Необходимо проверить документы перед покупкой участка в ДНП

Добрый  день Максим. 

Участок необходим для строительства дома, без прописки в нем, подойдет ли данная категория земель для этого?

Да, такая категория земельного участка подойдет для образования дачного ЗУ и строительства дачного дома. 

Вот нормы, применимы по аналогии.

Статья 23. Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, особенности строительства объектов капитального строительств
11. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения

Правильно ли составлен договор? 

Договор составлен не правильно. Отсутствует главная часть: «Предмет договора»,  с указанием индивидуализирующих признаков земельного участка, а так же на основании каких правоустанавливающих документов Продавец владеет и распоряжается имуществом (ЗУ), а так же отсутствуют иные важные условия. 

Так же раздел 4 Вашего договора содержит признаки акта-приема передачи. В принципе это не запрещено, но данные условия предусматриваются отдельным документом- актом приема передачи.

Ваш составленный договор регистрацию может не пройти. 

Если необходимо составить договор купли-продажи, обращайтесь ко мне в чат.

Как происходит сделка, в какой последовательности и на что обратить внимание?

В данном случае стандартно. ЗУ в залоге не состоит и нет иных обременений. 

В связи с этим, Вы заключаете договор купли -продажи, оплачивает госпошлину за проведение регистрационных действий, Продавец, если ЗУ является совместно нажитым имуществом, должен будет предоставить согласие супруги на заключение сделки (заверяется у нотариуса) и затем Продавец и Покупатель совместно должны будут обратиться в Росреестр с заявлением о  регистрации прав. Можете обратиться через любое МФЦ.

Вот в принципе и все.

Здравствуйте, Максим.

Я не была бы так оптимистична, как коллега.

В выписке ЕГРН указана категория земель — земли сельхозназначения и вид разрешенного использования — для огородничества.

Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в т.ч. гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Однако, в данный перечень не входит использование земель сельскохозяйственного назначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. То есть садовый дом там построить нельзя.

Кроме того, обратила внимание, что доступ к участку возможен только через другой земельный участок, а значит, придется платить за сервитут (право прохода /проезда через чужой участок).

Здравствуйте, Максим.  Вы спрашивали про то подходит ли категория. 

Категория земли — земли сельскохозяйственного назначения подходит для ведения огородничества и садоводства (ст 7 ЗК РФ, ст 77 ЗК РФ, 101- ФЗ от 24.07.2002 года) На сельхоз землях могут быть участки и для ЛПХ и для КФХ и для садоводства. Закон это не запрещает. На земельных участка для садоводства можно строить жилые и садовые (без прописки) дома в том числе и на сельхоз землях об этом говорит 217-ФЗ от 29.07.2017 года. 

Но в выписке из ЕГРН участка который вы хотите купить указан ВРИ участка «для огородничества». (Хотя на портале Росреестра вид указана "«для садоводства и огородничества» ) Вот он для строительства не подходит. 

На участках для огородничества возводить капитальные постройки нельзя, можно возводить только временные сооружения для хранения инвентаря. Если построите дом, даже сезонный, вас могут оштрафовать за не целевое использование  . Описание видов использования может посмотреть в приказе № 540 от 1.09.2014 года. 

Для того чтобы купить этот участок и построить на нем дом. Вам надо 1. Уточнить в какой территориальной зоне находится данный участок согласно правил землепользования и застройки данного мун образования. 2. Если в данной зоне кроме огородничества предусмотрен основной вид «для ведения садоводства», то вы сами сможете или ваш продавец (это недолго и бесплатно) поменять вид через МФЦ. Как только будет вид для садоводства есть смысл покупать для строительства. Узнать вид тер. зоны можно либо в администрации в архитектуре, либо самостоятельно скачав с сайта администрации правила землепользования. 

3. Надо проверить наличие охранных зон и зон с особыми условиями использования территории (сейчас ПКК Росреестра не доступна не могу посмотреть), но в выписке не указаны такие зоны, так что скорее всего  их и нет) Бывает просто если приаэродромная территория , к примеру, могут быть ограничения по строительству.  

4. То что есть запись что доступ обеспечен посредством такого-то участка, не означает что надо будет платить за проход/проезд. К любому участку обеспечивается доступ через другой участок. Скорее всего  когда-то был один участок из которого выделили много участков , а между ними «дороги» - земли общего пользования. Если они остались в собственности физ лица изначального собственника всего участка, тогда, да могут просить плату. 

В общем, если можно изменить ври участка с огородничества на садоводство, то участок купить можно. Что касается процедуры. Составляется договор в простой письменной форме, обе стороны с ним и с паспортами приходят в МФЦ, продавец должен иметь согласие супруга (если приобретено в браке), но что-то быстро он продает, даже менее трех лет у него в собственности. Сдаете приемщику в МФЦ, платите гос пошлину и ждете около 1,5 недели. Потом получаете выписку из ЕГРН о собственности на участок на ваше имя.