Вопрос к экспертам по аренде и продаже земельных участков

Question

Здравствуйте. Поставлена задача приобретения земельного участка. Строитель коттеджей имеет договор с районной администрацией об аренде участков с незавершенным строительством. Часть участков он застраивам сам, часть продает. Продает по странной схеме. Заключает с покупателем договор о перенайме и все. Он мне выслал скан-копии своего договора аренда участка у районной администрации и, для примера, копию договора о перенайме одного из участков. Копии договоров прилагаю. У меня масса вопросов и сомнений относительно законности такой схемы. Вопросы к договору: 1) Договор аренды земельного участка продавца действует 3 года, до 09.07.2022г. Если я переарендую этот участок у Неклиновской администрации и не успею до истечении этого срока построить дом и выкупить землю у администрации, что будет после этого? Я лишусь участка и недостроя? 2) Пункт 4.4.12 прямо запрещает арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Каким же образом он заключает договора о перенайме?? 3) На сайте nalog.ru по ИНН, указанному в преабуле договора, сервис определяет его принадлежность ИП Рябичев Дмитрий Валентинович. При поиске на этом же сайте по фамилии застройщика Хмырова Ю.В. нашелся ИНН 615411769644. Какие выводы можно сделать из этого факта? 4) В преамбуле соглашения о перенайме даны наименования сторон как СТОРОНА 1 и СТОРОНА 2. Но уже со второго листа этого договора фигурируют Арендодатель и Арендатор, без каких-либо пояснений. Очевидно, юрист продавца тупо содрал текст с договора с районной администрацией. Но насколько это юридически грамотно и имеет ли такой документ юридическую силу? Далее по тексту также упомянаются только Арендодатель и Арендатор, но кто они? Кто эти стороны? Вероятно, имеется ввиду, что это новый арендатор (Машков) и администрация района, но об этом никак не говорится в тексте документа. И ввобще, администрация Неклиновского района в курсе, что у нее поменялся арендатор?? Правда, в п.9.1 говорится о том, что один экземпляр их четырех передается в Неклиновскую администрацию, но разве это законно? 5) За передачу мне земельного участка в перенайм нынешний арендатор (он же застройщик) хочет 280 тыс. Но в договоре эта сумма оплаты за перенайм нигде не фигурирует. Каким способом лучше оплачивать ему перенайм? 6) Нынешний арендатор/застройщик часть участков застраивает коттеджами самостоятельно и к каждому домовладению подключает воду, газ, электричество бесплатно (коммуникации проходят вдоль улицы). В договоре об этом также не сказано. Каким образом закрепить за продавцом эту обязанность?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Андрей. Вопросов много, буду отвечать блоками. Поскольку срок Договора аренды менее 5 лет плюс Договором указан запрет на передачу прав и обязанностей без согласия Арендодателя (муниципалитета), то согласно пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса перенайм (передача прав и обязанностей Арендатора) возможна с согласия Администрации. Земельный кодекс Статья 22. Аренда земельных участков 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Соответственно, схема рискованная изначально. Пусть получает согласие на передачу прав и обязанностей в местной Администрации на Вас и тогда заключайте Договор с указанием платы за передачу прав и обязанностей по Договору. В противном случае, в случае спора, Вы уплаченные средства не вернете.

Алексей Байкалов · Answer

Добрый день, Андрей. Уточните, пожалуйста, продавец и строитель коттеджей — одно и то же лицо?

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Договор аренды земельного участка продавца действует 3 года, до 09.07.2022г. Если я переарендую этот участок у Неклиновской администрации и не успею до истечении этого срока построить дом и выкупить землю у администрации, что будет после этого? Я лишусь участка и недостроя? Андрей Скорее всего после истечения срока вы не сможете заключить новый договор аренды, поскольку раз договор заключен на три года для завершения строительства, то Хмыров уже получает участок на основании п.п. 10 ч 2 ст 39.6 ЗК РФ оговор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. В договоре аренды нет ссылки на статьи Земельного кодекса но написано для завершения строительства. Торгов не было, значит речь идет уже об использовании однократного предоставления. Следовательно вы приобретаете ОКС незавершенный, регистрируете договор уступки прав на землю и надо срочно достраивать. Должно быть уведомление о планируемом строительстве на дом либо разрешение на строительство. Иначе (если его нет) можно сейчас направить до 1 марта 2021 года уведомление о планируемом строительстве. Что касается, например, того участка соглашение о перенайме которого вы скинули, то в настоящий момент в Росреестре запись о праве с новой датой, то есть скорее всего уже Хмыров передал Машкову и переход зарегистрирован в ЕГРН (это можно проверить, заказав выписку на участок). Дальше продолжу ниже.