Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Выкуп доли в квартире
Здравствуйте. Описание ситуации: имеется двухкомнатная квартира, которая приобреталась в совместно в браке с разделением на равные доли. Объект недвижимости находится в г.Самаре. Квартира не имеет обременений и в собственности более 5 лет. Я и бывшая супруга проживаем в г.Москве. После развода бывшая супруга решила продать/отдать мне свою долю, а я, соответственно, купить. Согласно Федеральному закону такого рода сделка должна иметь нотариальное заверение. Вопросы: - можно ли сделку купли-продажи доли провести в другом регионе – в г.Москве? - есть ли другие альтернативы договору купли-продажи, если супруги уже разведены и покупатель не хочет платить налог, например, при оформлении передачи доли? - как сделать правильно, если супруга не желает ехать в г.Самару на оформления документов – можно ли оформить доверенность и будет ли эта доверенность иметь силу? - можно ли долю продать ниже 0,5*кадастровой стоимости квартиры? - как получить долу второго супруга с минимальными затратами, если один готов отказаться от доли, другой получить на возмездной/безвозмездной основе, избежав налогов? - какие документы необходимы и последовательность действий? Спасибо!
Доброго дня!
доверенность иметь силу?
— можно ли долю продать ниже 0,5*кадастровой стоимости квартиры?
— как получить долу второго супруга с минимальными затратами, если один готов отказаться от доли, другой получить на возмездной/безвозмездной основе, избежав налогов?
— какие документы необходимы и последовательность действий?
Спасибо!Николай
Считаю, что действовать возможно только на территории г. Самары, так как согласно ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
О НОТАРИАТЕ:
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
Вариант оформить доверенность на третье лицо, которое оформит сделку от Вашего имени. Нотариус сразу может подать документы на регистрацию права. После, возможно переслать договор в электронной форме по месту Вашему месту проживания нотариусу, который распечатает и заверит данный документ. Касаемо стоимости, указанной в договоре, то в Вашей ситуации это не имеет какого-либо существенного значения, поэтому стоит указать реальную стоимость по сделке.
можно ли долю продать ниже 0,5*кадастровой стоимости квартиры?
Николай
Николай, добрый день! Законодательство цену сделки в данном случае никак не регулирует и она определяется по соглашению сторон согласно ст. 424 ГК РФ. Если квартира приобретена супругами до 2016 года то кадастровая стоимость не имеет значения и при определении налоговой базы при ее продаже. Кроме того, если квартира находилась в собственности более минимального срока владения ( 5 лет в Вашем случае) то при ее продаже доход не облагается налогом что также исключает принятие в расчет кадастровой стоимости при определении цены продажи. Что касается места удостоверения сделки, то согласно ст. 56 Основ законодательства о нотариате
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов,расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество.
соответственно при заключении договора мены в котором фигурируют объекты недвижимости, расположенные в Москве и Самаре нотариальное удостоверение сделки может быть проведено нотариусом в г. Москве. Кроме того, если квартиру предполагается продавать, то в силу ст. 42 Федерального закона №218-ФЗ при одновременном отчуждении Вашей доли и доли супруги третьему лицу нотариальное заверение сделки не требуется
Вопросы:
— можно ли сделку купли-продажи доли провести в другом регионе – в г.Москве?
-Николай
Здравствуйте.
Продажа доли квартиры второму собственнику — это нотариальная сделка (такова позиция многих региональных Управлений Росреестра), а в силу положений ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверение такой сделки возможно только в регионе нахождения объекта недвижимости, сделку придется удостоверять в Самарской области.
есть ли другие альтернативы договору купли-продажи, если супруги уже разведены и покупатель не хочет платить налог, например, при оформлении передачи доли?Николай
Собственно поскольку раздел уже состоялся то никакой вариант отчуждения не будет отличаться от другого. Просто надо иметь в виду, что при разделе совместно нажитого имущества изменение даты начала владения не происходит поэтому если срок в 5 лет с момента приобретения квартиры прошел, то и налога у продавца не будет при продаже.
как сделать правильно, если супруга не желает ехать в г.Самару на оформления документов – можно ли оформить доверенность и будет ли эта доверенность иметь силу?Николай
Да, конечно доверенность будет иметь силу, но доверенность должна быть на кого-то другого, не на Вас.
можно ли долю продать ниже 0,5*кадастровой стоимости квартиры?
— как получить долу второго супруга с минимальными затратами, если один готов отказаться от доли, другой получить на возмездной/безвозмездной основе, избежав налогов?Николай
Для того, чтобы предложить какой-то наиболее подходящий вариант, надо знать
а) срок владения квартирой (когда она была в браке приобретена
б) какова ориентировочная стоимость этой доли.
