Ипотека при обмене квартиры

Question

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Есть необходимость в обмене квартиры 2х комнатной на 4х, есть подходящий вариант. Разницу хотим доплатить с помощью ипотеки. Примерно 1300000р. Проблема в том, что наша квартира оформлена на тёщу (ей 51 год, работает), а ипотеку брать нам. Если офрмлять сначала на жену дарственную и тут же квартиру продавать (т.к на сколько я понимаю обмена при ипотеке не предусмотренно, а только 2 сделки - продажа и купля), то мы попадем на налог с продажи. Что бы Вы посоветовали? Заранее благодарю за отве

Алексей Погуляйко · Answer

Два варианта с налогом: 1. срок нахождения в собственности квартиры 36 мес. — тогда освобождается продавец от налога внезависимости от суммы продажи. 2. Продажная стоимость. В первом случае необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Во втором случае это использование имущественного вычита, но не более 13% от 1 млн. рублей от проданной недвижимости в год. Мой знакомый был в такой ситуации, он подобрал покупателя на одноком. квартиру, заключил с ним предварительный договор, взял задаток, оговорил срок продажи квартиры, одновременно, подал заявку в банк, предварительно оговорив всю ситуацию с кредитным экспертом, показав предварительный договор и т.д. Продав квартиру, снял жилье на несколько месяцев, после чего подал заявку на ипотеч. кредит, внеся сумму от проданной квартиры, в течение 3 недель оформил двух ком. квартиру с ипотечным кредитом. Есть более сложнеая схема, где теща может за вас поручиться своей квартирой перед банком с последующей реализацией своей квартиры и передачей денежных средств от продажи банку в качестве обеспечения сумма ипотеки выданной вам (три стороны договора).

Ирина Панькина · Answer

Здравствуйте. А квартира в собственности сколько лет? Если квартира в собственности более 3-х лет, то налог платить не надо.

Александр Гаврилов · Answer

Здравствуйте. На мой взгляд существует несколько комбинаций, включающих не только мену: Теща передает квартиру по дарственной жене, далее жена как сторона по договору мены обменивает квартиры с привлечением ипотечных средств банка. Можно просто продать квартиру. (если она в собственности более 3 лет, то налогом не облагается) Можно взять два кредита: один под залог имеющейся квартиры (потребительский), до тех пор пока не продадите ее. А второй ипотечный на недостающую часть на новую. Деньги с первого вносите как взнос за покупаемую квартиру. Здесь есть сложности: банк может не дать теще необходимую сумму, а в дальнейшем, т.к. старая квартира находится в залоге, необходимо будет привлекать банк как получателя денежных средств и получать его разрешение при продаже. Вы можете взять кредит полностью покрывающий покупку новой квартиры под залог покупаемой и имеющейся в собственности тещи, она выступит в роли залогодателя. А после найдете покупателя и продадите с разрешения банка в его пользу. Или можете старую сдавать и перекрывать часть кредита за новую. Учтите, что право пользования и распоряжения должно быть прописано в договоре залога.

Борис Яковлев · Answer

Здравствуйте. Что бы не нести налогового бремени с продажи 2-х комнатной квартиры, ни договор дарения, ни договор купли-продажи между Вашей женой и её мамой заключать не следует, так как в одном случае Ваша жена в случае продажи квартиры более чем за 1 000 000 руб. будет обязана заплатить налог с сумы, превышающей 1 млн. руб., в другом, ваша тёща будет обязана заплатить налог, причем со всей суммы, и Ваша жена — с суммы, превышающий 1 млн. руб.! Таким образом, остаётся искать варианты, которые не связаны с переходом права собственности на квартиру от Вашей тёщи к Вашей жене (если речь идёт о последующей продажи данной квартиры в течении ближайших 3-х лет). С Уважением.

Иван Иванов · Answer

Добрый день, Евгений! В вашем случае нет ничего сложного с точки зрения обмена квартиры и получения ипотеки. Вы обозначаете в своём вопросе две проблемы, поэтому разделю ответ на две части: 1. Для банка в первую очередь важен факт оплаты части суммы по договору купли продажи жилого помещения за счёт средств заёмщика. Источник этих средств для банка вторичный вопрос. То что оплата первоначального взноса производится за счёт квартиры вашей тёщи не мешает вам выступить в качестве заёмщика по договору ипотеки. Для того, чтобы исключить для банка связанные с этим риски можно предложить, чтобы тёща выступала в качестве поручителя по кредитному договору (договору ипотеки). С точки зрения банка это вполне нормальная схема. Банк рассматривает заёмщика в первую очередь с точки зрения его возможностей обслуживать долг, а не источников финансирования первоначального взноса. 2. Обмен квартир в данном случае оформляется следующим образом — в день сделки, назначенный банком после одобрения кредита вы со второй стороной заключаете два договора — 1) договор купли продажи между тёщей и собственниками 4-х комнатной квартиры; 2) Договор купли продажи между вами и второй стороной на покупку 4-х комнатной квартирой. По этим сделкам подписывается акт зачёта встречных требований. Возможно банк предложит какой-то свой вариант, но суть от этого не изменится. В любом случае, заёмщиком по кредитному договору будете вы и расчёт условий кредитования будет произведён исходя из ваших доходов и возраста. Оформлять ипотеку на тёщу считаю нецелесообразным, так как срок кредита, исходя из её возраста, будет коротким, соответственно ежемесячный платёж будет большим. Обязательно ли при этом наделять тёщу долей в квартире, решать вам. Я не думаю, что банк будет на этом настаивать, даже если тёща будет поручителем по договору. Но точно сказать не берусь, так как у каждого банка свой подход. Так как имею отношение к банковской сфере, готов ответить на вопросы которые возникнут у вас в процессе согласования вопроса с банком. Удачи вам!