие решения относительно того, в каком качестве надо отчитываться по налогам за продажу недвижимого имущества несколько. Так, доход от продажи недвижимости может считаться доходом от предпринимательской деятельности на УСН, если недвижимость фактически использовалась в предпринимательской деятельности и/или налогоплательщик фактически осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости (о таком факторе указано в Письме Минфина России от 09.09.2020 N 03-11-11/79032), либо недвижимость по функциональному назначению предназначена для предпринимательской деятельности. Например, ИП продал административное здание. В одном из дел именно этот фактор повлиял на принятие судом решения — Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2015 по делу N А26-2726/2014. Кроме того, одинм из факторов является тот, что доходы получены ИП от деятельности, указанной в ЕГРИП. Это отмечено в ряде писем Минфина России, и такжев Письме ФНС России от 12.02.2020 N СД-19-3/29@.
Поскольку основым фактором в Вашем случае является назначение здания, я приведу выжимку из судебного акта, которая относится как раз к этому вопросу:
Реализованные предпринимателем здание и земельный участок принадлежали ему на праве собственности непродолжительное время, что также свидетельствует о приобретении спорных объектов не в личных целях, а в целях систематического осуществления предпринимательской деятельности.
Доказательств, подтверждающих, что податель жалобы при покупке спорного объекта преследовал цель использования здания после реконструкции для проживания с семьей, в материалах дела нет.
При таких обстоятельствах совокупность установленных по делу обстоятельств, с учетом того, что здание по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд заявителя), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, свидетельствует о правильности вывода апелляционного суда о том, что полученный доход от продажи здания и земельного участка непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация спорных объектов осуществлялась в целях, направленных на систематическое получение прибыли.
То есть в данном случае суд исходил из назначения объекта, ну и «до кучи» добавил еще про непродолжительность времени. Верховный суд РФ согласился с мнением нижестоящих судов.
Но все-таки я предположу, что поскольку прямого указания не имеется, то как минимум теоретическая возможность доказать, что данная покупка предполагала не предпринимательскую деятельность, а только вложение средств для их сохранности.
На мой взгляд, можно было бы направить запрос в Минфин с описанием ситуации, высказывая намерение осуществить правильный учет полученного дохода.
1) Верен ли ход моих мыслей?
Константин
Константин, добрый день! В целом да, верен, в том числе и в части возможных претензий к налоговой отчетности ввиду того, что помещение именно нежилое, т.е. не может использоваться в личных целях. В данном случае использование помещение в предпринимательской деятельности должна доказать налоговая, просто статуса помещения как нежилого для отнесения полученных доходов на УСН будет недостаточно
2) Какова вероятность непринятия декларации инспектором?
Константин
это Вам никто не скажет, декларацию в любом случае примут, будут ли ней претензии в части учета доходов от продажи данного помещения в рамках УСН вопрос отношения конкретного инспектора
3) Какова вероятность выиграть суд и насколько трудоёмок такой судебный процесс?
Константин
может и не понадобится суд, но до суда в случае вынесения решения не в Вашу пользу его надо будет предварительно обжаловать в вышестоящий налоговый оргн в порядке ст. 138 НК РФ, в итоге с судом может уйти несколько месяцев
ли «подарить» помещение родственнику (не ИП), и он продаст помещение и использует вычет в сумме затрат на покупку помещения мною? Какие могут возникнуть сложности?
Константин
можно как вариант если родственник близкий
по УСН, надо ли выдавать чек на помещение покупателю? Какие могут возникнуть штрафы и санкции в случае отсутствия чека?
Константин
от формы расчета зависит и кто будет покупателем, штраф за неиспользование ККТ предусмотрен ч. 2 ст. 14.5 КоАП — от 25% до 50% выручки не отраженной через ККТ
6) Поможет ли делу закрытие ИП до продажи помещения (давно собирался это сделать)?
Константин
в этом случае иных вариантов кроме как облагать полученный доход ндфл и не будет
Здравствуйте, Константин.
Для начала следует обратить Ваше внимание, что в Письме Минфина по ссылке, которую Вы дали, не рассматривается конкретная ситуация с отчуждением конкретных же объектов, письмо содержит весьма обобщенные разъяснения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
Обратите внимание на выделенное и подчеркнутое и задайте себе вопрос — о каком имуществе идет речь?
