Оплата аренды земли "по факту"

Здравствуйте. 

Сама по себе «плата за факт» (не в Вашей ситуации) пользования может иметь место, так как по сути все элементы обязательства аренды соблюдались сторонами. Стороны надлежащим образом выразили свою волю и волеизъявление. 

Однако в случае, описанном Вами, «арендодатели» не могут предъявлять никаких требований, поскольку, если договор с третьим лицом действительно расторжен и иных договоров не заключалось. То есть у «арендодателей» просто отсутствует право 

В соответствии со статьей 606, 264 Гражданского кодекса 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
 Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

То есть не арендодатель, конечно же, предоставить имущество в аренду не может. Какие-либо требование заявлять могут только лица, которые обладают участком на законном основании. 

Более того, если договор был действительно расторгнут, Ваша подруга может обратиться в суд с требованием взыскания уплаченных средств вследствие несоответствия сделки закону.

Одновременно можете требовать взыскания уплаты процентов за пользование денежными средствами (статья 395 ГК), морального вреда.

Удачи.

Добрый день, Елена.

Сами они арендовали землю у какой-то организации, а моей подруги сдавали только один гараж {а там этих гаражей с десяток будет}.

Возражая на иск, можете сослаться на статью 608 Гражданского кодекса РФ, согласно которой 

право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Если арендодатель не является собственником гаража, то сдавать его в аренду вашей подруге он не имел права, в силу чего данная сделка является недействительной. Требовать деньги с нее вправе только собственник данного гаража.

С уважением, Роман Артемьев.

Добрый день! 

Для начала разберем ситуацию по аренде участка. 

1. Даже если и договор аренды земельного участка был расторгнут, но арендатор его не вернул арендодателю и продолжает им пользоваться, то такой арендатор ОБЯЗАН оплатить арендные платежи за фактическое пользование участком. 

Ст.622 ГК РФ: Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.

Явно что-то нечисто тут – арендодатели в качестве доказательства предъявляют платёжки, по которым якобы платили за аренду земли в 18-19 годах, но, там, в графе «Основание платежа» стоит тот самый договор, который УЖЕ БЫЛ расторгнут в 18м.

Елена

С юридической точки зрения, все здесь чисто и правильно. Иного основания для оплаты аренды, кроме как указанного договора, нет. Возвращаемся к ст. 622 ГК РФ, где прямо установлена обязанность арендатора вносить аренду, даже если договор прекращен, но участок фактически находился в пользование арендатора. 

Также отмечу, что если одна сторона осуществляла исполнение договора, а вторая сторона это исполнение принимала (т.е., арендатор земельного участка платил, а арендодатель принимал денежные средства), то такими действиями стороны подтвердили действительность договора аренды земельного участка. 

Из пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ Кодекса следует, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным. 

3. Как следует из п. 3 ст.653 ГК РФ, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

4. Если гаража является объектом капитального строительства и на него имеется зарегистрированное право собственности, то даже наличие или отсутствие аренды земельного участка под таким гаражом, не лишает право собственника гаража передавать его в аренду иным лицам. Так как ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. А в силу ст. 271 ГК РФ  у собственника объекта недвижимости возникает право пользования земельным участком, необходимых для эксплуатации такого объекта недвижимости, даже в отсутствие договора аренды земельного участка. 

5. Даже пусть гаража и не является объектом недвижимости, то его собственник также вправе распоряжаться таким гаражом, в том числе сдавать его в аренду (как сооружение, движимое имущество и т.д.). 

Поэтому, правоотношения сторон по поводу земельного участка напрямую никак не влияют на правоотношения по поводу аренды гаража с Вашей подругой. 

Теперь про аренду гаража. 

1. Кто является собственником гаражей? Если собственником является тот самый арендодателей, который взыскивает денежные средства с Вашей подруги за пользованием гаражом, и если договор аренды между ними не признавался недействительным, не оспаривался, а Ваша подруга фактически пользовалась таким гаражом, то она обязана оплатить аренду. 

2. Если собственником гаражей является иное лицо, то надо изучать договор по которому арендодатель получил в пользование гараж, который был в последующем передан в аренду Вашей подруги. 

2.1. Получил ли он согласие на передачу в субаренду гаража или нет?  если нет согласия собственника гаража на передачу его в пользование третьим лицам, то можно поставить вопрос о признании договора аренды с Вашей подругой недействительным. Но, до тех пор пока договор субаренды не признан недействительным, и даже при отсутствии согласия собственника на передачу в субаренду гаража третьим лицам, подруга Ваша должна оплачивать аренду за гараж. 

2.1. Основной договора аренды гаража между собственником и арендодателем, который передал гараж в пользование подруги, являлся действующим или нет? 

Ст. 617 ГК РФ "Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды." 

Таким образом, чтобы точно проанализировать юридическую правоту той или иной стороны и дать им квалифицированную оценку, необходимо изучать все документы, из которых возникли обязательственные правоотношения. 

И еще отмечу, что арендные отношения регулируются нормами гражданского кодекса, земельного кодекса, нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также к арендным отношениям применяются разъяснения судов и суд.практика, и только в их совокупности можно анализировать сложившуюся ситуацию, а не руководствоваться отдельно взятой статьей ГК РФ.