Субаренда земельного участка

Question

Имеется зарегистрированный в Росреестре в 2002-ом году и согласованный с МПР договор аренды (на 49 лет) земельного участка, заключенный между ИП и ФГБУ "Сочинский национальный парк". Земли ООПТ, особый режим использования, для обустройства и пользования базы отдыха. Инвесторами строительства выступали физлица. Имеются разрешение на строительство, акт ввода объектов в эксплуатацию, за каждым инвестором зарегистрировано право собственности (2008г) на конкретное здание базы отдыха. Как быть с земельными участками инвесторов, непосредственно прилегающими к зданиям? Брать их в субаренду у ИП? Или оформлять право аренды с территориальным управлением Росимущества на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 12.07.2010г. N 293 "Об установлении Порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах функциональных зон национальных парков" (Зарегистрирован в Минюсте РФ 23.07.2010г. N 17971), Приказа Минэкономразвития РФ от 13.09.2011г. N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" (Зарегистрирован в Минюсте РФ 30.09.2011г. N 21942), Приказа Минприроды России от 27.09.2013г. N 411 "Об утверждении Положения о Сочинском национальном парке" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.10.2013г. N 30124)? А если ИП не согласится? Кадастровые паспорта на здания и земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, арендованного ИП, у собственников имеются, участки временно, на 5 лет, поставлены на кадастровый учет. Еще один нюанс: договор аренды земельного участка от 05.12.2001г., заключенный между индивидуальным предпринимателем (ИП) и ФГБУ «Сочинский национальный парк», признан недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2012г. по делу № А32-26694/2010. Однако, в связи с пропуском трехгодичного срока исковой давности, судом было отказано в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае к ИП и ФБГУ «Сочинский национальный парк», о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, площадью 2,0 га, Мацестинского лесничества Государственного учреждения «Сочинский национальный парк», зарегистрированного в ЕГРП в пользу ИП, и о погашении регистрационной записи о праве аренды от 13.08.2002. В последней кадастровой выписке на земельный участок ИП обременение в виде отражения факта аренды присутствует. Следует также учитывать, что получить разрешение у Росимущества (как собственника) на заключение договора субаренды - большая проблема. Также, как и заключить с ним договор аренды. А надо ли получать это разрешение? Ведь в договоре аренды между ИН и нацпарком ничего не говорится о субаренде (ни да, ни нет). Хотя этот договор признан недействительным, но из реестра его никто не исключил! Может быть достаточно для заключения договора субаренды согласия только нацпарка? Или уведомления нацпарка от ИП?

Вячеслав Винокуров · Answer

Здравствуйте Леонид Станиславович! А что указано в инвестиционном договоре по поводу участка?

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! Все же полагаю, договор не признан недействительным (да, суд высказался об этом, но тем не менее), потому как, как я понял иск о признании сделки ничтожной не подавался, а подавался иск о признании права отсутствующим, для попытки обойти срок давности, и суд все равно отказал в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности. Статьей 168 ГК РФ, предусмотрено, что договор, не соответствующий требованиям закона ничтожен, то есть не требует признания недействительности в суде, в отличие от оспоримых сделок, однако, Росреестр не вправе давать оценку ничтожности, и исключает из ЕГРП сведения только на основании решения суда. Кроме того, факт несоответствия этого договора закону более в суде не установить, потому как нельзя подать иск по тому же предмету и основанию. Приведенные Вами приказы не могут изменить законоположения, предусмотренные ГК РФ (и, во вторую очередь, ЗК РФ) о том, что аренда — это обременение собственности. Оформлять право аренды с территориальным управлением Росимущества Вы не можете, потому как договор с ИП в силе и он обременяет земельный участок, находящийся в собственности государства. Росимущество не может сдать в аренду то, что уже передано в аренду, потому как это нарушит права арендатора, а арендатор может использовать средства защиты такие же, что предоставлены собственнику от нарушений его прав со стороны третьих лиц, даже против самого собственника (ст. 305 ГК РФ). Оно может лишь расторгнуть договор аренды по основаниям, предусмотренные ст. 619 ГК РФ. Отсутствие в договоре аренды упоминаний о субаренде, не говорит о том, что она невозможна. В соответствии со ст. 615 ГК РФ, она допускается с согласия арендодателя-Росимущества. Без обращения к нему за согласием получить прилегающие участки в субаренду от ИП нельзя.