Добрый вечер. Хотим купить квартиру у собственника, но по ней еще не выплачена ипотека. Мы готовы ее закрыть и выкупить квартиру у него. Риэлтор выслала предварительный договор. Может кто-то посмотреть его и указать на недостатки? Немного пугает что мы выплачиваем ипотеку за левого человека и получаем только предварительный договор. Это нормальная практика?
Добрый вечер.
Договор составлен отлично, со всеми закрепленными нормами. По данному договору сумма погашения ипотеки, будет переведена на аккредитив в банке (стороны получат деньги только после того как собственность на квартиру перейдет на имя покупателя).
Данный договор, как и основной договор купли-продажи, лучше заверить у нотариуса. Данный вид сделок всё чаще встречаются сейчас, в виду большого количества недвижимости приобретенного в ипотеку. Главное все договора заверять у нотариуса, для защиты своих прав.
Добрый день
На самом деле договор с юридической точки зрения составлен не особо корректно
Согласно пункту 1 договора, стороны только договариваются о совершении сделки, но сама сделка купли-продажи должна быть совершена в течение некого неопределённого периода в будущем:
Продавец продает, а Покупатель готов купить однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Московская обл., Балашихинский р-н, г. Балашиха #персональные данные. Квартира, назначение: жилое, расположена на 8 этаже многоэтажного жилого дома, имеет общую площадь 37,7 (Тридцать семь целых семь десятых) кв.м., кадастровый номер: #персональные данные
что в общем-то отвечает понятию предварительного договора в соответствии с законом, так как предварительный договор не создаёт имущественных прав и обязанностей, а создаёт лишь обязанность по заключению основного договора в будущем
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Кроме того, конкретный срок заключения основного договора предварительным договором не определён, что собственно является нарушением установленных законом требований к содержанию предварительного договора. Есть только пустая графа текста (в пункте 4)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Однако, в пункте 7 и дальше речь уже идёт как будто об основном договоре купли продажи, в соответствии с которым право собственности переходит от продавца к покупателю с момента его подписания
Настоящий Договор купли-продажи квартиры считается заключённым с момента его подписания Сторонами, а право собственности возникшим в соответствии со ст. 131 ГК РФ, с момента государственной регистрации права собственности к Покупателю на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Такая мешанина и неопределённость условий может породить конкретные проблемы в случае, если в какой-то момент между сторонами возникнет спор, кто-то решит вдруг отказаться от сделки или возникнут другие обстоятельства, поэтому в таком виде лично я бы договор не стал подписывать
В частности, Верховный Суд неоднократно разъяснял, что если по предварительному договору одна сторона уже обязуется заплатить другой стороне деньги до заключения основного договора, то такой договор по сути своей предварительным вовсе не является
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
По-хорошему Вам предварительный договор вовсе не нужен, в Ваших интересах было бы заключить сразу основной договор с условием о предварительной оплате, чтобы право собственности у Вас возникло сразу, а не спустя неопределённое количество времени и только после заключения основного договора.
Желательно упустить предварительный договор и заключить основной договор сразу.