8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
489 ₽
Вопрос решен

Каковы риски продавца квартиры, если покупатель действует по доверенности?

Добрый день, продаём квартиру. Смутило то, что покупатель перед самим нотариатом сообщает, что будет покупать по доверенности, при этом аванс он вносил за квартиру от себя и говорил, что покупать планирует на себя. А теперь, что на другого, который в другой стране и приехать не может. Доверенность выписана ноябрём 2019 года, доверенность нотариальная сделана и на покупку любой недвижимости и на продажу. Покупатель, действующий по доверенности, недавно сменил адрес регистрации. В доверенности указан старый адрес прописки.

 Сделку собираемся проводить нотариально. Деньги планируем через ячейку закладывать. Нотариус обещает проверить не отозвана ли доверенность в день сделки. Но ведь доверитель мог умереть, например, вчера… и естесственно и не мог отозвать доверенность. или например, отзовёт доверенность сразу после нотариата. Тогда какие у нас, как у продавца риски? Насколько знаем, покупатель планирует всё переделывать, и переживаем, что переделки не зададутся, квартира придёт в негодность, а с нас будет потом затребована полученная сумма в замен квартиры, если вдруг признают сделку недействительной. Ведь " в случае чего" нам надо будет вернуть деньги, а нам квартиру вернут. Спасибо

Показать полностью
Уточнение от клиента

покупатель, действующий по доверенности, недавно сменил адрес прописки. А в доверенности указан старый адрес прописки.

, Снежанна, г. Санкт-Петербург
Олег Горбунов
Олег Горбунов
Юрист, г. Липецк

Добрый день

Причины у покупателя могут быть самые разные, но так или иначе, сделка по доверенности создаёт последствия для доверителя, а не доверенного. Поэтому если доверенность действительная, то рисков для Вас это особых не несёт. Смена места регистрации доверителя не влечёт недействительность доверенности 

ГК РФ Статья 182. Представительство

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Но ведь доверитель мог умереть, например, вчера…

Смерть доверителя прекращает действие доверенности. Это значит, что если вдруг он умрёт до совершения сделки, то такая сделка будет являться недействительной и вы сможете возвратить проданную квартиру обратно. Поэтому смерть доверителя вашим риском не является

1. Действие доверенности прекращается вследствие:

5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

или например, отзовёт доверенность сразу после нотариата. 

Если он что-то сделает после, это уже не будет иметь значения. сделка уже совершена

 и переживаем, что переделки не зададутся, квартира придёт в негодность, а с нас будет потом затребована полученная сумма в замен квартиры, если вдруг признают сделку недействительной.

Знаете, бытует подобный способ мошенничества, только ровно наоборот — человек по доверенности продаёт имущество, потом оказывается, что доверитель бы недееспособен и сделка признаётся недействительной. В таких случаях продавцу возвращается имущество, а покупателям остаётся только отсуживать у него деньги

В Вашем же случае нужно быть очень недальновидным мошенником, чтобы поступить наоборот, ведь квартира вернётся вам — а получить от вас деньги далеко не факт. что будет возможно. Поэтому я не думаю, что здесь может быть какой-то злой умысле покупателя, поскольку выгод для него никаких нет.

Главное, чтобы доверенность была действительна на момент совершения сделки, всё остальное уже в принципе не Ваша проблема. В гипотетическом случае расторжения сделки Вам возвращается квартира, поэтому риск не велик

1
0
1
0
Снежанна
Снежанна
Клиент, г. Санкт-Петербург

в «гипотетическом случае расторжения» Вернётся квартира взамен на уплаченную сумму, верно? пока не отдадим сумму, то и квартира не будет возвращена? а если квартира будет негодна вообще для проживания к моменту возвращения суммы? (затопят, пожар, сломают все перегородки) 

Просто странно, что вдруг по доверенности это раз. и второе, просят написать сумму побольше… якобы для получения налогового вычета. а мы владеем более 5ти лет поэтому на налог не попадаем

Снежанна
Снежанна
Клиент, г. Санкт-Петербург

P.S.больше сумму, чем продаём. 

Екатерина Аникеева
Екатерина Аникеева
Юрист, г. Пенза

Здравствуйте!

Слогласно ч. 1 ст 302 ГКРФ

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определяет, что

80. По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.
81. При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество. Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны.http://www.consultant.ru/docum...

Полностью согласна с коллегой, что теоретически риск будет присутствовать всегда, однако, если Вы предполагаете, что доверенность может быть недействительной на момент заключения сделки в результате смерти доверителя, то в последующем сделка может быть признана недействительной только по заявлению наследников, и при наличии достаточных оснований и доказательств. 

Кроме того, если Вы опасаетесь, что на момент совершения возврата в первоначальное положение квартира будет подтвеждена в ненадлежащее состояние, то у Вас есть право на взыскание убытков.

1
0
1
0

Считаю, что в Вашем случае все же риски минимальны, поскольку Вы получаете денежные средства. Покупателю заранее неизвестно, будете Вы покупать другое жилье, либо эти денежные средства останутся наличными, и он с Вас не сможет их никогда получить, поэтому в данном случае намного больше рисков у Покупателя, так как на практике получить денежные средства намного сложнее, чем возвратить индивидуально-определенную вещь.

0
0
0
0

Тем более, что в случае признания сделки недействительной квартира возвращается в Вашу собственность в любой случае, вне зависимости от того, вернули Вы денежные средства или нет.

0
0
0
0
Дата обновления страницы 27.02.2020