Легитимность решения ОСС: "Платить за установку забора должны соб квартир и соб м/м в подземном паркинге"

Доброго дня!

1. Законно ли решение ОСС, которое обязывает оплачивать взнос в двойном размере для одного собственника владеющего одной квартирой и одним м/м?

2. Законно ли решение ОСС по способу определения размера взноса с единицы квартиры и единицы м/м, а не с жилой (или общей) площади квартиры и с общей площади м/м (так как площадь квартир и м/м у всех разная)?

Филипп

Если собрание было проведено без нарушений (не важно в очной или заочной форме), то его решение обязательно для всех, что следует из ст. 46 ЖК РФ:

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Далее. Если Вы не согласны с данным решением, то можете обжаловать его в судебном порядке. Возможно стоит начать с проверки правил проведения собрания — все ли подписи настоящие, возможно не достаточное количество было подписей для вынесения решения. На что можно обратить внимание. Во-первых, если уменьшается площадь участка, то возможно требовать согласие 100% собственников, применив по аналогии ст. 40 ЖК РФ:

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Филипп, добрый день!

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из п.1  ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относятся вопросы  о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По общему правилу, установленному ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников МКД обязательно для исполнения всеми  собственниками помещений в таком МКД.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, если собрание было проведено с соблюдением норм ЖК РФ, то  решение в части определения способа определения  размера взноса с единицы квартиры и единицы м/м, а не с жилой (или общей) площади квартиры и с общей площади м/м (так как площадь квартир и м/м у всех разная) не является нарушением.

С учетом того, что было принято решение о строительстве забора, то согласно ст. 46 ЖК РФ, такое решение должно было быть принято  большинствомне менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом,  отвечая на все три вопроса, могу сказать, что если собрание было проведено с учетом всех положений ЖК РФ, то оно считается правомочным и обязательным для всех собственников помещений в МКД. 

Добрый день! Для начала вам можно посмотреть устав ТСЖ, ЖСК (если управление происходит данными организациями), установлены ли там способы расчета взносов и каким образом. Второй и немаловажный вопрос , является ли паркинг общим имуществом жильцов. 

В соответствии со ст 44 ЖК РФ К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

Определение машиноместа дано в ч 29 ст 1 ГрК РФ 

машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

То есть, машно-место это не помещение. 

Согласно п. 3 ст 48 ЖК РФ 

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Таким образом, важно понять, есть ли собственники машино-мест , которые не имеют в собственности помещения в МКД. Если это так, то паркинг может не являться общим имуществом жильцов по ст 36 ЖК РФ 

цитата решения суда: https://sudact.ru/regular/doc/...

Учитывая, что спорный гараж-паркинг расположен под многоквартирным жилым домом, не предназначен для обслуживания других помещений в указанном доме, каких-либо доказательств нахождения в указанном паркинге инженерных коммуникаций, обслуживающих помещения спорного дома — суду не представлено и на наличие таких доказательств ответчик не ссылался, учитывая, что гараж-паркинг находится в долевой собственности конкретных лиц, как являющихся собственниками помещений в данном доме, так и не имеющих каких-либо помещений на праве собственности в указанном доме, то соответственно суд приходит к выводу, что гараж-паркинг не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Исходя из этого можно сделать вывод, что владельцы машино-мест, не являющиеся собственниками помещений, не обязаны платить за установление забора (благоустройство общего имущества МКД). А собственники помещений обязаны. 

Если же у вас с паркингом ситуация иная. То решение общего собрания, проведенное без нарушений законодательства имеет силу для всех. Но мало ли может быть нарушения есть с подсчетом голосов, с учетом того, что у кого-то машно-место и помещение, а у кого-то только помещение.

Всего хорошего и удачи!