Покупка нежилого помещения с долгосрочным договором аренды

Question

Добрый день. Мы покупаем нежилое помещение в Москве у физического лица. В настоящий момент на это помещение заключен долгосрочный договор аренды (с 2013 по 2018 год). Нас устраивает, что есть уже понятная и прогнозируемая доходность, что договор не подлежит перезаключению. Опыт таких сделок мал, боимся упустить важные моменты, в связи с чем обращаемся за советом: По условиям с ДДА: 1. "Переход права собственности на сданное в аренду Помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора". 2. "Уплата арендной платы осуществляется Арендатором не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя, если иные реквизиты для оплаты арендной платы не будут указаны в письменном уведомлении Арендодателя, без выставления счетов со стороны Арендодателя". 3. "Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны немедленно извещать друг друга. Действия, совершенные по старым адресам и счетам, совершенные до поступления уведомлений об их изменении, засчитываются в исполнение обязательств". Уже имеющиеся вопросы: 1) Продавец отказывается передавать нам после регистрации оригинал Договора аренды, мотивируя это тем, что ему нужно подавать отчет в Налоговую и для этого ему нужен оригинал! Нам же готов предоставить только нотариальную копию, не желая учитывать тот момент, что на протяжении последующих почти 5 лет именно нам придётся иметь дело с той же Налоговой, более того, если потребуются какие-либо согласования или Дополнения договора не возникнет ли у нас проблем из-за отсутствия оригинала Договора аренды при общении с Арендатором, Росреестром или Налоговой? На какие правила, статьи или постановления можно сослаться в данном случае?? 2) Так же при заключении Договора аренды Продавец, согласно договору в течении 2 (Двух) дней с момента его подписания обязан был предоставить целый список документов, необходимых для его регистрации в Росреесте. Судя по тому, что договор зарегистрирован эти документы были предоставлены. Но копии данных документов нам снова не хотят передавать. Хотя так как мы являемся его преемниками по всем обязательствам, логично, чтобы они у нас были? 3)Так же согласно договору в течении 2-х дней с момента подписания договора аренды Арендатор обязан был передать Арендодателю нотариальные копии: Устава, Свидетельства о постановке на налоговый учет, Свидетельства о внесении записи об Арендаторе в ЕГРЮЛ, копию протокола о назначении единоличного исполнителя органа Арендатора... В получении оригиналов после регистрации - нам снова отказано, готовы передать только копии... 4) Обеспечительный платеж, полученный от Арендатора, согласно договору аренды, Продавец обязуется в течении 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности вернуть Арендатору (об этом он готов указать в договоре купли-продажи). Но правильно ли это? Не должен ли он перечислять его новому собственнику? 5) На момент продажи с Управляющей компанией заключен 1 договор на обслуживание. Но на несколько помещений, включая то, которое мы покупаем. Так как на момент его заключения помещение было большим 450 кв.м, после чего Продавец его разделил на 4 маленьких, одно из которых покупаем мы. Нужно ли и правомерно ли с нашей стороны требование заключить отдельный Договор на наше помещение перед сделкой купли-продажи? На что можно сослаться? Продавец отказывается, настаивая на том, что у нас как у новых собственников не будет проблем с заключением нового отдельного договора с Управляющей компанией на основании полученных документов о праве собственности. Очень жалко разваливать сделку из-за данных разногласий, но приобретать довольно дорогое помещение с возможными проблемами тоже не хочется. Возможно, по многим моментам мы перестраховываемся и всё значительно проще, но, мне казалось, всегда, что если новый собственник принимает вместе с помещением обязательства по договорам аренды, то и все заключенные документы должны быть ему переданы вместе с обязательствами. Уважаемые юристы, пожалуйста, если вдруг мы упустили ещё, что-то важное на ваш взгляд, укажите нам на это!! С уважением, Ольга

Вадим Попов · Answer

Ольга, здравствуйте! В первую очередь я бы попросил Вас выложить указанный договор. Покаже могу сказать: 1)Решение ВС РФ от 14.02.07 №ГПКИ06-1446 закрепило, что требовать оригиналы документов незаконно, копий достаточно.

