Как узаконить сделку без владельца земли, ведь это не захват, и деньги за постройку уплачены?

Добрый день, Данил.

На этой земле возвели гаражи, один из них мы купили у застройщика, это другой человек, он нам и продал без документов но по расписке. Он доказывал нам что документы в порядке, и просто не успел перевести землю от владельца на себя. Владелец земли, не торопится уже 3 года переводить землю на нас.

Нужно изучать документы, каким образом данный человек-застройщик построил гаражи.

У него должно быть разрешение на строительство гаражей, согласие собственника земли на строительство.

Если этих документов нет, то данные гаражи, в том числе Ваш, являются самовольной постройкой:

ст.222 Гражданского кодекса

 Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Узаконить самовольную постройку может только собственник земельного участка, у владельца самовольной постройки такого права нет:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка…
(ст.222 ГК РФ)

При этом, если документов, разрешающих строительство, не имеется, то застройщик не мог продать Вам этот гараж:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
(ст.222 ГК РФ)

Поэтому при отсутствии разрешения на строительство купля-продажа гаража является ничтожной сделкой. 

Следовательно, если гараж является самовольной постройкой, то узаконить ее у Вас не получится. По сути, Вы купили набор стройматериалов.

Но, возможно, какие-то документы имеются у застройщика, этот вопрос нужно выяснять у него.

С уважением, Роман.

Здравствуйте Данил.

Если гараж капитальный и вы уверены,  то необходимо предоставить следующие документы;

— заявление

П.1 ст. 14 ФЗ 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

  — правоустанавливающие документы (договор купли — продажи ) 

п.2 ст. 14 ФЗ 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которым в вашем случае являются

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

При этом если объект вновь созданный или технические характеристики которого не установлены, на основании ст. 40 ФЗ 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» необходимо так же предоставить:

  — технический план. 

  — правоустанавливающий документ на земельный участок под гаражом

Вместе с этим орган регистрации вправе потребовать справку от председателя гаражного кооператива, подтверждающую выплату паевых взносов.

Как видите у вас ничего этого нет, поэтому орган регистрации прав не зарегистрирует ваше право.

В добавок к этому, если нет согласия на строительство от собственника земли, то в отношении гаража может быть запущенна процедура сноса самовольной постройки.

ст. 222 Гражданского кодекса РФ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В этой же статье законодатель предусматривает процедуру узаконивания самовольной постройки, но в вашем случае это будет не возможным, т.к вы не собственник земельного участка под гаражом.

Поэтому узнавайте у продавца об основаниях строительства гаража, обратитесь к председателю кооператива. 

По возникшим вопросам с удовольствием проконсультирую.

С уважением, Валерий.