Аренда земельного участка после возведения строения

Или же мы обязаны дождаться окончания договора аренды, заключенного на торгах и только потом заключать новый уже по другой стоимости?

Николай Васильевич

Здравствуйте. Правило, установленное ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны выполняться лицами, взявшими их на себя, говорит о том, что до момента, пока договор не будет расторгнут или прекращен по сроку обязательства по нему должны выполняться в указанном в нем объеме.

Так что придется дожидаться и только потом заключать договор уже как собственнику объекта недвижимости, который на нем расположен.  

В этом случае возможно ли образование нового участка под зданием и получение его в аренду по другой стоимости, параллельно с расторжением первоначального договора аренды.

Николай Васильевич

Собственно это потребует определенных действий, которые связаны с межеванием разделением участка на ту часть, которая необходима для эксплуатации здания и на иную, которая для этого не требуется. Однако естественно тут важна воля собственника земельного участка, поскольку пока он в аренде оснований для досрочного расторжения договора по общему правилу не усматривается. 

Так же вопрос, есть ли какая-либо возможность расторгнуть договор аренды ЗУ, заключенного по результатам торгов, если в договоре упоминается о возможности его расторжения только Арендодателем.

Николай Васильевич

По общим правилам ст. 450 ГК РФ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой с

Поэтому если иных оснований в договоре нет, то в основном только при нарушениях.

ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством

В общем какие-то основания найти будет трудновато.

Здравствуйте,  Николай Васильевич.

Во первых, Вам нужно посмотреть Ваш Договор, ВРИ земельного участка в части разрешенного строительства Вашего объекта недвижимости, чтобы не встал вопрос о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК. Получить разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы точно выяснить что можно строить, а что нельзя на Вашем участке, и параметры разрешенного строительства, закажите ГПЗУ на участок в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ

По условиям Договора в части оплаты Вы не сможете изменить оплату в период действия Договора аренды, который был Вами заключен на торгах.

Судебная практика Верховного Суда в подтверждение

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 3463/13
Москва 8 октября 2013 г.

Размер арендной платы за пользование участком № 3 по договору
№ 3470-11ю был сформирован по результатам торгов с определением
начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании
заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с
законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской
Федерации.
Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит
нормативному регулированию со стороны публичного образования, а
складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение
размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке,
предусмотренные условиями договора.
Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся
в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
9
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13;
далее – постановление № 73). 

http://arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_f6702631-a619-4298-819a-8faff2817544

И разъяснения Федеральной антимонопольной службы

http://amur.new.fas.gov.ru/p/questions/4710

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день, Николай Васильевич!

Механизм действия и целей договора аренды земельного участка с администрацией на строительство примерно такой:

— срок аренды, по ставке по итогам торгов, на нормативный срок строительства объекта на которые объявлены торги;

— в стоимость аренды на срок строительства включены  инвестиционные взносы городу;

— после получения разрешения на ввод договор аренды, переоформляется договор аренды для эксплуатации объекта по общепринятым для города ставкам;

— высокая арендная плата по результатам торгов принуждает арендатора получить разрешение на ввод в кратчайшие сроки;

— площадь участка на строительство и эксплуатации, обычно, остается неизменной, иногда для организации строительства арендуется доп. участки (краны, подъезды и проходы);

Расторжение не предусматривается, ставки арендной платы общегородские.

Для квалифицированного ответа на ваши вопросы, прикрепите раздел обязанность арендатора и другие связанные с вводом объекта.

по цене аренды, установленной федеральными властями,

Николай Васильевич

У Вас земельный участок в федерльной собственности?

есть ли какая-либо возможность расторгнуть договор аренды ЗУ,

Николай Васильевич

Какую цель Вам необходимо достичь расторжением?

В этом случае возможно ли образование нового участка под зданием и получение его в аренду по другой стоимости, параллельно с расторжением первоначального договора аренды.

Николай Васильевич

Если объект введен будет в эксплуатацию договор аренды перезаключается для эксплуатации по действующим ставкам для таких объектов.

если в договоре упоминается о возможности его расторжения только Арендодателем.

Николай Васильевич

Арендатор имеет право расторгать по основаниям указанным в договоре и Вы также имеете право расторгнуть договор при нарушении условий договора и нормативных актов арендодателем.

Добрый день! Все случаи расторжения договора аренды предусмотрены в ст 46 ЗК РФ. К сожалению, вариант отказа от аренды даже после строительства здания и заключение нового договора аренды на основании ст 39.6 ЗК РФ не получится. Для изменения арендной платы в данном случае, придется ждать окончания срока договора.  Вы можете еще рассмотреть два варианта. К примеру, если позволяет ПЗЗ и размеры участка осуществить его раздел (после возведения здания и регистрации права на него), опять же с согласия арендодателя, для этого готовится межевой план (ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года), подписывается акт согласования у администрации и та часть , что не под зданием, вам без торгов будет не положена, следовательно она отойдет администрации. А вам останется участок под зданием. Арендная плата будет меньше. Второй вариант, приобретение участка под зданием за процент от кадастровой стоимости в собственность. Кстати, кадастровую стоимость вы можете поменять (если она высокая), до выкупа участка. Только надо прежде чем подавать заявления о выкупе, дождаться когда новую стоимость внесут в ЕГРН. После выкупа вы уже будете соответственно платить земельный налог, а не арендную плату. 

Всего хорошего и удачи!