Одно дело — ИП имеет гараж, дачу и автомобиль и продает их, не использовав в предпринимательстве и не имея соответствующих ОКВЭД, вопросов к нему и нет, и совершенно же другое, продать объект недвижимости, изначально не предназначенный ни для чего иного, как для ведения какой-либо хозяйственной деятельности, предпринимательства.
В Письме Минфин привел лишь базовое правило определения предпринимательской деятельности, но ввиду соответствующей формулировки вопроса не стал углубляться, что это правило означает в тех или иных конкретных ситуациях и с конкретным же имуществом.
Поэтому, что бы Вы не решили, в любом случае не стоит опираться на указанное письмо, так как оно не конкретное и в Вашей ситуации мало чем поможет.
Точно также как и в Письме, следует исходить из понятия предпринимательской деятельности, которое имеется в ст.2 ГК РФ
предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,
продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
При этом сам факт получения/неполучения дохода/прибыли ( одним словом, в плюсе) не имеет значения.
Следует привести Письмо ФНС № СА-4-7/8614@ от 07.05.2019, где назван признак предпринимательской деятельности - приобретаемое гражданином имущество имеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях) и установлена направленность действий на систематическое получение прибыли.
Соответственно, сам факт приобретения нежилого помещения, предназначенное для хоз.деятельности можно расценить как действия, направленные на получение прибыли
Поэтому можно с высокой долей вероятности предположить, что претензии налогового органа к Вам будут, тем более, что
продал 2 земельных участка в 2019 и 2020 г
что может быть расценено, как систематические действия, направленные на получение прибыли, независимо от того, что ОКЭДов пр продаже собственного имущества у Вас нет.
3) Какова вероятность выиграть суд и насколько трудоёмок такой судебный процесс?Константин
Исход судебного спора Вам никто не предскажет, тем более что не ясно, как оценивать вероятность (в процентах, в виде дроби или еще как-то и по какой методике). Решение всегда — либо в пользу налогоплательщика, либо не в его пользу. Невозможно что-либо говорить и по трудоемкости, так как не известно, на чем конкретно будет основываться налоговый орган. Как правило, споры с гос.органами не простые на любой стадии за редким исключением.
4) Если вероятности выше не в мою пользу, не проще ли «подарить» помещение родственнику (не ИП), и он продаст помещение и использует вычет в сумме затрат на покупку помещения мною? Какие могут возникнуть сложности?Константин
Ограничений применения вычета родственником НК РФ не содержит, поэтому лично я придерживаюсь позиции, что такой вычет возможен. В то же время, каких-либо разъяснений Минфин по данному поводу не давал, как нет и судебной практики на этот счет. Как вариант, можете самостоятельно адресовать вопрос в Минфин. Отвечают, как правило, в течение месяца-двух.
5) В случае принуждения к включению продажи помещения в декларацию по УСН, надо ли выдавать чек на помещение покупателю? Какие могут возникнуть штрафы и санкции в случае отсутствия чека?Константин
Оформив чек, Вы автоматически признаете о продаже помещения в рамках предпринимательской деятельности. Неприменение ККТ влечет ответственность по ч.2 ст.14.5 КоАП РФ.
6) Поможет ли делу закрытие ИП до продажи помещения (давно собирался это сделать)?Константин
Нет, поскольку дело не в статусе физ.лица, а в том -использовалось ли помещение в предпринимательских целях.
Ограничений применения вычета родственником НК РФ не содержит
Правильнее сказать, получившим объект в дар физ.лицом
Добрый вечер, уважаемые специалисты! В продолжение своего вопроса, составил запрос в Минфин. Прошу Вас прочитать и дать свою оценку. Вопросы:
Добрый вечер, Константин.
Правовая оценка составленных Вами документов, их правка, либо составление юристом -это предмет отдельной услуги, которая может быть оказана в том числе и в индивидуальном порядке в чате у юриста по Вашему выбору.
Весьма скользкая позиция, подтекст такой: " Я, приобретая именно коммерческую недвижимость, надеялся только сохранить от обсценивания свои средства, на рост цен и прибыль и не рассчитывал". Оценка суда таких пояснений непредсказуема.