Возврат аванса за аренду квартиры из-за эпидемии коронавируса

Question

Мой сын снял квартиру по договору до 1 мая 2020г., но прожил до 4 апреля, в связи с тем, что фирма, где он работал закрылась из-за коронавируса и его попросили написать заявление за свой счет до июня, в связи с этим, он решил съехать с квартиры, т.к. не смог бы дальше оплачивать. Арендодатель отказывается возвращать аванс,который был уплачен в начале аренды квартиры т.к. арендатор по договору должен был прожить до 1 мая и предупредить за 14 дней. Но ведь коронавирус никак не мог был предусмотрен при заключении договора, и мой сын и дальше собирался жить в этой квартире. Теперь Арендодатель требует оплату коммунальных услуг за прошедший месяц, Может ли залог, не возвращенный Арендодателем, пойти в счет погашения коммунальных услуг, хотя, конечно, залог больше.

Дмитрий Квон · Answer

Светлана, добрый день! Согласно ч.4. ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам. Т.е. для правильного определения законности действий наймодателя, а также своих действий нужно проанализировать договор. Следует разъяснить, что в силу ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Т.е. высока вероятность, что так называемый «залог»- залогом не является, а является обеспечительным платежом. НО! В силу ч.2 указанной статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Т.е. как можете заметить, что договором могут быть определены определенные обязательства после, которых указанные платеж возвращается. Также важно понимать, что наступление обстоятельств непреодолимой силы не освобождает на 100% от обязательств оплаты, а только может освободить от уплату штрафов, неустоек и т.д. Приложите договор и обсудим детали подробнее. С уважением, юрист Дмитрий Квон.