Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка наследственного жилья
Сделка по покупке жилой недвижимости (квартира). Продавец - два долевых собственника, получивших квартиру в наследство от умершей матери (по закону (не завещание)), титул собственности получен 1,5 года назад. Продавец уверяет, что других наследников, которые могли бы претендовать на наследство нет и в качестве гарантий предлагает оформить нотариальную сделку с подписанием дополнительно "Заявления" примерно следующего содержания:
Настоящим я, Продавец, заявляю, что являюсь собственником квартиры, которую я унаследовал по закону, другие наследники мне не известны. Обязуюсь не допустить изъятия вышеуказанной квартиры у Покупателя в случае предъявления претензий неизвестными мне законными наследникам, удовлетворив их требования в отношении наследственной квартиры за свой счет.
Вопросы:
1. Является ли такое заявление (или заявление подобного типа) юридически грамотным и будет ли оно иметь юридическую силу в суде, если таковой свершится?
2. Если заявление будет признано незаконным или ничтожным, какова вероятность того что суд встанет на сторону покупателя как добросовестного участника договора и откажет истцу (блудному родственнику) в иске на возврат квартиры и обяжет продавца удовлетворить законные требования на наследство оного?
Фото бланка заявления прикрепляю
- заявление.jpg
Доброго дня!
Да, вполне такое подойдет. В данной ситуации Вы будете являться добросовестным приобретателем. Судебная практика исходит из того, что нового собственника не «трогают», а взыскание, в случае появления наследников производится с наследников, принявших наследство. Т.е. наследник буде обязан компенсировать вновь появившимся наследникам их долю в денежном эквиваленте. Согласно ст. 302 ГК РФ:
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Но у Вас добровольная сделка купли-продажи, соответственно нет оснований для изъятия имущества.
1. Является ли такое заявление (или заявление подобного типа) юридически грамотным и будет ли оно иметь юридическую силу в суде, если таковой свершится?Илья
Илья!
В данном случае такая ситуация с возникновением новых наследников уже давно урегулирована законодательно в Постановлении Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Если даже и появится новый наследник, то у него будет право только на денежную компенсацию.
2. Если заявление будет признано незаконным или ничтожным, какова вероятность того что суд встанет на сторону покупателя как добросовестного участника договора и откажет истцу (блудному родственнику) в иске на возврат квартиры и обяжет продавца удовлетворить законные требования на наследство оного?Илья
Оснований для оспаривания такого заявления в совокупности со сделкой у нового наследника нет, т.к. ВС РФ разъяснил, что в случае продажи квартиры и появления нового наследника, сделка не оспаривается.
Настоящим я, Продавец, заявляю, что являюсь собственником квартиры, которую я унаследовал по закону, другие наследники мне не известны. Обязуюсь не допустить изъятия вышеуказанной квартиры у Покупателя в случае предъявления претензий неизвестными мне законными наследникам, удовлетворив их требования в отношении наследственной квартиры за свой счет.Илья
Обязуюсь не допустить изъятия вышеуказанной квартиры у Покупателя — данная фраза не является корректной в данном случае, т.к. квартиру никто изъять у вас из новых наследников не может, т.к. Продавец обязан будет передать новым наследникам стоимость их доли на время открытия наследства.
Я бы вообще данное предложение выбросила. И обратите внимание, нотариус только подпись на заявлении свидетельствует, т.е. его обязательство по сути ни к чему его не обязывает
Да, вполне такое подойдет. В данной ситуации Вы будете являться добросовестным приобретателем. Судебная практика исходит из того, что нового собственника не «трогают», а взыскание, в случае появления наследников производится с наследников, принявших наследство. Т.е. наследник буде обязан компенсировать вновь появившимся наследникам их долю в денежном эквиваленте. Согласно ст. 302 ГК РФ:
Но у Вас добровольная сделка купли-продажи, соответственно нет оснований для изъятия имущества.
Ну для признания недействительным необходимы основания, но и в такой ситуации Вы будете являться именно добросовестным приобретателем. Плюс у Вас будет вышеуказанное Вами заявление, которое будет нотариально удостоверено.