Неразрешенные нюансы при покупке квартиры

При всем уважении, Вы невнимательно прочитали выписку

1. До 2015 года людей, отправляемых в места лишения свободы, выписывали из квартиры. Чем нам, как новым владельцам квартиры, грозит возвращения такого «сидельца» после сделки? Есть ли необходимость о запросе сведений о прописанных до 2010 года? Если выписки из архива не дадут, нужно ли заказывать справку в УФМС?

Елена

Полагаю, что однозначно нужно затребовать эти сведения. Не исключено, что гражданин, имевший право пользования квартирой, после освобождения из мест лишения свободы предъявит требования о вселении и регистрации по месту жительства (о прописке).

2. Насколько я поняла из выписки ЕГРН, квартира была приватизирована в 2010 году. Если все взрослые на момент сделки будут выписаны из квартиры, имеет ли значение, отказывались ли они от приватизации? Мог ли ребенок быть прописан на момент приватизации в квартире и не быть собственником?

Елена

Если на момент приватизации ребенок был зарегистрирован в квартире по месту жительства (постоянная прописка), то он должен был быть в обязательном порядке включен в приватизацию (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). 

В противном случае после достижения совершеннолетия он может предъявить требования о признании приватизации незаконной.

Если взрослые на момент сделки будут выписаны из квартиры, то не будет уже иметь значения, что они в своё время отказались от участия в приватизации. Факт их снятия с регистрационного учета по месту жительства свидетельствует о выражении воли на прекращение своего права бессрочного пользования квартирой. Такая практика одобрена, в том числе, Верховным Судом РФ (по аналогии с ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, когда признаются утратившим право пользования жилым помещением граждане, которые выехали из него в другое постоянное место жительства добровольно и постоянно).

3. Риэлтор сказал нам, что с 2018 года при покупки квартиры у нескольких собственников не нужен нотариус. Так ли это и нужен ли нотариус нам для подстраховки сделки?

Елена

Это действительно так.

В силу ч. 1 ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

… Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке...

Но для большей гарантии, конечно, не помешало бы удостоверить сделку нотариально.

Например, в случае судебного спора факт нотариального удостоверения сделки будет служить дополнительным доказательством определенных фактов, что предусмотрено ст. 61 ГПК РФ:

5. Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

4. Что еще надо проверить и какие документы затребовать у продавцов, чтобы максимально себя обезопасить? (банкротство и судебные тяжбы проверяет агенство, также в договор будет вписан пункт, что продавцы уверяют, что по квартире не заведено дела о банкротстве, отчуждении и пр)

Елена

Я бы рекомендовал дополнительно затребовать от продавцов сведения о заключенных ими браках (не приобреталась ли квартира в период брака), сведения из ПНД и наркодиспансера о том, не состоят ли они на соответствующих учётах.

Подскажите пожалуйста, достаточно ли этих пунктов в договоре, или надо добавить?

3.6. Продавцы гарантируют, что на момент подписания Договора являются полноправными и законными собственниками Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавцов никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателям не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

 3.7 На момент подписания Договора в вышеуказанной квартире на регистрационном учете  состоит . который обязуется сняться с регистрационного учета в течение _- дней с момента государственной регистрации права собственности. Продавец обязуется полностью освободить квартиру от вещей в течение __ дней с момента государственной регистрации права собственности.

Пункт 3.7 оформляется в связи с тем, что ребенка- не собственника прописали в другую квартиру (выписка из лицевого счета),  но документы еще не дойдут фельдъегерьской  связью для выписки. Родители уже выписались и прописались по тому же адресу, где прописан ребенок

Да, вполне. Кроме того, с 1 января 2020 году в ГК РФ внесены поправки, согласно которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.