Добрый день. Необходимо переоформить права собственности между собственниками двух квартир. 1-я квартира: собственник один ( мой отец) в ней прописаны - он, моя мать ( они в разводе), я ( мне 30 лет) и мой ребенок (2 года). 2-я квартира: собственники я и моя мать (50/50), прописана только моя бабушка. Как проще собственникам произвести обмен квартирами? Оформить договоры дарения и обратиться в МФЦ?
Как проще собственникам произвести обмен квартирами? Оформить договоры дарения и обратиться в МФЦ?Кристина
Кристина!
В вашем случае лучше заключить договор мены квартир
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
К тому же у вас с мамой квартира в долях, поэтому сделка будет совершаться через нотариуса согласно ст. 42 ФЗ-218.
Дарение вам не подойдет, т.к. ваша мама и ваш отец не состоят в браке, поэтому ваша мама при дарении ей квартиры от отца попадает на налог
Здравствуйте!
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от13.07.2015 N 218-ФЗ
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Поскольку вторая квартира находится в долевой собственности у Вас и у Вашей мамы, то с учетом изменений от 31.07.2020 совершение сделки по отчуждению указанной квартиры возможно без участия нотариуса в том случае, если все собственники участвуют в сделке, то есть дарения либо меня, либо купля-продажа всей квартиры, а не доли. Если отчуждается доля в праве собственности на недвижимое имущество, то, соответственно, требуется нотариальное удостоверение.
Что касается формы сделки, то здесь возможно как дарение, так и мена.
Согласно ст 223 части 2 ГКРФ
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как коллега указала, в Вашем случае, если рассматривать сделки с позиции налогообложения, следует учитывать, что статья 217 п. 18.1 НКРФ
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Поскольку отец и мать не являются близкими родственниками, так как состоят в разводе, то их коснется вопрос уплаты налога на доходы физических лиц.
Иных препятствий к заключению договоров дарения нет, также, как и договоров мены.
Договоры (при условии участия в сделке всех собственников недвижимости) заключаются в простой письменной форме, с последующей подачей в Росреестр через МФЦ.
Госпошлина оплачивается за возникновение права собственности, то есть если это два договора дарения-то госпошлина оплачивается на одаряемых в размере по 2000 рублей.
Для подачи документов на регистрацию необходимы: составленные договоры необходимы правоустанавливающие документы на квартиры, квитанции об оплате госпошлины, личное участие собственников либо их представителей по нотариально заверенной доверенности с соответствующими полномочиями.
Кроме того, в договоре (договорах) необходимо указать зарегистрированных в квартирах лиц, а также указать, что они сохраняют право пользования указанными помещениями, либо из обязанность снятия с регистрационного учета в определенный срок.
Кроме того, согласно статье 572 ГКРФ
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
В Вашем случае все же ситуация более подходит под определение мены, поскольку фактически имеется встречное исполнение, а не безвозмездная сделка, поэтому (если состав собственников в итоге не меняется)
Согласно статье 567 ГКРФ
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Повторюсь, что и с позиции налогообложения договор мены более выгодный.
Ещё раз отмечу, с учётом дополнений клиента.
Если мама сначала подарит долю Вам, то такой договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению, но налог Вам платить будет не нужно согласно ст 217 гкрф п 18.1.
Договоры дарения между Вами и отцом уже не будут подлежать нотариальному удостоверению, достаточно сразу сдать документы в Росреестр, и в этом случае, налог также не оплачивается, т.к. вы близкие родственники согласно ст 217 п 18.1 гкрф.
Дополню свой ответ?
Вторая квартира находится в долевой собственности. Вы вместе с мамой будете ее отчуждать одновременно, поэтому с учетом изменений от 31.07.2020, внесенных в ст. 42 ФЗ-218, при заключении сделки в отношении данной квартиры одновременно всеми содолевиками, нотариусу вам не потребуется. НО для чистоты сделки все же советую провести такую мену через нотариуса.
Вам нужно будет в договоре прописать кто останется зарегистрированным в квартире, а кто снимется с регучета. Когда квартира отца станет вашей, то конечно отец снимется с регучета и пропишется во второй квартире, где он будет собственником. Советую в договоре указать дату снятия его с регучета. Вы как прописанные в квартире, где с мамой станете собственниками, так и останетесь на регистрационном учете.
А что вы планируете с регистрацией бабушки в квартире, собственником которой станет ваш отец? Она так и останется на регистрации или вы ее снимите с регистрации и зарегистрируете в свою квартиру?