Сдача имущества наследником

Может ли он это сделать, по старому договору аренды не изменяя данные арендодателя (договор с арендатором сложно переделать — это иностранная фирма)?

Сергей

Здравствуйте. Собственно тут универсальное правопреемство. То есть наследник естественно является владельцем наследуемого имущества с момента открытия наследства — ст. 1152 ГК РФ

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Но ввиду того, что законом предусмотрен период в шесть месяцев, для третьи лиц до момента истечения этого срока лицо, которое будет правопреемником не очевидно. Как только это становится очевидным, наследник направляет арендатору соответствующий подтверждающий документ и на этом основании арендатор оплачивает все ранее невыплаченные арендные платежи. 

Согласно ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом в договоре данные могут не меняться, а платежи должны быть направлены новому собственнику.

В дальнейшем есть смысл конечно подписать дополнительное соглашение к договору, но его отсутствие на действительность договора в принципе не повлияет. 

Может ли арендатор «закрыть» свои расходы этими платежами по договору ?

Сергей

Вот с этим вопросом не совсем понятно. Вы имеете в виду, будут ли они признаны надлежащими расходами? Да, будут.

В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 ''Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой'' разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Следовательно, смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом. Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества наследник ).Соответственно, должно быть заключено дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды — арендодателя, а счета за услуги аренды — выставляться от имени нового арендодателя.

Сергей, здравствуйте! Вы просили мнение трех юристов, поэтому выскажусь. 

Арендадатель не платил никому никаких платежей. Сейчас готов заплатить за этот период наследнику. Может ли он это сделать, по старому договору аренды не изменяя данные арендодателя (договор с арендатором сложно переделать — это иностранная фирма) ?

Да, может. Я поддерживаю ответ коллеги Колковского, он все верно написал. Тут действительно применяется статья 617 Гражданского кодекса РФ:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор в силе. Причем я бы обратил внимание на тот факт, что в законе нигде нет указания на то, что требуется заключение доп соглашения в такой ситуация. Да, во избежание потенциальных споров и разногласий, лучше, конечно, заключить доп соглашение. Кроме того, необходимость заключения доп соглашения в такой ситуации может быть предусмотрена и условиями самого Договора.

 Но! Если Вы не заключите доп соглашение — договор от этого силу не теряет, он в силе. И арендодатель (нынешний) вправе требовать внесения арендной платы за весь период с момента смерти предыдущего собственника помещения.  Учитывая, что арендатор не возражает против этого, я проблем не вижу никаких в описанной ситуации.

С уважением!