И чем она отличается от той что даёт банк?

Здравствуйте, Кристина.

Ограничение на распоряжение материнским капиталом указано в Федеральном законе от 29.12.2006 N 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» - Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

п. 6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. 

Исходя из содержания п. 6.1. ст. 7 указанного закона вы вправе использовать средства материнского капитала только на погашение займа, выданного организацией (кредитной организацией), но не физическим лицом. 

То есть, такая сделка будет ипотекой (определение в ст. 1 Закона о залоге —

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом), 

но направить средства материнского капитала на погашение такой ипотеки вы не сможете.