Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отсутствие расписки и даты на акте передачи квартиры
Планируется покупка квартиры, при изучении документов по предыдущей сделке 2009 г. с данной квартирой обнаружилось следующее: 1/ отсутствует расписка о передаче денежных средств, причём в ДКП (ППФ) сумма указана меньше реальной суммы купли-продажи, 2/ на акте приёма - передачи квартиры от 2009 года отсутствует дата. Идти ли в сделку, что делать, чтобы минимизировать?
Здравствуйте, Сергей!
Во-первых, вероятно, истек срок исковой давности для истребования имущества предыдущим собственником по сделке 2009 года.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Во-вторых, с 1 января 2020 действует презумпция добросовестности. Закажите выписку.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ.
Предположим, вы признаетесь добросовестным покупателем, то с продавцом заключается договор о том, что он покупает вам равнозначную квартиру в том же районе либо выплачивает деньги. Если деньги невозможно получить с продавца, то государство компенсирует вам как за единственное пригодное для постоянного проживания.
Сейчас покупатели более защищены законодательно, чем ранее.
Можете задавать вопросы.
С уважением, Юлия Владимировна.
Здравствуйте Сергей!
1/ отсутствует расписка о передаче денежных средств, причём в ДКП (ППФ) сумма указана меньше реальной суммы купли-продажи,
расписка может не оформляться, если в договоре купли-продажи указано условие о произведенном расчете между покупателем и продавцом до подписания договора
2/ на акте приёма — передачи квартиры от 2009 года отсутствует дата. Идти ли в сделку, что делать, чтобы минимизировать?
в этой части необходимо внимательно изучить договор, вероятнее всего, в договоре указано " настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры".
Однако, Сергей, обращаю Ваше внимание, что существенное значение имеет не указанные Вами обстоятельства по предыдущей сделке, а следующие обстоятельства:
— наличие зарегистрированных прав продавца (ст.209 ГК РФ), объект продажи должен быть свободен от прав/претензий третьих лиц;
— объект продажи не должен состоять под арестом/запрещением, в отношении объекта продажи не должно быть судебных споров, обременений;
— условия сделки, которые предлагает в настоящее время продавец должны Вас удовлетворять.
Перед принятием решения о заключении сделки необходимо запросить у продавца следующие документы:
— документ, удостоверяющий личность;
— выписку из ЕГРН на планируемую к покупке квартиру (проверить право собственности продавца, отсутствие обременений, арестов, запретов);
— свидетельство о государственной регистрации брака/о расторжении брака (проверить, если квартира была приобретена продавцом в период брака, необходимо будет получить нотариальное согласие супруги/бывшей супруги на сделку);
— справка о зарегистрированных лицах в квартире (квартира на момент сделки должна быть свободна от прав и зарегистрированных лиц).
Здравствуйте, Сергей
1/ отсутствует расписка о передаче денежных средств, причём в ДКП (ППФ) сумма указана меньше реальной суммы купли-продажиСергей
Это проблемы продавца (по планируемой сделке). Теоретически можно было бы говорить о требовании продавца (по сделке 2009 года) о расторжении договора купли-продажи на основании пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
…
где существенным нарушением считается отсутствие расчетов как исполнение обязательства по оплате совсем. НО!!! Согласно абз.2 п.4 ст.453 ГК РФ последствием такого предполагаемого расторжение будет не возврат квартиры продавцу (по сделке 2009 года), а взыскание опять же денег с неуплатившего в соответствии с абз.2 п.4 ст.453 и ст.1105 ГК РФ.
1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
И кроме того, следует учитывать, когда наступило обязательство по оплате. Если такой момент определен, то сроки исковой давности действительно истекли.
2/ на акте приёма — передачи квартиры от 2009 года отсутствует дата. Идти ли в сделку, что делать, чтобы минимизировать?Сергей
Тем не менее акт подписан, исполнение сделки (2009 г) по передаче квартиры произошло, владение ею нынешним собственником с определенной даты (хотя бы примерной) может быть доказано и иным. Переход права собственности состоялся, собственник вправе распорядиться своей собственностью.
Основной документ -выписка из ЕГРН, в ней Вы найдете и документ-основание по данным ЕГРН, и действующий правообладатель, и характеристики квартиры, в том числе площадь, и наличие обременений. Наличие судебных дел по адресу квартиры на сайте суда, как указывает коллега Реутова, Вы никогда не найдете. Участие собственника в гражданских и банкротных делах осуществляется по ФИО и ИНН.
