Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

56 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
56 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Субаренда земельного участка

Имеется зарегистрированный в Росреестре в 2002-ом году и согласованный с МПР договор аренды (на 49 лет) земельного участка, заключенный между ИП и ФГБУ "Сочинский национальный парк". Земли ООПТ, особый режим использования, для обустройства и пользования базы отдыха. Инвесторами строительства выступали физлица. Имеются разрешение на строительство, акт ввода объектов в эксплуатацию, за каждым инвестором зарегистрировано право собственности (2008г) на конкретное здание базы отдыха. Как быть с земельными участками инвесторов, непосредственно прилегающими к зданиям? Брать их в субаренду у ИП? Или оформлять право аренды с территориальным управлением Росимущества на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 12.07.2010г. N 293 "Об установлении Порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах функциональных зон национальных парков" (Зарегистрирован в Минюсте РФ 23.07.2010г. N 17971), Приказа Минэкономразвития РФ от 13.09.2011г. N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" (Зарегистрирован в Минюсте РФ 30.09.2011г. N 21942), Приказа Минприроды России от 27.09.2013г. N 411 "Об утверждении Положения о Сочинском национальном парке" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.10.2013г. N 30124)? А если ИП не согласится? Кадастровые паспорта на здания и земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, арендованного ИП, у собственников имеются, участки временно, на 5 лет, поставлены на кадастровый учет. Еще один нюанс: договор аренды земельного участка от 05.12.2001г., заключенный между индивидуальным предпринимателем (ИП) и ФГБУ «Сочинский национальный парк», признан недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2012г. по делу № А32-26694/2010. Однако, в связи с пропуском трехгодичного срока исковой давности, судом было отказано в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае к ИП и ФБГУ «Сочинский национальный парк», о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, площадью 2,0 га, Мацестинского лесничества Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», зарегистрированного в ЕГРП в пользу ИП, и о погашении регистрационной записи о праве аренды от 13.08.2002. В последней кадастровой выписке на земельный участок ИП обременение в виде отражения факта аренды присутствует. Следует также учитывать, что получить разрешение у Росимущества (как собственника) на заключение договора субаренды - большая проблема. Также, как и заключить с ним договор аренды. А надо ли получать это разрешение? Ведь в договоре аренды между ИН и нацпарком ничего не говорится о субаренде (ни да, ни нет). Хотя этот договор признан недействительным, но из реестра его никто не исключил! Может быть достаточно для заключения договора субаренды согласия только нацпарка? Или уведомления нацпарка от ИП?

15 Ноября 2013, 10:50, вопрос №300634 Леонид Станиславович, г. Москва
2600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Леонид Станиславович!

     А что указано в инвестиционном договоре по поводу участка?

    15 Ноября 2013, 11:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0509001:178 является собственностью Российской Федерации и передан в пользовании ФГБУ «Сочинский национальный парк». Земельный участок предоставлен для конкретной цели - обустройства и использования базы отдыха. Строительство Объектов производилось в соответствии с договорами об инвестировании строительства от 29.12. 2003г. и от 05.03.2004г., в которых указано, что одновременно с регистрацией права собственности на строения, инвестируемые каждым из участников, они приобретают право пользования соответствующей частью земельного участка, принадлежащего ИП на правах аренды, необходимой для использования строения, без выдела участка в натуре. Однако, я полагаю, что на момент заключения договоров инвестирования положения ст.ст. 35, 36 ЗК РФ уже действовали, в связи с чем договорное установление о невозможности выдела участка в натуре противоречит нормам федерального закона и не подлежит применению, как ничтожное.

    15 Ноября 2013, 11:45
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В соответствии со ст. 271 Гражданского Кодекса РФ:

    1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

    2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

    3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

    В соответствии с указанной статьей ГК РФ, Вы можете требовать у собственника заключения договора аренды с вами.
    15 Ноября 2013, 11:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Все же полагаю, договор не признан недействительным (да, суд высказался об этом, но тем не менее), потому как, как я понял иск о признании сделки ничтожной не подавался, а подавался иск о признании права отсутствующим, для попытки обойти срок давности, и суд все равно отказал в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности. Статьей 168 ГК РФ, предусмотрено, что договор, не соответствующий требованиям закона ничтожен, то есть не требует признания недействительности в суде, в отличие от оспоримых сделок, однако, Росреестр не вправе давать оценку ничтожности, и исключает из ЕГРП сведения только на основании решения суда. Кроме того, факт несоответствия этого договора закону более в суде не установить, потому как нельзя подать иск по тому же предмету и основанию. 

    Приведенные Вами приказы не могут изменить законоположения, предусмотренные ГК РФ (и, во вторую очередь, ЗК РФ) о том, что аренда — это обременение собственности. Оформлять право аренды с территориальным управлением Росимущества Вы не можете, потому как договор с ИП в силе и он обременяет земельный участок, находящийся в собственности государства. Росимущество не может сдать в аренду то, что уже передано в аренду, потому как это нарушит права арендатора, а арендатор может использовать средства защиты такие же, что предоставлены собственнику от нарушений его прав со стороны третьих лиц, даже против самого собственника (ст. 305 ГК РФ). Оно может лишь расторгнуть договор аренды по основаниям, предусмотренные ст. 619 ГК РФ.

    Отсутствие в договоре аренды упоминаний о субаренде, не говорит о том, что она невозможна. В соответствии со ст. 615 ГК РФ, она допускается с согласия арендодателя-Росимущества. Без обращения к нему за согласием получить прилегающие участки в субаренду от ИП нельзя.

    15 Ноября 2013, 11:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я полагаю, что следует руководствоваться п.15-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=52891;dst=0;ts=A4011691624EAAA9949505556B399636

    15 Ноября 2013, 11:56
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я думаю ст.  36 Земельного Кодекса РФ не может быть применима, т.к. приватизация земель ООПТ запрещена с соответсвии с п. 6 ст. 95 Земельного Кодекса:

     

    Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель.



    15 Ноября 2013, 11:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    О приватизации речь не идет однозначно. Я говорю о договоре субаренды части (НЕ ВСЕГО!!!) земельного участка с ИП, который, в принципе (за хорошие деньги, а что делать!) согласен его заключить. Мне кажется, что требуется лишь уведомить нацпарк и Росимущество об этой сделке, а их согласия НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

    15 Ноября 2013, 12:01
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Я полагаю, что следует руководствоваться п.15-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=52891;dst=0;ts=A4011691624EAAA9949505556B399636

    Отличный ход, пардон, упустил. Ведь у ИП же на 49 лет. Тогда так и делать по п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Другого ничего не вижу. 

    15 Ноября 2013, 12:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Насколько я помню, в Сочи пока только собирались вводить особую экономическую зону. Другими словами, если парк не в ней, то можно так сделать, иначе — ст. 35 закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» — запрет на субаренду вообще. 

    15 Ноября 2013, 12:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Согласно Приложению к Приказу Минприроды России от 27.09.2013г. N 411 "Об утверждении Положения о Сочинском национальном парке" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.10.2013г. N 30124) земельные участки, находящиеся в 78-ом квартале Мацестинского лесничества, относятся к рекреационной зоне Сочинского национального парка. Об особой экономической зоне речь не идет.

    15 Ноября 2013, 12:20
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласен, по п. 9 ст. 22 ЗК РФ, самое идеальное решение.

    15 Ноября 2013, 12:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Об особой экономической зоне речь не идет.

    Перепроверил: по Сочи ОЭЗ была, но прекратила существование в 2010 г. — Постановление Правительства РФ от 24.09.2010 N 752.

    15 Ноября 2013, 12:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats