Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Незаконная сдача в аренду чужого нежилого помещения
Здравствуйте!
Мы снимаем уже несколько лет помещение на заводе, и как оказалось незаконно. Настоящие его владельцы это город (ФГУП), а не те люди которые нам его сдавали, они снимали у города лишь часть завода, но наше помещение и еще много других помещений, не входили в этот список, и собственно они просто открыли эти помещения и сдавали их незаконно, сейчас город приехав проверить что тут происходит, узнал об этом и собирается судиться с ними, и я не знаю что делать в этом случае тем кто снимал незаконно, то есть нам? Но при этом у нас имеется договор и все платежки, хоть и в договоре не указано на каком основании они сдают нам помещение. Как раз отсутствие того на что они ссылались сдавая нам помещение, и говорит о том что договор составлен неверно, и сдача произошла незаконно.
Есть еще несколько пунктов. Во первых был еще один обман со стороны тех кто сдал нам незаконно помещение, как оказалось мы платили по счетчикам по завышенным тарифам.
Во вторых у них еще остался наш залог (как нам его вернуть и возможно ли это?).
В третьих мы уже заплатили им за этот месяц, что тоже незаконно, и теперь нам придется платить еще и городу.
Можем ли мы рассчитывать на перерасчет всех сумм, вычет из них реальной коммуналки по настоящим тарифам. И возвращения остатка средств, что были уплачены нами по незаконно оформленному договору, куда и какое заявление следует составить в этом случае?
И если у нас есть договора где указана та сторона (что незаконно сдавала имущество), печати и прочее, плюс все платежки с печатями и чеками за все время, можем ли мы доказать что это не самозахват, и что мошенники это те кто оформил с нами неверный договор?
Само же федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП), утверждают следующее: что они будут судиться с теми кто сдавал, а не с нами (съемщиками) и мы уже составили с ними акт о фактическом занятии имущества на данный момент. То есть теперь мы находимся тут законно и последующие оплаты будем производить городу, а коммуналку к тем кто незаконно сдавал.
Но какие же меры предпринимать нам сейчас в первую очередь? (куда писать заявления)
И какие проблемы нас ждут?
Уважаемая Виктория!
Сделка — договор аренды помещения, заключенная от лица арендатора неуплномоченным на заключение такого договора лицом, является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского Кодекса РФ.
Вы вправе обратиться в суд с иском о применении последствий ничтожной сделки согласно ст. 167 ГК РФ:
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
То есть, Вы вправе потребовать возврата уплаченной арендной платы по ничтожной сделке.
Во вторых у них еще остался наш залог (как нам его вернуть и возможно ли это?).
Залог, как платеж по ничтожной сделке также подлежит возврату, можете включить это требование в иск, если добровольно Вам не вернут денежные средства.
Здравствуйте Виктория!
Согласно ст. 613 ГК РФ
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Поэтому Вы вправе требовать возмещения убытков, понесенных в результате незаконной сделки. Что касается того, что Вы заплатили арендную плата за текущий месяц, а так же то, что у «незаконных» арендодателей находиться залоговая сумма, то согласно:
ч. 1, ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Таким образом они должны вернуть Вам текущие суммы, поскольку они незаконно обогатились.
Что касается перерасчета коммунальных платежей, то счет по коммунальным услугам Вам начисляла управляющая компания, а значит с вопросом о перерасчете необходимо обращаться к ним.
Здравствуйте! Спасибо. Стало яснее. Но какие претензии может иметь к нам непосредственно Российская Федерация или те кто уполномочен за этими помещениями то есть ФГУП Федеральное государственное унитарное предприятие?
Здравствуйте Виктория!
ст.183 ГК РФ. Заключение сделки неуполномоченным лицом.
3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
В Вашей ситуации все вышеуказанные законы трактуються в Вашу пользу относительно возмещения убытков от неуправомоченного арендодателя. Также указанный закон гласит: убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
Я не нашел закон который говорил бы о взыскании компенсации арендодателем с арендатора, заключившего по не знаю договор с неуправомоченным арендодателем. Вот если бы Вы знали, что Вы заключаете договор с неуправомоченным арендодателем, то тогда Вы действовали бы недобросовестно, но Вы не знали, а значит все исковые требования должны поступать не в Ваш адрес. Более того сотрудники государственного унитарного предприятия (ФГУП) пояснили, что претензий к Вам не имеют.
Здравствуйте! Подключаюсь к вопросу по просьбе сайта в качестве резюме, поскольку, в принципе, юристами даны ответы на вопросы.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику . Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет от него полномочий по распоряжению имуществом , недействительны.
Соответственно, у Вас право обратиться к арендодателю, не имевшему права на сдачу объекта в аренду, за взысканием всех уплаченных ему сумм, поскольку права на их получение он не имел.
Относительно коммунальных платежей — здесь нужно понимать, кому Вы их оплачивали. Если непосредственно по счетам в ресурсоснабжающую организацию — перерасчёт должны производить они, если тому же арендодателю, просите возвратить его всю оплаченную сумму.
У ФГУП есть право обратиться за взысканием неосновательного обогащения либо к незаконному арендодателю, либо к Вам. Хотя, если помещения аварийные, они даже сдавать в аренду их не вправе.
Но Вы, в любом случае, не должны понести убытки, поскольку если даже ФГУП взыщет неосновательное обогащение с Вас, Вы его взыщете с «арендодателя».
С ФГУП Вам сейчас вести себя нужно по ситуации. Заключат договор — заключайте, если договоритесь об условиях. Если считают возможным Ваше пребывание в помещении на основании акта — Вы находитесь на законных основаниях с согласия владельца.
Вы вправе потребовать произвести перерасчет оплаты коммунальных услуг и либо взыскать эту сумму, либо зачесть её в счет будущих платежей.
При этом необхлодимо учитывать, что к данным правоотношениям применяется срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ:
Сначала вручите так называемому «арендатору» по ничтожной сделке претензию, указав в ней требования вернуть залог и арендную плату, неосновательно полученную согласно ст. 1102 ГК РФ:
а также с требованием перерасчета по коммунальным платежам. Если требования не будут удовлетворены в срок, указанный в претензии, то обращайтесь в суд (если оба лица — юридические лица, то в арбитражный суд).