Как правильно оформить кредит под залог недвижимости?

Александр, здравствуйте!

 Как лучше оформить данную сделку? 

Сначала нужно верно все оценить.  В письменном виде. 

Лучше с привлечением юриста. В данном случае насколько я понимаю, что потребуется договор займа с договором залога.

Обременение будет подлежать регистрации.

Будет ли данная норма действовать при оформлении договора залога между частными лицами? Или первоочередная выплата только при ипотеке в банке?

Вопросы очень точные. 

Согласно  ч.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

В силу п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

т.е. будет подлежать обращению взысканию, если договор был заключен с банком или иной кредитной организацией.

 Важно обратить внимание, что в этом случае при банкротстве должник просто через суд исключит такое имущество из конкурсной массы. В моей практике такое было часто. 

В Вашем случае  лучше потребовать не единственное жилье, либо коммерческое и то, проверить его историю.

Кроме того , если будет банкротство, то  в силу ч.1. ст. 138 ФЗ о банкростве Вы получите  в сумме не 100 % с реализации, а всего  70% от вырученных:

• двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
• оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Таким образом, при получении залога эти риски следует учесть и заложить при оценке стоимости+ учесть расходы на судебные споры и время которое будет потрачено.

Если у Вас остались вопросы, пишите. 

Обсудим их более подробно.

С уважением, 

юрист Дмитрий Квон. 

Здравствуйте. Дополню ответ коллеги, так как работаю юристом по банкротству и часто сталкиваюсь с этим.

Собираюсь дать знакомому денег под залог недвижимости. Как лучше оформить данную сделку?

Лучше оформить все нотариально.

Перед выдачей займа проверьте заемщика на предмет наличия у него долгов (важно, чтобы долгов было не больше 500 000 руб. и 3 месяцев просрочки).

Ни в коем случае не передавать заем наличными. Только с одного счета на другой. Вам также нужно подготовить «историю происхождения денег» (договоры, акты и т.д.). Иначе банки могут счет заблокировать и вам и ему.

Если передаете наличными, то желательно снять деньги со счета, или зафиксировать переду денег не просто распиской, а заверением у нотариуса.

В случае банкротства, практически всегда проверяется способность физ.лица выдать заем. Если у вас нет доростоящего имущества (ООО, недвижимости и т.д.), а также не проходило больших сумм по счету, то могут быть проблемы.

После оформления займа, подготовить договор залога недвижимости и сдать вместе с договором займа в Росреестр для регистрации.

желательно также получить от заемщика справку от психиатра и нарколога, что он в этом плане здоров.

Если должник  состоит в браке, то нужно будет нотариальное согласие супруга (как минимум в случае передачи недвижимости в залог, купленной в браке).

В случае, банкротства, по ипотеке недвижимости обеспечивается первоочередное покрытие долгов. Будет ли данная норма действовать при оформлении договора залога между частными лицами? Или первоочередная выплата только при ипотеке в банке?

Будет действовать норма.

Не соглашусь с коллегой по ст. 138 закона.

регулирует нормы ст. 213.27 закона о банкротстве, так как банкрот физик

5. Восемьдесят процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.
Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет гражданина, открытый в соответствии со статьей 138 настоящего Федерального закона, в следующем порядке:
десять процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения указанных требований;
оставшиеся денежные средства для погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения финансовому управляющему, расходов на оплату услуг лиц, привлеченных финансовым управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, и расходов, связанных с реализацией предмета залога.

Но учтите, что цена определяется в ходе торгов. Вы можете имущество оценить в 10 млн. и дать 10 млн., а фу может оценить его в 5, и суд утвердить 5, а продать могут с первых торгов вообще за 3. Имейте ввиду, что после вторых торгов и в публичных торгах на любой стадии вы можете оставить имущество за собой, выплатив 20% от установленной цена на стадии принятия имущества  за собой.

Но учтите вышеуказанные пожелания. Именно их несоблюдение может разрушить как сделку по займу, так и залог.

В первом случае можете потерять деньги, во втором залог, и возможно часть денег.

Практики признания договоров займа и залога достаточно. Поэтому лучше сделать такую сделку кристально чистой и в части передачи денег и в части наличия долгов у заемщика…