Может ли сособственник здания заключить с арендатором здания договор субаренды отдельного помещения, т.е. выступить субарендатором?
Здравствуйте Эдуард!
Полагаю, что такая сделка может быть признана недействительной по основаниям предусмотренным ст. 170 ГК РФ (мнимость или притворность сделки) Иными словами Собственник сдавая в аренду всё здание сдавал в аренду и помещение, которое хочет использовать как субарендодатель, т.е. намерения и волеизъявления на сдачу всего Здания, включая и это помещение, у собственника при заключении аренды — не возникло, отсюда — притворность сделки, а договор субаренды будет лишь подтверждать этот факт.
Для сведения ст. 170 ГК РФ
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
И все же есть нюанс.
Речь идет о сособственнике.
Т.е. собственников несколько, следовательно арендадателей несколько.
Если в процессе аренды у одного из собственников возникло желание взять одно из помещений в субаренду, то может ли он это сделать?
Например, если арендатор увеличил общую привлекательность и проходимость обьекта, а сособственник увидел прибыльность торговли в одном из помещений.
Ведь без расторжения договора аренды сособственник не может самостоятельно пользоваться помещением.
А расторжение невозможно без согласия других сособственников и арендатора.
Если ответить «не может», не получится ли что сособственник лишен прав, которыми обладают любые третьи лица.
С ув.
Если мы говорим о нескольких собственниках, то здесь работают ст. 256 и ст. 247 ГК РФ в силу которых владение пользование и распоряжением общим имуществом собственников осуществляется по их общему согласию, а в случае не достижения согласия — определяется судом, что на мой взгляд еще больше повышает риски оспаривания как аренды, так и субаренды и не только со стороны других собственников, но и со стороны арендатора.
Как вариант — Договор совместной деятельности (простого товарищества) между одним из собственников и арендатором, но здесь надо просчитать экономику, ибо доход такому сособственнику придется делить как между другими собственниками, так и с арендатором.