Вопрос к экспертам по аренде и продаже земельных участков

1) Договор аренды земельного участка продавца действует 3 года, до 09.07.2022г. Если я переарендую этот участок у Неклиновской администрации и не успею до истечении этого срока построить дом и выкупить землю у администрации, что будет после этого? Я лишусь участка и недостроя?

Андрей

Если Администрация даст согласие на перенайм и Вы его зарегистрируете в Росреестре, то соответственно получите право строительства и выкупа участка под домом. Если не успеете построиться до окончания срока, то сможете продлить срок однократно для завершения строительства не более чем на 3 года, если ранее этим правом Арендатор не пользовался.

2) Пункт 4.4.12 прямо запрещает арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Каким же образом он заключает договора о перенайме??

Андрей

Указанный пункт соответствует пункту 9 статьи 22 ЗК указанному мною и дает право уступить свои права и обязанности по Договору аренды с письменного согласия  Арендодателя (администрации). Соответственно, по всей видимости, продавец получал такое письменное согласие в Администрации и возможно сможет его получить и в Вашем случае

Часть участков он застраивам сам, часть продает. Продает по странной схеме. Заключает с покупателем договор о перенайме и все.

Андрей

Сама по себе схема вполне законная, только в договорах есть недочеты технического характера (ошибки и неточности).

При наличии согласия местной администрации на уступку прав так называемый договор перенайма (по сути уступки прав) вполне законен.

Вот только важно успеть построить дом до истечения 3 лет.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Да, он арендует землю у администрацции и сам же строит там коттежди. 

Пункт 4.4.12 прямо запрещает арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Каким же образом он заключает договора о перенайме??

Андрей

Так как вы станете собственником незавершенного ОКС, то вы сможете с согласия администрация осуществить переход права и зарегистрировать его в Росреестре. 

3) На сайте nalog.ru по ИНН, указанному в преабуле договора, сервис определяет его принадлежность ИП Рябичев Дмитрий Валентинович. При поиске на этом же сайте по фамилии застройщика Хмырова Ю.В. нашелся ИНН 615411769644. Какие выводы можно сделать из этого факта?

Андрей

Скорее всего описка, но кроме ИНН есть еще и паспортные данные, поэтому однозначно арендатора можно определить. Росреестр права аренды зарегистрировал. 

4) В преамбуле соглашения о перенайме даны наименования сторон как СТОРОНА 1 и СТОРОНА 2. Но уже со второго листа этого договора фигурируют Арендодатель и Арендатор, без каких-либо пояснений. Очевидно, юрист продавца тупо содрал текст с договора с районной администрацией. Но насколько это юридически грамотно и имеет ли такой документ юридическую силу?

Андрей

Можно в вашем экземпляре поправить , юридическую силу такой документ из-за таких описок не теряет. Тем более опять в Росреестре такое соглашение по всей видимости прошло. 

6) Нынешний арендатор/застройщик часть участков застраивает коттеджами самостоятельно и к каждому домовладению подключает воду, газ, электричество бесплатно (коммуникации проходят вдоль улицы). В договоре об этом также не сказано. Каким образом закрепить за продавцом эту обязанность?

Андрей

5) За передачу мне земельного участка в перенайм нынешний арендатор (он же застройщик) хочет 280 тыс. Но в договоре эта сумма оплаты за перенайм нигде не фигурирует. Каким способом лучше оплачивать ему перенайм?

Андрей

Это все можно прописать в соглашении. 

Так как вы станете собственником незавершенного ОКС, то вы сможете с согласия администрация осуществить переход права и зарегистрировать его в Росреестре. 

Романова Ольга

А вот по этому поводу ситуация как мы уже с Вами неоднократно выясняли весьма спорная и не в пользу клиента в судах высших инстанций.

Верховный суд и ВАС и многие нижестоящие суды регионов считают, что предоставление земельного участка без торгов под незавершенный строительством объект не соответствует закону.

Необходимо заканчивать строительство и регистрировать право собственности до окончания срока аренды чтобы выкупить участок без торгов или получить на него право аренды без торгов. 

Вот свежии позиции Верховного Суда по этому поводу в подтверждение

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.