В зависимости от этого могут быть использованы как вариант продажи по определенной цене, так и по цене не выше 1 млн рублей в целях получения имущественного налогового вычета, если эта сумма не будет ниже 0,7 от кадастровой стоимости.
Дарение тут я бы не рассматривал, поскольку ввиду того, что вы не являетесь близкими родственниками, одаряемый будет в любом случае обязан уплатить 13% НДФЛ с кадастровой стоимости доли.
— какие документы необходимы и последовательность действий?Николай
1. Оформить доверенность на третье лицо от бывшей супруги на продажу доли.
2. Поехать в Самарскую область и удостоверить у нотариуса договор купли-продажи доли.
3. Передать договор на регистрацию в МФЦ. При этом передать документы в Росреестр Вы можете как уже по месту своего постоянного нахождения, так и заказать такую услугу у нотариуса.
Документы — доверенность, паспорта, выписка из Росреестра, квитанция об уплате госпошлины.
Добрый день!
можно ли сделку купли-продажи доли провести в другом регионе – в г.Москве?
Николай
Заверить сделку у нотариуса вам необходимо в регионе где находится недвижимость.
Согласно «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
Статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
Что касаемо самой регистрации, то с 2013 года введен экстерриториальный принцип государственной регистрации, однако его фактическая реализация в каждом субъекте РФ может находится на разных этапах, для уточнения вам необходимо обратиться в МФЦ г.Москвы есть ли у них связь с Росреестром г.Самары.При наличии связи вы можете подать документы на регистрации из г.Москвы.
— как сделать правильно, если супруга не желает ехать в г.Самару на оформления документовНиколай
По поводу оформления в Росреестре выше ответила, что если в Москве оформлено уже взаимодействие с Самарой, то ехать не нужно.
есть ли другие альтернативы договору купли-продажи, если супруги уже разведены и покупатель не хочет платить налог, например, при оформлении передачи доли?
-Николай
Особо альтернативных вариантов не будет, которые освободят от налога полностью не будет.
можно ли долю продать ниже 0,5*кадастровой стоимости квартиры?
-Николай
Если квартира приобретена до 2016г., то можете продавать за любую.
Если позднее, то сумму продажи вы можете указать любую, если она в собственности более 5 лет, то налог взыскиваться не будет.Если же менее, то вы можете указать и меньше сумму, но налог будет рассчитываться согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, от 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
можно ли оформить доверенность и будет ли эта доверенность иметь силу?
Николай
Если вы хотите сделать доверенность от бывшей жены на себя, то это невозможно
Согласно ст.182 ГК РФ:
3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доверенность может быть оформлена от бывшей жены только на третье лицо.
Здравствуйте, Николай!
В Вашем случае, действительно, сделку должен удостоверять нотариус Самрской области, в силу ст.56 Основ о Нотариате… Или нужно оформлять доверенность на третье лицо и с ним ехать к любому нотариусу Самарской области… Либо же можно дождаться 29.12.2020 года… С этого числа вступят изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, внесенные Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 480-ФЗ https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73255453/
А именно, абз.18 ст.1 указанного закона Основы о нотариате дополнены статьей 44.3 следующего содержания:
Статья 44.3. Совершение нотариальных действий удаленно
Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия…
Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45.1 настоящих Основ.
Ст.6 480-ФЗ установлено:
Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении одного года после дня его официального опубликования
Таким образом, с 29 декабря текущего года любые нотариальные сделки можно будет удостоверять удаленно, в любом месте Вашего нахождения. Подробнее на сайте https://lexakova.ru/press-centr/distancionnaya-kuplya-prodaja-nedvijimosti-s-pomoshyu-notarius
Поэтому, если «время терпит» можете подождать. Либо можете использовать способы, которые указали коллеги.
Напомню, что нотариус по ходатайству покупателя может самостоятельно подать документы для регистрации в ЕГРН, что лишает необходимости для двукратного обращения в МФЦ (для подачи и получения документов). Достаточно будет единожды обратиться к нотариусу и получить выписку с ЭЦП на свой емайл.
Еще в дополнение. Если такой вариант Вас устроит, то до вступления в силу указанного положения, можете заключить с бывшей супругой договор о намерениях (предварительный договор) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/
По закону
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Однако ст.56 установлено
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
И если исходить из буквально толкования указанной нормы, договор о намерениях может удостоверить вообще любой нотариус в пределах РФ, поскольку это не сделка по отчуждению объекта, а только сделка о Ваших намерениях.
Но это только в качестве предложения. Сложноватая схема, конечно, получается.
Продать за минимальную цену. От супруги в Москве оформить доверенность на третье лицо которое находится в Самаре или сможет туда поехать для оформления сделки, на супруга оформлять доверенность не стоит поскольку согласно ст. 182 ГК РФ
цену, как писал выше ставите любую если отчуждаемая доля находилась в собственности более минимального срока.