Риски при разделении ипотечной квартиры в моем случае

Из которых 700 тыс деньги супруга (продажа недвижимости), 325 тыс наши общие накопления, 1 025 000 руб деньги полученные от моей мамы (продажа недвижимости).

Марина

Здравствуйте. А с какой формулировкой были от мамы деньги направлены на Ваш счет? Или основание платежа отсутствует? 

Как доказать, что это не так?

Марина

Сколько времени прошло с момента перечисления денежных средств мамой на Ваш счет?

Долг за ипотеку с самого начала выплачивала только я одна.

Марина

Это неважно, средства совместные и как они расходуются определяют супруги. В Вашем случае было так, но в любом случае Ваши доходы являются частью совместных (ст. 34 СК РФ).

И если рассматривать самый худший вариант. Суд разделит квартиру полученную в браке 1/2 между мной и им. Но они разделят только имущество, долг они делить не будут.

Марина

Собственно говоря изначально презюмируется, что квартира является совместной собственностью, и, соответственно, каждый из супругов может претендовать на 1/2 долю при разделе. Другое дело, что закон позволяет заинтересованной стороне доказывать, что не все потраченные средства были средствами совместными и раздел должен производиться пополам только в той части, в которой затраченные средства были совместными. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений. И вот тут как раз и возникает вопрос о наличии подобных доказательств с Вашей стороны.

Здравствуйте, Марина. 

В первую очередь нужно исходить из того, что по умолчанию доли супругов в совместно нажитом имуществе признаются равными. 

Если добровольно вы не можете уладить конфликт, нужно готовить иск о разделе совместно нажитого имущества. 

Ст. 38 СК РФ

3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Худший вариант,  возможен, если вы как сторона заявившая о разделе совместного имущества, не сможете доказать, что первоначальный взнос состоял в том числе и от денег, которые дала вам мать. 

Вы правильно затронули вопрос доказательств. Без них есть риск, что суд разделит имущество поровну. 

Если квартира приобретена с использованием ипотечного кредита и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок погашения кредита. При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, в том числе для раздела долгового обязательства по возврату кредита, нужно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры (ст. 43 ГПК РФ).  При разделе имущества будут  разделены и долговые обязательства. При разрешении спора суд вправе отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ). Если же квартира будет разделена судом в  определенных долях, вы вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, в таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Учитывая, что квартира находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит, к участию в деле о разделе совместно нажитого имущества, в т.ч. данной квартиры, в обязательном порядке в качестве третьего лица должен быть привлечен банк-залогодержатель, т.к. любые сделки с заложенным имуществом, в т.ч. изменение количества собственников, изменение режима собственности в отношении данной квартиры, внесение изменений в кредитный ипотечный договор в связи с разделом общих долгов возможно только с согласия банка-залогодержателя.

По умолчанию имущество, приобретенное в период брака по возмездной сделке, является общим и подлежит разделу в равных долях.

Вам в целях получения большей доли в квартире необходимо будет доказывать, что ипотечные платежи Вы осуществляли за счет собственных средств, что мат.положение супруга не позволяет обеспечивать надлежащие выплаты по ипотеке, доказывать, что часть средств на первоначальный взнос  были осуществлены не полностью за счет совместных с супругом взносов, но и от Вашей мамы, для чего предоставить суду доказательства того, что данные денежные средства были предоставлены Вам мамой в дар (можно заключить договор дарения). Но в этом случае имеется риск оспаривания данного договора со стороны ответчика. Имеется судебная практика по оспариванию подобных договоров, в т.ч. давности их составления, и исключению из числа доказательств.

При наличии у Вашего супруга иного жилого помещения, согласия банка и доказанности невозможности осуществления им оплаты ипотечного кредита, суд может признать всю квартиру Вашей собственностью, и обязать Вас выплатить супругу часть стоимости ипотечных взносов, осуществленных на дату раздела имущества, и часть первоначального взноса (в зависимости от доказанности происхождения средств, потраченных на первоначальный взнос).

Мнение банка будет для суда решающим по вопросу раздела совместных долгов в части ипотеки.

Даже если суд разделит Вам квартиру при наличии у Вас финансовой возможности, а также при наличии у супруга иного жилого помещения суд может присудить всю квартиру Вам, и обязать Вас выплатить супругу его долю.

Наихудший вариант, если квартиру суд разделит поровну в равных долях, а ипотечный кредит останется на Вас. Тогда Вы вправе будете только взыскать с супруга часть оплаченных по ипотеке средств, пропорционально присужденной ему доле в квартире.

В любом случае до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры в виде ипотеки распоряжение квартирой без согласия банка-залогодержателя будет невозможно.