Два договора купле-продажи при покупке дома в Ипотеку (сбербанк)

Если что-то пойдет не так, и договор аннулируют из мошеннических схем, то по факту я должен им вернуть 2 500 000руб.?

Рустам

Рустам, добрый день! В общем то это стандартная уловка продавцов не желающих платить налог. Для Вас основной минус в невозможности учесть эти 1350 тыс. при продаже ранее минимального срока владения либо если планировали заявлять налоговый вычет в связи с приобретением жилья по п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Тут по хорошему надо смотреть кадастровую стоимость обоих объектов (дома и участка), чтобы понять насколько такое занижение в принципе обосновано. Что касается последствий расторжения, то в таких ситуациях вторую сумму истребуют как неосновательное обогащение как правило. Либо применяется последствие притворной сделки и тогда при расторжении договора уже в рамках одного договора возвращается вся сумма

п. 87 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Здравствуйте.

На самом деле, совершение подобных сделок всегда крайне нежелательно.  Во-первых, если это кредитные средства, то либо Вам просто денег на ремонт не дадут, либо Вам придется обманывать Сбер, либо брать отдельный, потребительский кредит под повышенный процент. Надо ли это Вам? Мне кажется, вовсе нет. То есть 

Теперь для меня встал вопрос, какие риски я понесу при покупке?

Рустам

Первый риск — Вам Сбер просто не даст нужную сумму. 

Что значит неотделимое улучшение? т.е. 1 350 000руб. сбер мне дает на ремонт, но я их должен в тихую отдать хозяевам, верно?

Рустам

Именно так, выходит, что Вы должны обмануть Сбер.

Если что-то пойдет не так, и договор аннулируют из мошеннических схем, то по факту я должен им вернуть 2 500 000руб.?

Рустам

Вы конечно можете доказывать, что сделка по продаже неотделимых улучшений притворная (ст. 170 ГК РФ), прикрывающая размер сделки по приобретению квартиры. Но делать это придется в судебном порядке. Насколько Вы на это готовы? 

На мой взгляд лучшим решением будет взять эти 13% и поделить пополам. Да это увеличит Ваши затраты на 6,5%. Но зато не будет никаких уловок и хитрых схем, которые могут принести больше проблем, чем эта сумма, «размазанная» по кредиту.

Здравствуйте!

Дом нашел, но хозяева не хотят платить 13% с продажи, поскольку дом во владении меньше 5 лет.

Рустам

А еще возможна ситуация, когда продавец на вас дополнительно заработает. Вы ему возместите якобы налог, а он в реальности это налог не будет платить (например, продавая единственное жилье, где срок 3 года) 

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

либо заплатит его гораздо меньше, воспользовавшись правом на зачет расходов на покупку/строительство дома.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Так что возможно стоит выяснить у него, насколько реально ему грозит уплата налога, и если грозит, то в каком размере.