Незаконная сдача в аренду чужого нежилого помещения

Уважаемая Виктория!

Сделка — договор аренды помещения, заключенная от лица арендатора неуплномоченным на заключение такого договора лицом, является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского Кодекса РФ.

 Вы вправе обратиться в суд с иском о применении последствий ничтожной сделки согласно ст. 167 ГК РФ:

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

То есть, Вы вправе потребовать возврата уплаченной арендной платы по ничтожной сделке.

Во вторых у них еще остался наш залог (как нам его вернуть и возможно ли это?).

Залог, как платеж по ничтожной сделке также подлежит возврату, можете включить это требование в иск, если добровольно Вам не вернут денежные средства.

Здравствуйте Виктория!

Согласно ст. 613 ГК РФ 

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Поэтому Вы вправе требовать возмещения убытков, понесенных в результате незаконной сделки. Что касается того, что Вы заплатили арендную плата за текущий месяц, а так же то, что у «незаконных» арендодателей находиться залоговая сумма, то согласно:

ч. 1, ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом они должны вернуть Вам текущие суммы, поскольку они незаконно обогатились. 

Что касается перерасчета коммунальных платежей, то счет по коммунальным услугам Вам начисляла управляющая компания, а значит с вопросом о перерасчете необходимо обращаться к ним. 

Здравствуйте! Подключаюсь к вопросу по просьбе сайта в качестве резюме, поскольку, в принципе, юристами даны ответы на вопросы.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику . Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет от него полномочий по распоряжению имуществом , недействительны.

Соответственно, у Вас право обратиться к арендодателю, не имевшему права на сдачу объекта в аренду, за взысканием всех уплаченных ему сумм, поскольку права на их получение он не имел. 

Относительно коммунальных платежей — здесь нужно понимать, кому Вы их оплачивали. Если непосредственно по счетам в ресурсоснабжающую организацию — перерасчёт должны производить они, если тому же арендодателю, просите возвратить его всю оплаченную сумму. 

У ФГУП есть право обратиться за взысканием неосновательного обогащения либо к незаконному арендодателю, либо к Вам. Хотя, если помещения аварийные, они даже сдавать в аренду их не вправе.  

Но Вы, в любом случае, не должны понести убытки, поскольку если даже ФГУП взыщет неосновательное обогащение с Вас, Вы его взыщете с «арендодателя». 

С ФГУП Вам сейчас вести себя нужно по ситуации. Заключат договор — заключайте, если договоритесь об условиях.  Если считают возможным Ваше пребывание в помещении  на основании акта — Вы находитесь на законных основаниях с согласия владельца.