Сервитут на земельный участок который сдали в аренду

Яна, добрый день! В ст. 274 ГК РФ говориться не о любом законном владельце а именно о собственнике

 Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

в случае с арендатором вопрос тут должен решаться в рамках договора аренды, например с учетом ст. 612 ГК РФ согласно которой

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

что дает арендатору требовать в том числе досрочного расторжения договора аренды, т.е. учитывая что у обоих участков один собственник он и должен данный вопрос урегулировать

Здравствуйте.

Собственно, возможность защиты прав несобственника от собственника и иных лиц предусмотрена законом:

ГК РФ Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

 Поэтому защита владения посредством требования об устранении препятствий владения вполне возможна.

2. Может ли Арендатор 2 возражать и насколько его возражения будут приняты

яна

Это решает суд, тут сказать что-то нет возможности без анализа иска и аргументов/контраргументов.

3.Могу ли как собственник обои участков установить сервитут на проезд по всем участкам без соглашения с конкретным лицом, а общий проезд для всеx жителей и тд. бессрочно, чтобы после продажи этот сервитут действовал, как гарантия для покупателя что сможет проезжать к участку.

яна

В любом случае сервитут этот частный. Но в принципе при его установлении это возможно — обременение будет фигурировать в ЕГРН и покупатель будет о нем знать.

4.существуют ли такие специалисты которые могут дать заключение о том что к участку нет другого проезда, что это за специалисты?, должна ли быть у него лицензия

яна

Полагаю, что это землеустроители, кадастровые инженеры.

5 Какие еще варианты обязать Арендатора 2 открыть проезд по второму участку

яна

Надо смотреть договор и выяснять есть ли возможности в договорном порядке обязать его к этому. Но в принципе при совершении им таких действий он в любом случае нарвется не только на иск, но и на взыскание убытков и судебных расходов. Возможно стоит ему показать эти перспективы. 

Добрый день, Яна!

Считаю порядок действий может быть таким в Вашей ситуации:

1) Арендатор обращается к Вам с просьбой об обеспечении свободного использования арендуемого имущества (статья 612 Гражданского кодекса);

2) Вы, как собственник участка обращаетесь к другому арендатору с просьбой о внесении изменений в договор аренды (об установлении границ сервитута для проезда к соседнему участку; пункт 1 статьи 450 ГК);

3) В случае отказа 2 арендатора, подаете иск в суд с просьбой о внесении изменений в договор аренды (пункт 2 статьи 450 ГК).

Заключение об отсутствии проезда к участку может дать кадастровый инженер (в суде будет представлен как специалист). В случае, если суд не устроит мнение специалиста, он может попросить представить заключение эксперта (выдают специализированные организации; стоимость экспертизы начинается от 60 000 рублей; данное заключение в большинстве случаев будет являться достаточным достаточным доказательством в суде).