Как продать дом купленный за материнский капитал

Добрый день, Салим!

Утверждение: "Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников" — верно.

На основании пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса отчуждение имущества опекаемого без предварительного разрешения органа опеки не законно.

Поэтому, при отчуждении долей в квартире, принадлежащих несовершеннолетним, в органы опеки должны быть представлены документы, подтверждающие, что имущественное положение несовершеннолетнего в результате сделки не ухудшится. 

ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» запрещает приобретение жилья на средства материнского капитала, которое будет не полностью принадлежать семье. Но при продаже долей квартиры, купленной на средства маткапитала, и при приобретении долей в новой квартире — закон не предусматривает такого ограничения.

Тут возникает опасность в том, что орган опеки может оценить указанные доли, как ухудшающие положение. 

Мое мнение: если стоимость жилья бабушки будет выше по стоимости продаваемого жилья, доли детей равнозначны или их размер будет увеличен, разрешение органа опеки будет получено.   

здравствуйте!

Да можно, но согласно п.3 ст.37 ГК РФ:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

То есть это должно быть дарение.

Для продажи долей несовершеннолетних детей необходимо согласие органа опеки и попечительства. Как правило орган опеки дает такое согласие при условии выделение детям долей по площади не меньше площади продаваемых долей в другом жилье. При этом доли можно выделить по договору дарения у бабушек или иных родственников.

Порядок такой вначале разрешение опеки, а потом продажа и выдел доли в другом жилье

Здравствуйте, Салим.

Ваш вопрос

Насколько это соответствует действительности?

Салим

можно сказать риторический. Ответ зависит от позиции конкретного органа опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства обладают полномочиями на то, чтобы разрешить или запретить продажу доли ребенка, даже если родители, другие родственники готовы выделить ребенку долю большей площади, стоимости в другом жилье. «Отказное» решение можно и нужно обжаловать, если это необходимо в интересах детей.

Конституционный Суд РФ в Определении от 06.03.2003 N 119-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» высказал следующую позицию:

Из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.

Кроме того, оспариваемым регулированием не ограничивается и право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации: как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Проверка же того, вступают ли конкретные действия родителей как законных представителей несовершеннолетнего в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, отказавшего в даче разрешения на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества, подведомственна судам общей юрисдикции, которые с учетом фактических обстоятельств дела должны обеспечивать правильное применение закона. Решение подобных вопросов не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, определенную статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».