Хотелось бы купить комнаты на мою мать, потом "продать" через ипотеку эти комнаты моей жене, в дальнейшем уменьшив стоимость ипотеки мат.капиталом

Как пример подтверждения вышеизложенной мной позиции можете ознакомиться с Апелляционным определением Московского городского суда от 16.05.2014 по делу N 33-13397, в котором суд пришел к следующим выводам: 

Также следует отметить, что названный Закон, принятые в его исполнение Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. N 862, предусматривают возможность направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения.
Анализируя нормы жилищного законодательства, в частности ст. 16 ЖК РФ, где определено, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната, можно сделать вывод о том, что понятие «доля в праве общей долевой собственности» не равнозначно понятиям «часть квартиры», «комната», а поэтому приобретение в собственность доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение не дает права владельцу сертификата на использование средств материнского (семейного) капитала для оплаты возникших в связи с этим обязательств.

Так же обращаю внимание на «Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016), в котором суд пришел к выводу, что

5. Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которойпозволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.

Так же ознакомьтесь с Определением  Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 84-КГ15-8 от 15 сентября 2015 г.), в соответствии с которым 

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ не содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением.
С. и ее несовершеннолетние дети после приобретения доли в праве собственности на квартиру стали в полном объеме обладателями правомочий собственника жилого помещения (право владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общий размер доли в праве собственности на жилое помещение, приходящейся на истца и ее несовершеннолетних детей, является значительным, позволяющим выделить им в пользование изолированные жилые помещения, и между сособственниками определен порядок пользования жилыми комнатами квартиры.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии условий договора купли-продажи жилого помещения целям направления средств материнского капитала — улучшение жилищных условий семьи истца.

Но в вышеуказанном судебном акте суд обращает внимание на то, что в результате сделки в собственность семьи переходит полностью квартира, в которой ранее принадлежала только доля в праве собственности, или происходит увеличение имеющейся доли, у Вас же речь идет о 38/112 долей, при том, что в указанной квартире ранее у Вас никакой доли (комнат) не имелось.

Таким образом, есть риск покупки указанной Вами доли полностью за Ваш счет без использования средств материнского капитала, в связи с чем рекомендую Вам еще раз все взвесить и раз сто подумать устроят ли Вас такие расклады.