Сергей, я бы Вам порекомендовала обратить больше внимание на документы по настоящей сделке. Есть ли арест, находится ли в залоге квартира, согласие супругов на продажу, возможность составления грамотного договора и прочие.
1 — Выписка ЕГРН
Заказываем выписку на сайте Росреестра (можно через МФЦ)
ЧТО проверить?
соответствие ФИО собственника по данным Росреестра и бумажным документам
ограничение права
залоги объекта
другие особые отметки
С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.
Выписка ЕГРН, ЕГРП или свидетельство — по сути неважно и зависит от характера сделки. По опыту — ЕГРН сильнее и может возместить отсутствие свидетельства о праве собственности, купленной до 15 июля 2016 года.Стоимость заказа выписки ЕГРН 300-400 рублей.
Данные считаются «свежими» в течение 30 дней. Если ваша сделка купли-продажи квартиру на «вторичке» затянулась по каким-то причинам и уже прошел месяц после получения ЕГРН справки, то лучше заказать выписку повторно: за месяц в квартиру мог уже кто-то прописаться, например.
2 — Росреестр
Ссылка на сайт Росреестра - https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
ЧТО и КАК проверить?
вводим кадастровый номер или адрес объекта и получаем данные
сверяем площадь квартиры - в базе Росреестра и в свидетельстве о праве собственности или выписки ЕГРН
сверяем фактический адрес в базе Росреестра и в документах
3 — Суды и судебные дела
Идем на сайт городского суда (в каждом городе — свой суд):
ЧТО и КАК проверить?
вводим адрес прописки или регистрации собственника
вводим адрес приобретаемого объекта недвижимости
ФИО собственника
проверяем наличие судебных дел по ФИО собственника
4 — Банкротство хозяина квартиры
Нельзя покупать квартиру у банкрота физлица или ИП по заниженной стоимости.
Если есть риск признания гражданина банкротом, нельзя приобретать у него имущество по заниженной стоимости, поскольку очень велик риск расторжения сделки изъятия имущества и полного отсутствия возврата денежных средств.
Цена объекта обязательно должна быть рыночной, иначе конкурсный управляющий легко аннулирует сделки и вы потеряете и квартиру, и еще штраф заплатите.
Проверяем по данным Единого Федерального реестра сведений о банкротстве http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?attempt=1
ЧТО и КАК проверить?
ФИО собственника по выписке из ЕГРН
ФИО супруга или супруги собственника
регион
категорию банкротства
5 — Наличие долгов, штрафов и незавершенных исполнительных производств собственника квартиры
Наличие долгов, штрафов и незавершенных исполнительных производств собственника квартиры говорит о его предбанкротном состоянии.
Если купить такую квартиру, то приставы и коллекторы могут однажды прийти к вам — и отвечать на запросы судебных приставов придется тоже вам как новому собственнику квартиры.
Служба судебных приставов http://fssprus.ru/
ЧТО и КАК проверить?
вводим ФИО собственника, супруга или супруги
регион
проверяем суммы долга
в целом понимаем, что за человек продает нам квартиру, как он жил и кому должен
6 — Архивная выписка из домовой книги
Также надо бы запросить у собственника квартиры архивную выписку из домовой книги, которую может получить только лично собственник либо его доверенное лицо.
Выписку из Домовой книги можно получить в паспортном столе соответствующих контор – ЖЭК, ЖЭУ, РЭУ, УК или ТСЖ. Либо в паспортном столеместного управления федеральной миграционной службы – УФМС.
Во многих крупных городах Выписки из Домовой книги, как и другие справки жилищно-коммунального значения, выдаются в специализированых центрах работы с населением: МФЦ «Мои документы» (многофункциональные центры предоставления госуслуг).
Покупатель (3-е лицо) НЕ может получить этот документ.
Однако есть альтернатива архивной выписки, хотя бы чтобы понять сколько человек являются собственниками и кто зарегистрирован в квартире.
Справка о регистрации по форме 9
Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан по форме 12
Единый жилищный документ (ЕЖД)
7 — Проверяем паспорт собственника на действительность
Сервис ГУВМ МВД России http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000
Проверяем паспорт самого собственника, его супруга или супругу.