Надежда Фролова · Answer

Уважаемая Ольга! Согласна с коллегой, необходимо ознакомиться с документами, чтобы дать точные ответы на вопросы. Прикрепите пожалуйста.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! 1) Продавец отказывается передавать нам после регистрации оригинал Договора аренды, мотивируя это тем, что ему нужно подавать отчет в Налоговую и для этого ему нужен оригинал! Договор аренды регистрируется в количестве не менее 2 экземпляров: для одной из сторон и Росреестра (это указано в стандартах регистрации, принимаемых Росреестром), поэтому можно было бы представить на регистрацию три экземпляра. Потом свой экземпляр получить в Росреестре с соответствующей отметкой. Однако, в принципе, можно обойтись и нотариальной копией. Или получить копию, заверенную регистратором, уплатив госпошлину. 2) Так же при заключении Договора аренды Продавец, согласно договору в течении 2 (Двух) дней с момента его подписания обязан был предоставить целый список документов, необходимых для его регистрации в Росреесте. Судя по тому, что договор зарегистрирован эти документы были предоставлены. Но копии данных документов нам снова не хотят передавать. Хотя так как мы являемся его преемниками по всем обязательствам, логично, чтобы они у нас были? Поскольку обязанность по предоставлению этих документов касается лишь действий сторон до госрегистрации договора, Арендодатель не обязан после таковой предоставлять их вновь, потому как обязанность исполнена и прекратилась — п. 1 ст. 408 ГК РФ. 3)Так же согласно договору в течении 2-х дней с момента подписания договора аренды Арендатор обязан был передать Арендодателю нотариальные копии: Устава, Свидетельства о постановке на налоговый учет, Свидетельства о внесении записи об Арендаторе в ЕГРЮЛ, копию протокола о назначении единоличного исполнителя органа Арендатора... В получении оригиналов после регистрации — нам снова отказано, готовы передать только копии... Требовать эти документы с арендатора можно лишь в случае, если арендатор эту обязанность не исполнил (надо поинтересоваться у продавца). Впрочем, устав, и выписку из ЕГРЮЛ, содержащую все необходимые сведения можно получить самостоятельно, оплатив госпошлину (обойдется, примерно в 700 рублей). 4) Обеспечительный платеж, полученный от Арендатора, согласно договору аренды, Продавец обязуется в течении 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности вернуть Арендатору (об этом он готов указать в договоре купли-продажи). Но правильно ли это? Не должен ли он перечислять его новому собственнику? При продаже объекта, обремененного арендой происходит замена лица в обязательстве — меняется арендодатель по правилам стст. 382 — 390 ГК РФ и об этом также говорит п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» «при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду». Однако, если возврат обеспечительного платежа не был совершен продавцом и иное не оговорено в договоре купли-продажи, он обязан его осуществить самостоятельно либо передать Вам эту обязанность с зачетом в выкупную цену, сделав соответствующую оговорку в договоре купли-продажи. 5) На момент продажи с Управляющей компанией заключен 1 договор на обслуживание. Но на несколько помещений, включая то, которое мы покупаем. Так как на момент его заключения помещение было большим 450 кв.м, после чего Продавец его разделил на 4 маленьких, одно из которых покупаем мы. Нужно ли и правомерно ли с нашей стороны требование заключить отдельный Договор на наше помещение перед сделкой купли-продажи? На что можно сослаться? Продавец отказывается, настаивая на том, что у нас как у новых собственников не будет проблем с заключением нового отдельного договора с Управляющей компанией на основании полученных документов о праве собственности. Заключать договор с управляющей компанией до того, как Вы стали собственником не нужно, потому как до этого момента Вы не несете обязанности по оплате коммунальных услуг (канализования, водоснабжения и прочих), эта обязанность на собственнике до момента регистрации перехода права собственности, потому как в соответствии со ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания имущества. Заключать договор с управляющей компанией нужно, соответственно, после регистрации права собственности.

Роман Артемьев · Answer

Добрый день, Ольга! В дополнение к ответам коллег, я приведу еще несколько нюансов. Вы пишите: Мы покупаем нежилое помещение в Москве у физического лица . В настоящий момент на это помещение заключен долгосрочный договор аренды (с 2013 по 2018 год). Обязательно выясните семейный статус этого лица. Ведь согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ: Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если у продавца есть супруг (а), необходимо его (ее) нотариальное согласие на продажу помещения. После покупки Вами этого помещения с договором аренды дело будет обстоять следующим образом. Согласно статье 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Как только Вы получите свидетельство о регистрации права собственности на эти помещения, Вы станете собственником помещения и одновременно арендатором. Соответственно, бывший собственник утратит право сдавать помещение в аренду, его статус арендодателя фактически прекращается. Он, следовательно, не сможет требовать с Вас какие-либо арендные платежи. Если он откажется в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды, это сделает суд, который без проблем вынесет решение в Вашу пользу. Остальные аспекты сделки отражены в ответах коллег. С уважением, Роман.