НДФЛ при продаже квартиры

Здравствуйте, Наталия.

Сдавала ее в аренду 9 мес как самозанятая на упрощенной системе налогообложения.

Наталия

Так квартиру сдавать невозможно. Самозаятость нельзя совмещать с УСН. УСН могут применять только ИП. Уточните все-таки она самозанятая или ИП на УСН. От этого зависит налогообложение.

Если она не является ИП на УСН, то от уплаты НДФЛ она освобождается на основании ст. 217 НК РФ, так как является собственницей квартиры более 10 лет.

Здравствуйте.

Сдавала ее в аренду 9 мес как самозанятая на упрощенной системе налогообложения.

Наталия

Если сдавала как ИП на УСН то квартира использовалась в предпринимательской деятельности.

Сейчас собственница выдала доверенность (нотариальную) мужу на управление имуществом, в том числе данной квартирой. Муж — пенсионер инвалид 2й группы планирует сдать на 11 мес квартиру в аренду как ФЛ или как самозанятый, платежи по договору — безналичные, соответственно НДФЛ с арендных платежей будет уплачивать муж.

Если квартира сдается по доверенности, то наймодателем считается все равно собственница квартиры, просто в этом случае она действует через представителя, все права и обязанности, в том числе налоговые возникают у нее.

ВОПРОС 1): при продаже данной квартиры возникнет ли у собственницы НДФЛ и если да — на полную сумму или на разницу между ценой покупки и продажи?

Но если на момент продажи собственник не будет ИП (будет плательщиком НДФЛ), то можно будет не уплачивать НДФЛ в связи с освобождением от НДФЛ на основании ст. 217 НК РФ в связи со сроком владения более 3 лет, даже если сдавали до этого квартиру как ИП.

Добавлю.

Основной момент: Лицо владеет квартирой более 10 лет.

При этом не имеет значения регистрация в ней собственника, сдача квартиры посредником. Имеет значение только регистрация права в ЕГРН и  дата за собственником.

С 1 января 2019 г. ни ИП, ни физлица без такого статуса не должны платить НДФЛ при продаже  жилья, которым владеют в течение минимального срока и более. Неважно какой налог ими платился  НДФЛ, налог при УСН, налог на профессиональный доход, вмененный доход (патент). 

Есть специалисты которые считают, что это распространяется на имущество приобретенное до 01.01.2016 г. Я же придерживаюсь позиции Минфина РФ, которая заключается в следующем:  ввиду отсутствия специальных условий применения положений абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ правило, установленное данной нормой, применяется вне зависимости от даты приобретения продаваемого имущества. Это правильный подход и письмо довели до ФНС РФ и её органов.

Таким образом, при продаже квартиры нет обязанности подавать декларацию и уплачивать налоги.