Возможность отмены регистрации договора купли продажи нежилого помещения в Росреестре по односторонней инициативе покупателя.
Здравствуйте. Ситуация такая: я приобрёл нежилое помещение, подписали договор купли продажи, деньги заложили в ячейку в банк, подали заявления на регистрацию договора в Росреестре, через МФЦ. Далее выяснились некоторые проблемы связанные с подключением электричества — отсутствие договора с энергосбытовой компанией и вероятная большая задолженность по счетчику электроэнергии. Я подал через МФЦ в одностороннем порядке Заявление на отмену регистрации сделки в Росреестре. Сегодня пришёл ответ, что отмена возможна только по заявлению двух сторон, пока действует приостановка один месяц и далее возможно продлении приостановки ещё на 6 месяцев по моей инициативе. Вопрос: возможна ли отмена регистрации сделки в одностороннем порядке через суд?
Добрый день
Уточните, регистрация уже завершена или находится в процессе?
Какие мотивы, какие основания имеет покупатель?
Вы с чьей стороны интересуетесь?
Добрый день, Александр.
Отмечу также, что уже зарегистрированное право собственности в судебном порядке можно прекратить и договор купли-продажи недвижимости расторгнуть по требованию стороны, если другая сторона допустила существенное нарушение условий договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вы имеете право требовать расторжения договора, если продавец передал вам объект, обремененный правами третьих лиц, передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 ГК РФ), существенно нарушил требования к качеству недвижимости.
Согласно п.1 ст.432 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, если вы указали в договоре, что наличие электроснабжении на объекте является существенным для Покупателя, либо есть указание, что цель коммерческого использования объекта связана с наличием электроснабжения объекта, можно попробовать выправить ситуацию в суде. Соответственно, необходимо помимо прочего доказать, что другая сторона скрыла это обстоятельство, вследствие чего вы потеряли возможность использовать объект в коммерческих целях и извлекать выгоду.
Добрый день!
Я соглашусь с коллегами, что в данном случае в одностороннем порядке теперь можно действовать только через оспаривание самой сделки в суде — ведь Вам нужно еще и вернуть деньги, оплаченные за помещение, а не только остановить регистрацию. Вы не описали, как оплатили средства — если у Вас есть рассрочка платежа, то можно пробовать манипулировать этим моментом (в зависимости от условий договора)
Я полагаю, что можно пробовать разные варианты:
1. Обсудить этот вопрос с продавцом и соразмерно уменьшить стоимость помещения по соглашению сторон или расторгнуть договор по соглашению сторон. Тогда и на регистрацию Вы сможете представить документы совместно.
2. Заявить в суде требования о признании сделки недействительной ввиду существенного нарушения условий договора — здесь коллеги уже подробно описали, что ситуация сложная и вряд ли однозначно будет положительное решение в суде. На время судебного разбирательства можно заявить требование о принятии обеспечительных мер в виде приостановления государственной регистрации по сделке.
3. Заявить требования в суде о соразмерном уменьшении цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п.1. ст. 475 ГК РФ — если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного
— уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Это верно, об этом нам говорит Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Приостановление возможно (в порядке статьи 30 вышеназванного закона), но именно что приостановление на конкретный отрезок времени, а не прекращение
Дело в том, что регистрация в Росреестре - это лишь своего рода государственный учёт прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация производится на основании сделки, как предусмотрено статьёй 14 Закона:
Поэтому прекратить регистрацию без расторжения самого договора, на основании которого она происходит, невозможно
Вы пишете, что
Что по сути можно охарактеризовать как недостатки по качеству приобретаемого имущества
Для расторжения договора купли продажи такого недостатка не будет достаточно. Согласно статье 475 ГК РФ, расторгнуть договор по такому основанию можно лишь при наличии существенного недостатка — признаки существенности приведены в статье:
ГК РФ Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В вашем случае недостаток явно не является существенным. Кроме того, задолженность по коммунальным платежам не переходит к новому собственнику, а остаётся долгом того собственника, при котором эта задолженность образовалась.
Так что, к сожалению, эти обстоятельства нужно было проверять перед заключением сделки. Сейчас уже на этом основании расторгнуть договор не представляется возможным