В сентябре 2020 заключил договор аренды земельного участка с комитетом по имуществу и земельных отношений города.В договоре имеется акт осмотра-обследования участка и по акту строений нет

Здравствуйте, Денис.

Считаю, что Ваши требования к администрации вполне обоснованны — в арендованном земельном участке обнаружился недостаток, препятствующий его использованию по назначению, что дает Вам право по ст.612 Гражданского кодекса РФ требовать уменьшения арендной платы. 

Ссылка на акт не может сыграть в пользу администрацию, так как недостаток скрытый, поэтому он не мог быть обнаружен при подписании акта приема-передачи.

Также Верховный суд в Определении от 16 июня 2020 г. признает право не уплачивать арендную плату при невозможности использовать имущество по назначению:

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит
взаимный характер, риск невозможности использования арендованного
имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого
имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования
имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Поэтому Вы вправе обратиться в суд с иском (по своему выбору) и:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

С уважением, Роман.