Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?
Добрый день!
Прошу помочь разобраться в ситуации. Есть недвижимость, купленная с привлечением средств материнского капитала и оформленная в долях на меня и двоих несовершеннолетних детей. Сейчас переехали в другой город, планируем приобретать недвижимость на первичном рынке (на стадии котлована у застройщика).
Как и у каких контролирующих органов получить разрешение на продажу недвижимости, где собстенниками являются несовершеннолетние?
Можно ли продать такую недвижимость, если взамен еще не оформлена другая, чтобы использовать средства от продажи в качестве первоначального взноса за новостройку, с временным промежутком от продажи до покупки (т.к. в разных городах)?
Здравствуйте, Александра.
Как и у каких контролирующих органов получить разрешение на продажу недвижимости, где собстенниками являются несовершеннолетние?Александра Сологубова
Согласие нужно получать в органах опеки и попечительства.
Самостоятельно, без предварительного согласия, отчуждение имущества несовершеннолетнего не допускается:
Статья 37 ГК РФ Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Можно ли продать такую недвижимость, если взамен еще не оформлена другая, чтобы использовать средства от продажи в качестве первоначального взноса за новостройку, с временным промежутком от продажи до покупки (т.к. в разных городах)?Александра Сологубова
Как правило, органы опеки считают, что взамен отчуждаемого должна приобретаться уже существующая недвижимость, в которой несовершеннолетний сможет проживать.
То есть, чтобы не ухудшалось не только имущественное положение, но и жилищные условия.
Но можно попробовать получить согласие. Потому что закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
Если опека откажет, можно попытаться оспорить отказ и уже в суде доказать, что сделка совершается в интересах ребёнка.
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Как и у каких контролирующих органов получить разрешение на продажу недвижимости, где собстенниками являются несовершеннолетние?Александра Сологубова
Добрый день!
В данном случае вам необходимо на рподажу брать разрешение органов опеки и попечительства.
Статья 37 ГК РФ Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Можно ли продать такую недвижимость, если взамен еще не оформлена другая, чтобы использовать средства от продажи в качестве первоначального взноса за новостройку, с временным промежутком от продажи до покупки (т.к. в разных городах)?Александра Сологубова
Если вы взамен при одновременной покупки не предоставите детям доли, то в таком случае при продаже квартиры с использованием материнского капитала вам будет нужно денежные средства от долей детей от размера материанского капитала положить им их на счет.Доля детей должна быть как минимум равна их части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.
Под такими условиями опека за частую дает разрешение на продажу.
Учитывая изложенное определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.
В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объема собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала. Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.https://legalacts.ru/sud/opred...
Данный специальный счет будет открыт на имя детей.Данными денежными средствами самостояятельно они смогут распоряжаться после 18 лет, до этого эти денежные средства можно использовать с разрешения органов опеки.
Чтобы обосновать сам факт продажи, можно ссылаться вот на эту норму:
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
А далее уже зависит от того, какое условие поставит опека
Как правило, они требуют, чтобы приобретаемое жильё было равноценным тому, которое принадлежало ребёнку ранее.
Иногда дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры (доли ребёнка), на счет ребенка в банке.
У Вас главной проблемой будет то, что приобретаемая квартира ещё не существует.
И нужно будет в любом случае показать опеке, что у ребёнка будет жилье для проживания до того момента, когда объект будет построен.