Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как передать право аренды (бессрочная аренда у государства) земли вместе с продаже магазина
Имеется магазин, действующий бизнес. Он находится на земле, которая в бессрочной аренде у государства. Хочется продать магазин и передать права аренды. Права аренды присваиваются на аукционе. 1. Существуют ли способы как передать право аренды земли вместе с продажей магазина? 2. Если все же будет открыт аукцион на аренду земли и выиграет кто-то другой. Что произойдет с собственником магазина? Магазин признается незаконной постройкой и должен будет быть снесен? 3. Возможно ли без аукциона выкупить землю под магазином у государства (частному лицу и ИП - какая разница?). Как (где это описано?). 4. Существуют ли ускоренные процедуры передачи/выкупа прав на землю? 5. С точки зрения покупателя - что его волнует в случае приобретения магазина с землей в бессрочной аренде у государства? Как эти волнения снять и что можно предложить? (какая устоялась практика)
1. Существуют ли способы как передать право аренды земли вместе с продажей магазина?Константин
Здравствуйте. Магазин-то в собственности у владельца бизнеса? Если да, то я не усматриваю какой-то проблемы — при продаже объекта недвижимости к новому покупателю переходят права пользования земельным участком в том объеме, которые имелись у предыдущего владельца. Согласно п.3 ст. 552 ГК РФ:
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поэтому новому покупателю особо беспокоиться не о чем.
2. Если все же будет открыт аукцион на аренду земли и выиграет кто-то другой. Что произойдет с собственником магазина? Магазин признается незаконной постройкой и должен будет быть снесен?
Константин
Как Вы понимаете из первого ответа, таких последствий не будет. сли магазин надлежащим образом зарегистрирован и находится на земельному участке законно, он не является самовольной постройкой.
3. Возможно ли без аукциона выкупить землю под магазином у государства (частному лицу и ИП — какая разница?). Как (где это описано?).Константин
Выкуп земельного участка возможен.
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Тоже никакой особенной проблемы не усматриваю.
Согласно ст. 39.4 ЗК РФ
2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Так что подает заявку и приобретает. У Собственника есть на это полное и исключительное право.
4. Существуют ли ускоренные процедуры передачи/выкупа прав на землю?
Константин
Если кадастровая стоимость участка известна, то процедура эта довольно быстрая и так.
5. С точки зрения покупателя — что его волнует в случае приобретения магазина с землей в бессрочной аренде у государства? Как эти волнения снять и что можно предложить? (какая устоялась практика)Константин
Думаю, что вышеуказанные ответы на Ваши вопросы должны снять все волнения на этот счет.
Здравствуйте, Константин.
Если право собственности на здание магазина зарегистрировано в ЕГРН, то никаких проблем быть не должно.
1. Да, существует. В самом договоре купли-продажи либо в соглашение о замене стороны в обязательстве (ст. 382 Гражданского кодекса РФ) Вы указываете о переходе всех прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику здания магазина. При этому в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ Вам нужно уведомить Арендодателя о замене арендатора.
2. Аукцион не может быть объявлен, если право на здание зарегистрировано в силу п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.
3. Да, возможно. В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ у собственника здания исключительное право на выкуп земельного участка под зданием. Тут не играет роли кто собственник здания. Как правило размер цену зависит от вида разрешенного использования. Дополню по этому вопросу.
4. Если говорить про аренду, то тут достаточно направить уведомление (чтобы администрации на втором экземпляре поставили отметку, что получили) и можно идти в МФЦ с соглашением/договором (см. ответ на первый вопрос). Если говорить про выкуп, то процедура растянется на 30 дней максимум.
5. Ссылкой на п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ — никто кроме собственника здания не имеет права заключить договор аренды или купли-продажи земельного участка находящегося в государственной собственности.
* Цена выкупа составит 60% от кадастровой стоимости (см. аб. 2 ч. 5 ст. 1 Закона Кемеровской области от 7 февраля 2013 года N 10-ОЗ «О цене земельных участков»).
При этом статус ИП роли не играет. Если бы было ЮЛ, то выкуп равен был бы 100%. (аб. 5 ч. 6 ст. 1 этого же Закона).
Обратились в администрацию и получили ответ, что землю нам продавать не собираются и только через аукцион.
Это не так. У них, если участок не ограничен в обороте, нет оснований отказать (все основания для отказа указаны в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Напишите официальное заявление. Пусть они дадут официальный ответ на бумаге, а не на словах.
об исключительном праве выкупа.
собственно я указал на это уже в своем ответе — никто кроме собственника здания не может воспользоваться этим правом. Администрация не может такой участок выставлять на аукцион.
В качестве доказательной базы
на ст. 39.20 и п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, а также на аб. 1 ч. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Проблема в том, что Ваш ответ не соответствует реальному факту. Обратились в администрацию и получили ответ, что землю нам продавать не собираются и только через аукцион.
Наверно, по суду мы бы доказали, но суд может обернуться себе дороже.
В приведенной Вами статье 39 говорится об исключительном праве выкупа. Что по сути это значит? Можем ли мы прийти в администрацию и просить продать нам землю (где стоит правильно оформленный наш магазин) БЕЗ АУКЦИОНА? В качестве доказательной базы ссылаемся только на эту ст39?
Вы должны не прийти в администрацию и требовать, а направить заявление со ссылкой на указанные нормы. Вот и пусть попробуют ответить со ссылкой на закон, откуда они взяли, что требуется в такой ситуации аукцион. А то что там кто-то что-то сказал не имеет ровным счетом никакого значения.