Доверенность на продажу объектов недвижимости

Здравствуйте, Ирина!

Как указано в ст. 182 Гражданского кодекса РФ:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Общие положения о доверенности сформулированы в ст. 185 ГК РФ:

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.
6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.

1. В доверенности обязательно указывать каждый объект, который будет продан и какие данные необходимо указывать в доверенности об объекте-прошу с ссылками на статьи?

Ирина

Из приведенных выше норм (ст. 182, 185 ГК РФ) следует, что таких особых требований (чтобы в доверенности был указан каждый конкретный объект) к доверенности закон не предъявляет.

Однако желательно указать в доверенности каждый объект (с указанием его наименования, адреса, кадастрового номер, если это объект недвижимого имущества), чтобы у лица, с которым будет заключаться сделка, не было сомнений относительно полномочий представителя продавца на продажу данного конкретного объекта.

2. Или можно указать просто фразу о том, что наделяет полномочиями продать всю недвижимость без перечисления объектов и их характеристик-прошу с ссылками на статьи?

Ирина

Если указывать в доверенности просто право представителя продавать от имени собственника принадлежащие ему объекты, то нужно указать, что передаются полномочия на продажу объектов, находящихся именно в собственности доверителя (продавца). Желательно указать какие виды имущества представитель вправе продавать от имени их собственника (движимое, недвижимое имущество).

3. Можно ли указать в доверенности — что недвижимость по доверенности может быть продана только ФИО?

Ирина

Если представитель продавца действует по агентскому договору, заключенному с ним, то в принципе в договоре между ними (продавцом и его представителем) может быть такое условие.

Например, в силу ст. 1007 ГК РФ:

1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

То есть сделки по продаже недвижимости доверителя может продавать только данный конкретный его представитель.

В доверенности данное условие также можно указать. Нормам закона о доверенности это противоречить в принципе не будет.

4. Какие требования для доверенности которая будет заверена за границей — что бы сделки прошли в МФЦ и Росреестре?

Ирина

Доверенность за границей может быть заверена либо в консульском учреждении, либо иностранным нотариусом (но при этом потребуется нотариальный перевод такой доверенности).

5. Можно ли в одном договоре продать 16 объектов недвижимости или надо на отдельную квартиру или нежилое помещение составлять отдельный договор?

Ирина

Для продажи нескольких объектов по одному договору каких-либо ограничений закон не предусматривает. В одном договоре можно сразу указать несколько объектов. Но при этом требуется, чтобы в отношении каждого объекта была указана его цена, индивидуальные признаки каждого объекта (наименование, адрес, кадастровый номер).

Добрый день! 

1. В доверенности обязательно указывать каждый объект, который будет продан и какие данные необходимо указывать в доверенности об объекте-прошу с ссылками на статьи?

Ирина

Вы можете не как конкретизировать объекты, так и не описывать каждый объект. Общие положения о доверенности установлены в ст 185 ГК РФ. 

Или можно указать просто фразу о том, что наделяет полномочиями продать всю недвижимость без перечисления объектов и их характеристик-прошу с ссылками на статьи?

Ирина

Подробности о форме и реквизитах доверенности указаны в <Письмо> ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 <О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей> 

Можно ли указать в доверенности — что недвижимость по доверенности может быть продана только ФИО?

Ирина

Да, можно конкретизировать кому будет продана недвижимость.

4. Какие требования для доверенности которая будет заверена за границей — что бы сделки прошли в МФЦ и Росреестре

Ирина

 Доверенность должна быть совершена в письменной форме (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Дополнительные требования, которым должна соответствовать форма доверенности, устанавливаются по аналогии в порядке, предусмотренном ст. 160 ГК РФ.

Если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные признаки этого имущества. <Письмо> ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3

Добрый день! Имеется несколько объектов недвижимости жилых и не жилых. Продавец находиться за границей, будет продавать его представитель по доверенности.

Ирина

Добрый день! Собственник может распорядиться своим имуществом на своё усмотрение лично или через доверенное лицо.

ГК РФ Статья 209, п. 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. П. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

1. В доверенности обязательно указывать каждый объект, который будет продан и какие данные необходимо указывать в доверенности об объекте-прошу с ссылками на статьи? 2. Или можно указать просто фразу о том, что наделяет полномочиями продать всю недвижимость без перечисления объектов и их характеристик-прошу с ссылками на статьи?

Ирина

Решать Вам, указывать перечень объектов в доверенности или нет, в любом случае это не противоречит закону при заключении договора купли-продажи. Обязательны требования к перечислению всех объектов недвижимости — только при составлении договора ДАРЕНИЯ. Для осуществления сделки продажи с недвижимым имуществом, право, на которое зарегистрированы в Росреестре (ФРС), могут быть осуществлены представителем по нотариальной доверенности, в которой должны быть указаны конкретные полномочия представителя, т.е. право продажи недвижимого имущества принадлежащего продавцу (доверителю) и лучше всего, что бы были прописаны все объекты недвижимости (их перечень), которые подлежат продаже (или иному отчуждению) с информацией о них и данными зарегистрированных прав на эти объекты (наименование, кадастровый номер и.т.д.). т.е. можно указывать все объекты (рекомендуется) или не указывать – прописав право продажи всего недвижимого имущества принадлежащего доверителю и зарегистрированного в Росреестре. В законодательстве нет конкретных указаний того, что бы в доверенности при продаже недвижимости были прописаны все объекты. Но я рекомендую всё же прописать – поскольку не исключены вопросы со стороны МФЦ или Росреестра.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости», Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. П. 4. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 25), доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества).

3. Можно ли указать в доверенности — что недвижимость по доверенности может быть продана только ФИО?

Ирина

Что касается включения в доверенность пункта о продаже недвижимости определённому лицу – то это не противоречит закону и является правом доверителя – поскольку собственник имущества распоряжается им по своему усмотрению, в том числе имеет право продать на своих условиях кому либо и по своему усмотрению – что и указывает в доверенности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (представляемым) другому лицу (представителю) для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, доверенность является документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации этих прав. Вот вы и пропишите право продажи именно определённому лицу.

5. Можно ли в одном договоре продать 16 объектов недвижимости или надо на отдельную квартиру или нежилое помещение составлять отдельный договор?

Ирина

Да, можно, но лучше сделать отдельными договорами, что бы не было путаницы с налогами и гос.пошлиной. С Уважением.