Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

392 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
392 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Право собственности на землю с недостроенным домом

О праве государственной и муниципальной собственности. Можно ли получить право собственности на землю с недостроенным домом на участке земли, взятом в субаренду на срок 13 лет?

26 Октября 2013, 17:50, вопрос №273344 Ольга, г. Новосибирск

Уточнение клиента

участок был взят в субаренду на 13 лет по рыночной цене с учетом дальнейшего перевода частную собственность. но поскольку время идет, а возможности достроить дом пока нет, хочется себя обезопасить и получить право собственности. возможно ли это сделать, если дом не достроен. арендатор - частное лицо, земля под ИЖС, арендодатель - ООО

26 Октября 2013, 19:49
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 518ответов
    • 129отзывов

    По умолчанию, нет. Но для полноценного ответа хотелось бы посмотреть именно договор субаренды, и предшествующий ему договор аренды.

    Дело в том, что получить право собственности на объект недвижимого имущества в вашем случае можно только, в теории, в судебном порядке. А для этого надо видеть, на каком основании кто и что там делал в принципе.

    26 Октября 2013, 18:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемая Ольга!

    Согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

    Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

    В силу п. 4 ст. 25 вышеуказанного закона, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

    Таким образом, прежде чем дать правовую оценку, нужно ознакомиться с Вашими документами. Вместе с тем, в любом случае, Вы вправе обратиться в суд о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

    26 Октября 2013, 18:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Ольга, здравствуйте.

    Согласно Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

    Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

    2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

    4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

    Поэтому получить право собственности Вы можете.

    С уважением!

    26 Октября 2013, 18:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    участок был взят в субаренду на 13 лет по рыночной цене с учетом дальнейшего перевода частную собственность. но поскольку время идет, а возможности достроить дом пока нет, хочется себя обезопасить и получить право собственности. возможно ли это сделать, если дом не достроен. арендатор - частное лицо, земля под ИЖС, арендодатель - ООО

    26 Октября 2013, 20:02
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Для того, чтобы ответить на ваш вопрос полно, необходимо знать   категорию  земель и вид разрешенного использования земельного участка, с кем и на каком основании был заключен договор субаренды, с кем был заключен договор аренды, зарегистрировано  ли право собственности на данный объект незавершенного строительства, является ли собственник данного недостроя физическим или юридическим лицом, является ли данный дом индивидуальным жилым домом или многоквартирным и так далее.

     

    26 Октября 2013, 18:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Здравствуйте, Ольга!

    Вы можете приобрести этот земельный участок в собственность, купив его у собственника.

    Также суд не признает за Вами право собственности на недостроенный дом.

    Посоветую обратиться в суд с исковым заявлением и требовать с арендодателя денежные средства, потраченные на строительство дома.

    В соответствии со ст 623 ГК РФ:

     1.
    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества
    являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором
    аренды. 2.
    В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с
    согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые
    без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения
    договора на возмещение стоимости этих улучшений
    , если иное не
    предусмотрено договором аренды. 3.
    Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных
    арендаторомбез согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное
    не предусмотрено законом. 4.
    Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые,
    произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества,
    являются собственностью арендодателя.

    Обратите внимание на п. 3, что должно быть согласие арендодателя.

    26 Октября 2013, 18:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Ольга, здравствуйте! Поясните кому принадлежит земельный участок, кто его арендует и кто субарендует и кто хочет оформить в собственность и законно ли строительство?

    26 Октября 2013, 18:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 518ответов
    • 129отзывов

    Собственно, единственный законный варинт легализации объекта незавершенного строительсва, или завершенного в будущем, исключительно судебный. При этом все равно придется решать вопрос о собственности на земельный участок, или приобретая его у собственника, или иными способами, но в рамках закона.

    26 Октября 2013, 18:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Дополню:

    В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ:

    Собственник здания, строения, сооружения,
    находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право
    покупки
    или аренды земельного участка

    Даже, если за Вами суд признает право собственности на объект незавершенного строительства, то право собственности на земельный участок не приобретаете!

    26 Октября 2013, 18:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    В соответствии с действующим земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ,  приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется

     с

    т. 28  ЗК РФ.

    1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса

    .2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

    Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.(абзац введен Федеральным законом от 14.06.2011 N 138-ФЗ)

    4. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

    Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

    5. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

    Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности урегулирован ст. 30  Земельного кодекса РФ. 

    Согласно ст. 35  определяется порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

    3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

    Если на земельном участке, находящемся в муниципальной или государственной собственности расположено здание, строение, сооружение, то в данном случае действует ст. 36 ЗК РФ

    Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

    1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

    1.1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

    1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

    2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

    3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

    1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

    2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

    5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

    6. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.(п. 6 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

    7. В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

    Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

    8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

    И перечень документов, упомянутый в п. 5 данной статьи:

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПРИКАЗ от 13 сентября 2011 г. N 475

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

    В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 15; 2007, N 1, ст. 24, N 31, ст. 4009; 2008, N 20, ст. 2251, N 30, ст. 3597; 2011, N 27, ст. 3880) приказываю:
    1. Утвердить прилагаемый Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

    2. Установить, что документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1, 6 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

    Приложение к Приказу Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. N 475

    ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

    1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица.
    2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок.
    3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).
    4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:
    4.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и
    4.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
    5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или:
    5.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и
    5.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
    6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.
    7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 — 6 настоящего Перечня.
    8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

    26 Октября 2013, 18:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Если коротко, то получить право  собственности на данный участок при наличии на нем  зарегистрированного объекта незавершенного строительства, можно, но по общему правилу — за плату.

    26 Октября 2013, 18:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    участок был взят в субаренду на 13 лет по рыночной цене с учетом дальнейшего перевода частную собственность. но поскольку время идет, а возможности достроить дом пока нет, хочется себя обезопасить и получить право собственности. возможно ли это сделать, если дом не достроен. арендатор - частное лицо, земля под ИЖС, арендодатель - ООО

    26 Октября 2013, 20:01
stats